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回龙观龙跃苑二区业委会筹备组难产纪实

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业主大会/业主委员会的作用

业主大会:由小区全体业主组成,小区公共事务进行共同决策,形成决议,并提交相关主体执行。

业主委员会:通过业主大会由全体业主选业主代表组成的民间自治组织,代表业主的利益,执行业主大会的决议,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作。

 

业主大会/业主委会成立后,小区很多复杂的公共事务就可以根据决策程序做共同决策了,通过共同决策,就可以为小区的复杂事务不断的达成共识,解决小区复杂矛盾,增强小区业主的疑聚力和互信,建立美好和谐新型社区就有了基础。

小区业委会筹备现状

1) 小区业主组织情况

小区2003前交房,入住至今已有15年,小区有28座居民楼,125个单元,共1398户,小区分成7个片区,每片区包括4座居民楼,设有片区代表、楼代表,单元代表,还有志愿者。小区有两座商业楼,共6户,目前未联系。我们有两个微信群,群内成员632人,加上不在群内的业主,总共有757位业主进行实名登记,覆盖户数是663户,两个微信群工作正常,都为成立业委会以解决小区共同事务这一目标而努力,希望小区能够和谐健康发展。因此,小区业主组织工作已经接近成熟,具备一定的共同事务共同决策能力。

 

2) 201711月我们做了“龙跃二业委筹备意愿调查

当时群里有300多位业主,收到248位业主的调查问卷,调查结果显示:赞成成立业委会的业主占到100%,愿意为业委会筹备工作贡献力量的业主数达到96%

 

3) 20183月我们做了“关于业主参与业委会筹备组的意愿和困难的调查

收回297份问卷,业主成立业委会的愿望非常强烈98.99%的业主希望尽快成立业委会;成立筹备组若需要物业证明,如果物业要求交了2018年物业费才给开物业证明,为了成立业委会,81.8%的业主都愿意交。

 

业主参加筹备组的意愿依然强烈,不考虑政府特殊要求的前提下,39.7%的业主愿意参加筹备组;成立筹备组若需要物业证明,如果物业要求交了2018年物业费才给开物业证明,为了成立业委会,81.8%的业主都愿意交;在城建办要求无犯罪记录证明和物业证明的情况下,仍然有12%的业主表示“如果能方便开出这两个证明,愿意加入筹备组”。

 

2017/11/21收集了103位业主房产证复印件、身份证复印件和业主成立业委会同意书,提交到街道城建办申请成立业主大会,至今未成立筹备组。

3  筹备组未能成立原因

按照739号文件第十一条规定,街道在申请之日后的60日内指定筹备组组长,组建业委会筹备组,今天是2018/3/11,已经过去110天了,为什么还没有成立筹备组呢?

3.1 城建办是这么要求的

1) 物业公司开具“物业证明”,证明业主是“模范业主”,公告发出后,物业才给开;

2) 派出所开具无犯罪记录证明,证明业主遵纪守法,只能在公告发出后开具才有效

3) 筹备组组长在业主代表中推荐产生,没有表决权,也不能担任业委会委员;

4) 房产证上没有名字的业主配偶不算业主,不能报名;未成年业主的监护人不能报名;

5) 报名时长开始是7天,最后争取的15天,业主需要备齐全部证明文件报名,报名时间到达时如果报名业主数量不足,本次申请无效并终止;

3.2 城建办的要求有依据吗?合理吗?

1) 无犯罪记录证明

739号文件要求业主遵纪守法,筹备组中的业主代表也是业主,肯定要遵纪守法! 无犯罪记录证明只是反应业主过去的情况,只要现在遵纪守法,愿意为小区做贡献,就不应该被剥夺参与业委会这一业主基本权利。很多过去犯过罪的,后来改过自新,为社会做出了巨大贡献!

多数业主都没有犯过罪,这个证明无法保证筹备组的质量,反而增加业主参与业委会的难度,降低业主参与意愿,把一些优秀、有能力的业主排除在外,从而导致筹备组质量低下,甚致难产。

2) “物业证明”

筹备组中的业主代表确实要模范履行业主义务,而物业公司是业主聘请的服务公司,物业公司跟业主之间是合同关系,业主缴纳物业费,物业公司提供相应的服务。物业公司跟业主之间有利害关系,业主是否履行业主义务,无法由物业公司来证明,原因有两点:1)、业主没有履行物业合同中的义务(比如,未交物业费),也许是物业公司没有履行义务导致的(如,没有完成服务内容);2)、业主的义务,履盖范围远大于物业服务合同,而物业服务合同之外的义务,物业公司在未被授权的情况下,无法对业主进行有效监督。 因此,要证明业主是否履行业主义务,最好的方法是业主和政府监督,物业公司可以提供专业技术资料,业主和政府可以参考。我们相信,如果物业提供了业主不履行业主义务的相关资料(如,有违法建筑),业主是不会选这样的业主做筹备组成员的。因此,739号文件规定了业主的义务,并未要求物业公司出具证明,是有道理的。

