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江南的风
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北京房租大涨至近5000,买房难租房贵将会成为楼市大势所趋吗?

房地产市场的问题已经成为大多数人最为关心的焦点,在我们看到国家下定决心坚持”房住不炒“理念推行的时候,各地房地产市场如脱缰野马一样的势头终于被重新套回了马龙头,但是按下葫芦浮起瓢,房价好不容易被控制了,房租市场又悄然开始了它的涨幅,让我们不禁怀疑,这是涨完房价该房租了吗?



每到暑期夏日,都是租房市场的高峰期,各大高校毕业生拿到了自己的毕业证之后都开始进入了职场的生涯,在职场的生活当中,正所谓衣食住行,住作为人类最重要的需求,无论你是买房还是租房,都需要一个居住的环境,再加上中国较高的房价水平,所以租房往往成为刚刚进入职场的学生党们的首选,所以每到夏季随着租房热潮的提升,在供需关系的影响下,租房价格都会有一定程度的上涨,然而,这个夏天租房价格不仅上涨了,而且上涨的非常凶猛。

根据我爱我家集团研究院统计显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%。其中,普租交易量7月份环比增长12.2%,公寓运营环比增长11%。在价格方面,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%,相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%。

7月份,在普租房中,一居室的月租金均价为4488元/套,环比6月份下降0.6%,两居室月租金均价为5550元/套,环比6月份上涨7.3%,三居及以上月租金均价为7704元/套,环比6月份上涨8.7%。7月份,相寓(公寓运营)中整租一居室的月租金均价为5074元/套,环比6月份上涨1.5%,整租两居室月租金均价为6270元/套,环比6月份上涨2.1%,整租三居及以上月租金均价为8549元/套,环比6月份上涨4.3%。

根据《华夏时报》的报道,每年的暑期都是租房高峰期,房租在这段时间普遍上涨,一般会持续到九月初。然而今年的涨幅,却比往年“凶猛”许多。

于是问题来了,到底这是北京一个地方的特殊情况呢?还是中国未来房租市场的一个大趋势呢?房价和房租到底该怎么看?

一直以来北京都是中国房地产市场的风向标,今年年初北京市商业银行纷纷上调房贷利率,随着北京的带头,各地商业银行纷纷响应,如今商业银行利率齐涨已经成为了一个大势所趋,那么房租会不会也由北京出发带动整个市场房租的上涨大潮呢?

我们觉得有这种可能性,但是也不完全,房租市场的判断应该是受多方因素影响的:

一是中国的房地产市场租金回报率长期偏低。根据长江证券研究所提供的数据显示,截至2017年底,中国中国一线城市平均租金回报率是1.5%,也就是说当房价不变,当租金不变的情况下,北上深购买房子的人,需要在不到70年之后可以收回成本,但是类比于世界其他国家我们就能够发现,即使是租金回报率最低的日本其最近回报率也在2.7%左右,接近中国的两倍,而像最高的澳大利亚租金回报率甚至接近了中国的三倍达到了4.4%,在这样的情况下,房租与房价的长期背离其实是一个难以为继的现象,之前由于中国居民买房往往都是为了投资,而不是为了通过收租来实现长期的收益,所以中国房租较低的现象才会长期存在,如今国家已经逐步明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”从而将房租作为自己重要的收益来源。

二是中国租房需求的与日俱增。众所周知,类似于租房这个市场是一个深受供需关系影响的市场,我们先从需求层面来看,根据58同城发布的《中国流动人口发展报告》显示,近10年来,中国流动人口(非本地户籍)规模一直在增大,从2009年的1.8亿已经增大到2017年的2.5亿。在这其中,只有8.6%的人口可以在其工作地点买房,却有67.3%的人口需要依靠租赁住房来解决居住需求,那么意味着光租房人口已经有将近2亿人了,再加上“房住不炒”等房地产调控政策的实施,再加上房价与工资水平的巨大差异,很多人能够买房的时间必然会进一步推移,那么租房将会成为一个长期的选择,这就意味着在未来的一段时间内租房市场的需求一定是越来越多的。那么,再从供给侧来看,仅以北京为例,贝壳研究院近日发布的数据显示,北京租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾,其实不仅是北京中国主要一线城市都存在类似的供给问题。

三是租房成本的不断攀升。原先中国租房市场的提供者往往是个人,C2C市场是中国租房市场长期存在的一种业务方式,这样也就导致租房其实是低水平的租房,但是,随着国家“租售并举”、“租售同权”以及房企持有物业的不断推广,越来越多的房地产企业、互联网机构、租赁公司都纷纷进入了房地产租赁市场,这些机构在进入租赁市场,增加市场房源的同时,也带来了一个问题,这就是房屋成本的提升,姑且不说万科十年180万的天价租房,即使是普通的长租公寓成本也高于之前的私人民宅,虽然房屋的品质有所提升,但是成本也在提升,现阶段在市场推广期,很多企业还是采用降价的方式推广公寓,一旦市场相对成熟之后,企业为了盈利,必然会继续增加房租,最终的结果就是整体房租水平的提升。

所以,在上面三个原因的共同影响下,房租上涨趋势几乎可以确定了,但是,我们也不能太着急,因为中国毕竟幅员太过辽阔,所以判断一个城市的租房市场不能采用一刀切的方式,需要分类判断。我们可以做出一个预测:

对于一线北上广深等人口大量流入的城市来说,在租房供需的影响下,房租上涨的趋势几乎可以确定了,房租涨价将会是大势所趋,即使有一些政策保障的廉租房,但是类比于香港我们就会发现,这些房子永远都是供不应求的,房租上涨的趋势还是无法改变。对于人口流入的二线热点城市来说,房租上涨还是很有可能出现的,但是对于同为二线的非热点城市,特别是人口没有净流入的城市来说,房租的支撑力度就相对有限了。对于人口流出的三四线城市或者库存量较大的城市来说,房租甚至不会上涨,还会因为投入市场的房子增多,出现房租下降的现象。

虽然,中国的租房市场不能一概而论,但是对于大多数租房居住的人来说,面对房租上涨估计将会是大概率事件了。


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是你? 在我紧闭着的心门 打开一道缺口 ? 用你的温柔宁静? 滋润温暖了我? 冰冷干涸的心
2018-08-09 09:54:43   此文章已经被查看4535次   
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