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蓝冰001
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回龙观vs天通苑人群画像对比,你认同吗?

  天通苑和回龙观作为北京北部地区最大的两个生活类社区,无论从地理位置、交通状况、人群构成还是发展起始时间这些因素来看都具有某种程度的相似性。正因为如此,从微观层面借助大数据的视角选取其中的一个时间段,来审视两个社区的发展变化也就更加具有典型的参考价值。
  
  随着城市建设的不断发展,一线城市的核心区已是寸土寸金,城乡结合部住宅社区兴建的大背景下,配套商业设施发展滞后的问题逐步显现。居住在城乡结合部的人群周末经常需要开车到10公里,甚至更远的购物中心去消费。当这块被忽略的“价值洼地“走进商业地产的视野之后,郊区型购物中心的投资浪潮开始兴起。但大型城市的城乡结合部人口流动性大、人群结构转化快、区域发展不确定性等因素为郊区型购物中心投资带来诸多风险,如何把握地区人群变化、掌握地区未来发展趋势成为摆在商业地产投策面前的首要问题。
  
  本文是国内领先的独立第三方数据服务提供商TalkingData选取北京回龙观、天通苑两个较为相似的大型生活社区,利用自身的地理围栏技术,筛选2015年4月、2016年4月经常出现在这两个社区内的移动设备,并通过TalkingData海量数据库匹配这些移动设备所对应的人口属性数据,进而观察两个社区2015-2016年人口结构特征变化,并结合商业发展状况、周边产业现状等信息,揭示两个社区人群及商业发展的不同变化特征。

一、人群结构变化
  回龙观与天通苑都位于北京北部昌平区,处于城乡结合部地区,人口流动性大,人口结构特征波动大。相比2015年,回龙观2016年19-25岁人群比例下降5个百分点,36-45岁人群增长8个百分点,而社会中坚层26-35岁人群比例维持稳定;与之相反,天通苑2016年19-25岁人群比例上升,26-35岁人群比例下降6个百分点,社会中坚层流失。两地区性别比例无明显变化。
  
  而年龄结构的变化也随之影响地区人群的婚姻状况与车辆保有状况。与2015年相比,天通苑有车比例下降接近10个百分点、已婚人群下降7个百分点,具备一定经济能力的家庭人群的外流现象明显,而回龙观有车人群比例减少幅度较小,为4个百分点,家庭人群上升4个百分点。
  
  2016年上半年北京房价的连续上涨的同时,全市整体的住房租金也出现持续性上扬的态势。高额的房租迫使更多的租房一族涌入回龙观、天通苑一类的城乡结合部社区,这是造成两社区人群有车比例都下降的主因。但回龙观得益于附近的上地、西二旗、中关村的IT高科技产业,以及紧邻的海淀区的大量高校教职工,社会中坚层的26-35岁人群比例变化不大,有车人群比例降幅较小,整体人群结构比天通苑更加稳定。
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  同时,通过TalkingData对于天通苑人群线上应用偏好提升度的观测,同样发现2016年天通苑人群线上对于汽车、母婴类的偏好远低于2015年水平,而线上对于房产(主要为租房)偏好提升度与2015年相比高出一倍左右。
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参照北京市整体应用偏好计算应用偏好提升度
  
  TalkingData将移动设备在工作日10:00-16:00时段内设备最常出现的地点定义为工作地,22:00-6:00时段内最常出现的地点定义为居住地,通过两地的坐标计算通勤距离,发现回龙观人群通勤距离在20KM以上占比为45%,天通苑为33%,同时有大量人群的通勤距离在40KM以上。两地人群需要花大量时间在通勤方面,经常到家时间很晚,都被戏称为“睡城”,但根据对两地的人群年龄、车辆状况、婚姻状况的洞察发现,同样是睡城,里面睡的人很不同。
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二、商业环境分析
TalkingData选取周末的主要消费时段(10:00-16:00),观察两社区常驻人群的主要消费聚集点,发现回龙观人群在周末消费时段内,会聚集在回龙观内的华联、宜尚商场,还会出现在北五环附近的华润五彩城、北四环中关村附近的中关村购物中心、新中关Shopping Mall等地,消费外溢严重;而天通苑人群则主要集中在区域内的龙德广场、及天通苑西二区、三区一带的超市,无消费外溢。
  
回龙观周末消费热力图
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天通苑周末消费热力图
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  回顾天通苑的商业发展历程,2007年地铁5号线的开通为重要时间节点,此前的8年时间(天通苑1999年开建),天通苑商业发展缓慢,以社区底商及沿街商铺为主,仅提供基础生活配套,难以满足多样化的消费需求。地铁5号线开通之后,以龙德广场、BHG为代表商业设施的兴建,带动了整个天通苑地区的商业发展,商业配套全面升级。完善的地区商业设施以及天通苑拥堵的交通环境,造就了相对封闭的地区性消费。
  
  为进一步分析回龙观的消费外溢现象,TalkingData选取了回龙观内、周边10KM左右的主要购物中心,观察其客流中来自回龙观一带人群的比例。其中离回龙观相对较近的永旺国际商城、华润五彩城、龙德广场的客流中的15%左右来自回龙观周边3KM范围,回龙观周边一带为这些购物中心贡献了大量的客流。而回龙观内的华联商厦客流中,仅27%来自回龙观一带,可见回龙观一带的商业市场空缺巨大。
  
  同时、回龙观内相距1KM左右的华联商厦、北店时代的客流重叠度很低,华联商厦的客流中,仅17.7%会去北店时代、而北店时代的客流仅14.1%会去华联商厦,重叠程度低于华联商厦与龙德广场,也可看出回龙观内不完善的业态布局造成了大量人群舍近求远,选择业态丰富的龙德广场。
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小结
  综合对于两个社区的人群及商业的分析,我们发现天通苑整体消费能力下降、社会中坚层26-35岁人群流出,而回龙观人群特征变化不大,家庭人群与35-46岁人群的高消费能力人群进一步增长,但回龙观内商业尚不发达,区域内人群会选择外部购物中心消费,而天通苑则得益于龙德广场的丰富业态,有效避免了消费外溢。
  
  天通苑与回龙观同属于大型生活社区,同样面临距离北京核心城区远,地面交通、轨道交通拥堵等问题。回龙观地区得益于周边产业环境,商圈内消费力有保障,同时地区商业尚不发达,类似于天通苑2007年地铁5号线开通但商业尚未完善的阶段。在北京城市交通短期内难以得到根本性改善的前提下,回龙观很可能形成类似天通苑的封闭式区域商业体系,是商业地产郊区型购物中心投资的真正“价值洼地”。


(数据来源:新浪乐居、TalkingData SmartDP平台)

2016-10-20 10:10:02   此文章已经被查看3558次   
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