3) 筹备组成员报名时长

城建办指导:公示期为7天,后来争取到15天,公示期内如果没有足够的业主报名,本次申请无效,作终止处理。

考虑到筹备组成员对业委会的重要性,我们需要充分动员业主,发现小区中的德才兼备的业主参与到筹备组中来,我们希望报名时间尽可能长一些,给业主留足时间。公告中的报名日期截止时,如果报名业主代表数不足,延长报名时间,请求街道协助(新的报名截止日期另行确定)。

739号文件“第十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内,指定首次业主大会会议筹备组组长,组织建设单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组”,确实规定了街道要在业主大会申请之日起60内成立筹备组,739号文件之所以规定了筹备组的成立时限,很大程度上是为了防止城建办无限制的托延筹备组成立。

4) 业主资格认定

如果业主名字不在房屋所有权证明上,需要补充材料证明本人是业主或者是业主的合法监护人:1、所有权证明上是配偶的名字,需要配偶的身份证原件和复印件并提供配偶的申明(见附件四);2、所有权证明上是18岁以下未成年人,需要小孩出生证和监护人申明(见附件五)。

我国婚姻规定,婚后财产是夫妻的共同财产,因此,如果房产是婚后购买且一方做了申明,配偶应该认定为业主;未成年人的民事权利是由其监护人代理的,理应认定为业主。

5) 筹备组组长权力限制

按照739号文件第十一条规定“街道在要申请之后的60日内指定筹备组组长,筹备组组长没有表决权,并且不能担任业委会委员”,这个规定是为了防止街道和筹备组组长勾结控制筹备组。

所以,街道未指定筹备组组长时,由业主代表推荐或投票产生筹备组组长,推荐或投票产生的筹备组组长是业主认可的,应该享有业主代表的一切权利。

3.3 为什么不满足城建办的要求成立筹备组呢?

参加筹备组的业主都是免费劳动,如果有一个好的平台,每个业主分担的工作量在一定范围之内,愿意参加的业主就多了,事实上,我们做了调查,在城建办不附加条件的情况下,有39.7%的业主愿意参加筹备组,加上城建办的要求后,愿意参加的业主直线下降到3%,原因很简单,业主认为做这件事情太难了! 看看我们的调查结果:

78.5%的业主认为城建办要求无犯罪记录证明不合理;

79.8%的业主认为城建办要求物业证明不合理;

69%的业主认为提供这两个证明没有意义;

95%的业主认为不应通过两个证明来保证筹备组的质量,而是通过“公平、公正、公开透明办事,业主共同监督 ”来保证筹备组的质量。

只有13%的业主认为城建办在支持成立业委会,而有40.7%的业主认为城建办在阻碍成立业委会。

“无犯罪记录证明”需要城建办的介绍信,且必须要户口所在地派出所才能开,申请后7天才能领取,而城建办必须是筹备组公告发出后才能给开介绍信。因有业主通过公证处的介绍信能开出无犯罪记录证明,后来直接规定,只能城建办先在证明上盖章,否则所开证明无效。

“物业证明”时,物业说,城建办没有通知,不给开,而城建办也需要筹备组公告发出后才能通知物业。至于物业证明,我们也不清楚是否可以正常开出。物业证明要求不托欠物业费(这个托欠怎么定义,到目前为此,我还是不清楚,是严格按照前期物业合同,从2003年到现在物业费都交清楚就算不托欠,还是每次都按合同交才不算托欠?),没有违建(私搭乱建算违建吗?小区私搭乱建到处都是;顶层封露台的也不少),没有改房屋结构等。

 

事实上,正常情况下,在15天内开出这两个证明是可行性,可是,69%的业主认为开这些证明麻烦又没有意义,而95%的业主认为开这两个证明不能保证筹备组的质量,40.7%的业主认为城建办在阻碍成立业委会,城建办的要求除了击退了怕麻烦的业主,也将很多业主对成立业委会的信心降到了零点,导致最终愿意报名筹备组且能够开出证明的业主数量严重不足。

筹备组难产,是否动了谁的奶酪?

城建办说,给你15天的时间,连报名筹备组的“合格”业主数量都不够,说明龙跃苑二区成立业委会的“时机还不成熟”,现在还“不适合成立业委会”! 这跟“100%的业主希望尽快成立业委会,96%的业主愿意为筹备工作出力,39.7%的业主愿意参加筹备组”形成了鲜明的对比!

