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北风啸
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共有产权房别再装“迷你”窗,需防打擦边球

       共有产权房“未达到国标”?海淀区最大的共有产权房项目永靓家园昨天启动选房,但关于“该项目起居室窗地面积比未达到国家标准”的声音也在网络上疯传。该项目是北京最早一批采用高标准设计导则的“纯正”共有产权房,也将购房人的目光聚焦于共有产权房的品质上。

  在选房现场,永靓家园开发企业及设计负责人向记者澄清,该项目满足国家相关标准及北京市共有产权房的设计导则,“未达国标”属于计算错误。实际上,传闻的背后,折射出购房人对共有产权房窗户大小、采光的关注和担忧。

  ■建设方否认“未达国标”

  在网上疯传的“永靓家园未达国标问题报告”中,主要质疑了该项目B1、B2、B3、B4四种户型的起居室“窗地面积比”未达国标。

  所谓“窗地面积比”,就是房间窗洞口面积与该房间地面面积之比,简称“窗地比”,是估算室内天然光水平的常用指标。按照国标《住宅设计规范》,起居室(厅)窗地面积比不应低于七分之一。“我们算出来的窗地比远小于七分之一。”有选房人以永靓家园B2户型的起居室为例计算,客厅窗洞面积约3.04平方米,起居室加上阳台的面积是28.38平方米,得出来的窗地比是0.107,低于七分之一(约等于0.143)。

 “这些户型的起居室窗地比是符合国标的。”在选房现场,建设单位建邦中铁公司和项目设计负责人都对此事予以否认。项目设计负责人也解释,选房人计算的起居室面积中还涵盖了餐厅的面积,这才导致窗地比小于了七分之一。在B2户型中,选房人测算的地面面积是由8.6米进深乘以3.3米面宽而得出的。但实际上,这8.6米的进深除了阳台、起居室外,还有餐厅,餐厅的面积不应算入起居室部分中。

  记者在户型图上看到,B2等户型基本是南北通透的,餐厅与客厅连接在一起,并没有物理隔开。仍以B2户型为例,如果按照餐桌餐椅长1.8米、冰箱0.6米的基本配置粗算,进深至少要减去2.4米。以此计算,地面面积是20.46平方米,窗地比则为0.148,刚好高于七分之一。

  ■“窗地比”需防打擦边球

  如此纠结“窗地比”,实际上是购房人对共有产权房窗户大小的关心:如果窗地比不满足要求,很可能是大房间配小窗户,影响采光。

 “窗地比是一个比较粗的指标,对于住宅采光,还有一个更细的采光设计标准。”一位住宅设计专业人士向记者解释,“窗地比”也不是严格按照采光设计标准转化而来的。设计人员在做方案时,也应考虑在大寒日、冬至等气候节点上光线所达到的最大限度条件。

  说到底,“不应低于七分之一”只是窗地比指标的底线。这位设计人士也向记者披露,在实际的操作中,确实存在一些项目打擦边球,虽然满足了窗地比的国标要求,但是餐厅空间过大,采光依然无法满足。“比如窗户做得很小,而起居室与餐厅是连接起来的,就可以虚标餐厅面积,把起居室面积做小,从而满足窗地比的要求。”他说。

  如何避免打擦边球?对本市保障房的设计方案,仍需要通过专家评审。参与评审的北京市住宅建筑设计研究院高级工程师李俐说,如果遇到了打擦边球的案例,专家也会进一步核算。如果方案不符合实际需求的,也会被退回修改。上述设计人士也建议,住宅相关标准也应该进一步升级、修订。目前的住宅设计规范是2011年版本,这些年来实际生活发生了不少变化,标准也应满足老百姓当前的需求,定下更能反映现实情况的指标。此外,政府部门在审核方案期间,也应该加大“窗地比”的审核力度,防止开发商钻政策和规范的漏洞。

  ■共有产权房设窗户大小门槛

 “窗户一旦小了,势必会影响采光。”尤其是在北方人心中,窗户大小是购房过程中必须参考的硬性指标。但在本市近来推出的少数共有产权房项目中,确定存在被业主诟病“窗户太小”的问题,并直接与品质低挂钩。此前就有共有产权房项目,刚一开放样板间,就收到业主有关窗户太小的抗议。

  是什么决定了窗户的大小?“从目前这个楼的结构形式来看,窗户已经开到最大了。再开就没墙了,结构安全也就无法保证。”永靓家园的设计师解释,这种政策房户型偏小,往往只有3米多的面宽,而商品房面积大、甚至会有4米多的面宽。面宽小了,自然就影响窗洞的大小。

  上述设计人士也直言,窗户大小除了影响采光外,还会影响节能等多个因素。窗户大小要根据所有因素权衡得出。“落地窗的采光最好,但考虑到节能的要求,就得使用质量极好的产品,成本也就会增加。”他解释,这些政策房往往在最初就限定了比较低的价格,所以成本也是开发商要反复斟酌的一个因素。

  实际上,住建部门对于共有产权房窗户大小等指标都划定了硬杠杠,以确保品质。在去年发布的《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》中,就明确“起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。”


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下辈子我还找你,因为除了我,你是最傻的。
2018-12-20 14:11:07   此文章已经被查看1551次   
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