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[转载]美国楼市,否极泰来！
经过去年第四季大幅增长3.1%后，须然今年首季经济增长为1.8%，差过市场预期的2%，但根据美国劳工部的数据，今年３月美国失业率为８．８％。而个人消费开支更上升3.8%，高于市场预期，增长速度是两年半以来最快，可见未来经济依然强劲。
美国楼市前景是视乎供求发展情况而定，目前在美国每年有30万个新住户形成，预期未来数年内将升至140万。从以下三大方面可以知道美国房屋的需求不断增长。
人口因素长期地影响房屋需求：2008年，美国人口普查局预料2010年至2020年间，居美人口将每年增加310万，假设这段期间净移民量，平均每年将有接近140万人。即使对净移民量作出保守假设，人口增长的步伐将会比过去两年的快。从人口的年龄结构看来，假设美国人口普查局预料每年增加300万人，意味着成年人口每年将增加约250万。
独立自住需求不断上升
根据美国人口普查局的资料，2000年和2010年的户主率都稳步地跟随年龄上升。在25至29岁的年龄组别，每100人中有接近43个独立住户；在45至54岁组别内这数字升至55.6个；到了65至74岁则增至接近62个。
就业市场状况是住户形成的主要推动力，尤其影响年青人的决定。2011年首季私营公司增聘人手的步伐是自衰退结束以来最快的。 预期今年余下的日子里，美国将新增200万份工作。随着就业增长的情况改善，将会有更多由年轻人所拥有的住户形成。由于35岁以下成人每年有接近50 万名的增长，此年龄组别于未来十年内，每年应有接近20万个住户形成。
人口老化亦会促进住户形成
由于生育率于第二次世界大战后上升，美国人口在 年龄分布中出现庞大的婴儿潮，这群在1945年至1964年间出生者，纷纷进入较高的年龄组别。因此，未来十年的人口增长，年龄较大的一群将占较大部分。 这段期间，人口中逾55岁者所占比例将从25%升至29%，增加了4%。
随着美国国民进入较年长的组别，成为户主的倾向将较大，这会导致在美国形成住户的总数增加。
由于房屋新需求产生，使市场上过剩的待售房屋得以被吸纳。当房屋空置率开始下降，市场对新建房屋的需求将开始增加。预计房屋动工量应会由目前的54万9千个单位 (经季节调整年率)，升至2012年终结时的75万，到了2013年年底应会突破100万，美国楼价会不断上升。
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2011-05-20 14:44:21