 

业委会是小区业主的自治组织,只要不违法,代表全体业主的利益,应该由小区业主说了算,现在小区业主说了不算

 

城建办说,所列要求是对业主负责,虽然所列要求已经严重脱离了民意,可能也剥夺了部分有犯罪前科的业主参与业委会的权利,但是,也有一点道理:筹备组成员都是没有犯罪前科的,至少可以排除部分惯犯进入筹备组。问题是,城建办不仅不给业主开具这个证明提供方便,还严格控制业主开具证明的时间和方式,让大量无犯罪前科的业主知难而退。

 

城建办要求筹备组成员模范履行业主义务,这是必须的,因为筹备组成员要制定小区管理制度,还有可能担任业委会委员,但是,是否是模范业主,应该由全体业主来发现和监督,如果由物业来证明业主是模范业主,而且所开证明有排它性,是不是在毫无依据的情况下授与了物业一个特别大的权力? 物业若不愿意成立业委会,就可以利用这个特权,将本来因为物业没履行好义务时业主维权引起的缓缴、拒缴物业费,绿化没做好时引起的业主修小院等行为判定为“业主没有模范履行业主义务”,将敢于坚持正义的业主排除在外,导致筹备组质量下降的同时,助长了物业的不正之风

 

2017/12/222017/12/24期间我们“龙跃二业主物业费缴费状态调查报告显示,2016年之前的物业费,96%的业主都未托欠;2017/12/22日止已经有97%的业主交了2017年的物业费,21%的业主已经交了2018年的物业费;最近的调查显示,37%的业主已经交了2018年的物业费;如果物业要求交了2018年的物业费才同意成立业委会,82%的业主都同意现在交2018年的物业费。 可是,根据前期物业合同,每年1220日交下一年物业费,物业公司完全可以说“业主没有按时交物业费”而不开证明,这样可以将79%以上的业主排除在外,如果加上年以往迟后交的,“合格”的业主就没几个了。事实上,别说物业的服务是否符合合同要求,前期物业合同里写着“物业每6个月向业主公布物业服务费用收支帐目”,至今没有业主收到过。 全体业主无法监督物业履行义务,在业主对物业非常不满意的情况下,物业确有权限制业主参与业委会。

 

在现在的民意状态下,提出开无犯罪记录证明物业证明,而且严格限制证明开具时间,严格控制业主报名时间,最重要的是:报名时间到,若开出所需证明的业主数量不足,本次申请无效,从而让业主大会胎死腹中,而不是延长时间,鼓励更多的业主报名,努力促进业委会成立。这跟城建办主张的为业主负责的态度非常的不协调。这是典型的有一种冷,叫我妈觉得我冷”。

 

城建办是小区业委会的监督和指导单位,业委会是小区自治组织,城建办完全不顾民意,把自己的意愿强加给小区业主,导致筹备组难产,40.7%的业主认为城建办在阻碍业委会成立,这就不足为怪了。那么,城建办明知这样排除了大量遵纪守法和模范履行义务的业主,会导致业委会难产,多次沟通还是这么坚持,是不是成立业委会就动了谁的奶酪呢?有没有谁在背后担心业委会成立呢?

 

业主、业委会、居委会、物业、开发商、城建办,这是我们知道的跟业委会成立和运行相关的主体,业委会代表了业主的利益;居委会是小区居民的自治组织,但花的是政府拨款,分担政府的任务;物业和开发商跟业主是合同关系,目前负责小区公共设施的运行和管理,为业主提供服务,物业费和停车费是已知的经费来源,在没有业委会的情况下,事实上拥有小区公共设施的支配权;而城建办是一个政府部门,业主、业委会、物业、开发商、居委会都被这个部门(或相关部门)管理和协调业主和业委会没有利益冲突,是被支持的对象 物业和开发商是创收的单位,是需要被管理的对象而居委会是一个可以为政府部门分担任务的组织。(个人理解,仅供读者参考)

 

业主大会/业委会成立后,小区物业管理(公共事务)由全体业主说了算,全体业主通过共同决策机制和程序进行共同决策,形成共同决定,这是否会影响物业公司、开发商、居委会原有的工作模式?

 

如果说业委会会影响到物业、开发商、居委会原有的工作模式,城建办的立场就非常重要! 因为,回龙观是个大型的居住区,有很多小区,跟龙跃苑二区相同开发商和物业公司的小区占比非常大,如果龙跃苑二区业委会成立和运行成功,对整个大型社区有相当强的带头示范作用

 

 附:成立业委会的重要法律法规

2016国务院物业管理条例》中华人民共和国国务院令 [2016]666

《业主大会和业主委员会指导规则》  建房[2009]274

《北京市物业管理办法》  北京市人民政府令  2010年第219

《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》京建发〔2010739

关于试行使用北京市业主决定共同事项公共决策平台的通知》 京建发〔2010545

 

 

对本文的意见和建议,请发送至邮箱:lyy2ywh@qq.com

 

 

思考题你个人感觉城建办对成立业委会是什么立场(凭个人感受作答)?

A 支持和协助成立业委会,扫清成立业委会的障碍,指导成立健康的业委会

B 阻碍成立业委会,给成立业委会带来困难

C 不支也不反对,按规定走政府流程



2018-03-11 23:14:41   此文章已经被查看2175次   
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