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 文摘：网络进社区 带来新问题
网络进社区 带来新问题
现在几乎所有的楼盘、社区都越来越讲究智能化，高速宽带网络进入社区以及数字化生活成为了新的卖点。
这也带来了一些麻烦，来看看这样一个事件：某网络公司与一社区的发展商达成建设智能化社区的协议，网络公司为该小区提供社区网络接入的硬件、软件、技术支持、使用维护等服务，发展商无需为此付费，协议期限为十年。业主入住时，每户向网络公司交纳800元的网络开通费，此后每月再向该公司交纳社区网络使用费150元。
结果不少业主发现，这一方式费用高，速度并不快，体现不出专线的特点，不愿意使用该社区网络，便拒绝继续付费。网络公司认为这样会导致自己的严重亏损，侵害了自己的合同权益，因而坚决要求业主付费。发展商也认为业主应该交钱，就要求物业管理公司逼着业主交钱，结果几方因此出现了一些矛盾和争议。
网络化社区是件好事，广大的业主也是欢迎的。网络公司是商家，提供了设备、技术、服务，就应该让人家赚钱，这有错吗？没错。
发展商把楼盘卖出后，就与该楼盘没有权属上的关系了，所以不用为社区网络化使用付费。这有错吗？没错。
而广大业主作为消费者，有知情权、选择权，觉得社区网络的性能价格比不合理就要换，这有错吗？我看也没错。
大家都没错，为什么会出这样的矛盾呢？我认为，是在法律关系主体的确立以及各主体的责、权、利相一致方面存在问题。
这个事件里，至少有三个民事主体：发展商或物业管理公司、网络公司、业主。如果物业管理公司单独参与进来，可能就是四方民事主体，他们相互之间形成了不同的法律关系，了解清楚这些法律关系的内容，也就是了解相互间的权利与义务，才能正确分析上面我们说的事件。
网络公司要找业务，应该跟谁谈呢？这是第一个问题。理论上，其硬件将要作为楼宇的配套设施，而这些楼宇的所有权人是所有的业主，最终，只有业主才可能使用社区网络的设施，享受其服务并为此付费，所以，从法律角度上讲，全体业主才是社区网络服务法律关系的主体，发展商不是，物业管理公司也不是。
但是，要让网络公司同广大业主谈具体业务非常不现实。跟每位业主交流，征求他们的意见显然是不可能的，虽然业主委员会成立后，也可以代表全体业主来谈，但是业主委员会是松散型的组织，不可能陷入这些具体的、事务性、技术性的事情，所以若真这样操作，不是非常难办成事，就是商机被大大延误。
在这样的现实条件下，网络公司一般只能与社区的发展商或物业管理公司谈业务，不管他们之间的协议如何约定，实际上都在日后为广大业主设定了一些责任和义务，这是房地产业的特殊性决定的。
这个过程对于广大业主来说，毕竟是不透明的，所以会招来一些怀疑与抵制，这也是现实。网络公司也好，发展商或物业管理公司也好，要清醒地意识到这一点，谨慎处理，最重要的是不要搞成强买强卖。
不少发展商把智能化作为楼盘的卖点推出，可是有几人预先告知购房人士所要付出的代价？又有谁能够准确表述社区网络的带宽、速度等技术指标？很少很少。不把这些向购房人士说明，购房者入住时就会觉得自己的知情权受到损害，就会产生抵触情绪。所以我建议，在房屋销售时应该把这些细节向购房认士表述清楚，让购房人士心里踏实了，再决定买不买房子，是否需要这种社区网络的服务。
还有就是选择权的问题，业主的心理各有差异，有人觉得社区网络非常不错，也有人觉得还不如263的包月来得痛快，所以就得让大家有选择的余地，谁喜欢接受社区网络服务就付费，谁不需要这样的服务就不付费。不能搞一刀切，要求业主只要入住就要掏钱，否则就采取各种方式卡你，这样非常不好。
这在技术上应该是可以做到的，主要的问题在于网络经营公司要对风险进行控制。一般来说，网络经营公司希望社区网络的经营期限长一些，这样便于收回投资、增加利润。但这也是双刃剑，因为网络业的发展速度是无法预料的，现在还算快的速度不久以后可能就是慢牛，现在还算先进的技术不久以后可能就被淘汰。业主觉得社区网络不行，可以非常简便地换其他的方式。可是网络经营公司却为长期的打算而投入大量资金、设备、人员服务，这些投资怎么办？总不能赔本赚吆喝。
说实在的，如果社区里只有一个卖菜的，他就能垄断经营，可是网络的特性，就不敢有这样的幻想。所以这就逼着社区网络经营公司在起先就要了解房地产业的特性，不管是跟发展商谈还是跟物业管理公司谈，都要设计好自己的运作方式，尽量减少风险，在运行过程中不断地吸取新技术、新方式，注重服务质量，从而与社会同步，否则，很容易受夹板气。
智能化当然不光指网络，还包括其他，但无一例外，都是新技术、新设备在住宅上的应用，所以都存在上面我们谈到的问题。经营这方面业务的公司，恐怕都会看到这一点。
这些问题只是冰山一角，房地产业法制化发展越来越明显，广大的业主也越来越注意保护自己的合法权益，什么事情都要琢磨琢磨。这样，原来的一些管理方式、商务运作方式恐怕就要重新检讨一下，否则就可能出现新的矛盾、纠纷。
北京世联律师事务所 郭玉涛
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2000-09-22 01:51:58