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《走在对的方向上》 之《美国的便宜房》
据说，从明天开始，人民币可以自由兑换澳元了。我记得，当年给一个留学加移民公司做法律顾问时，客户和移民顾问的对话。那是一段前期咨询，主题是移民澳洲好，还是移民加拿大好。那个移民顾问很了解澳洲政策，而对加国政策略差些，于是她说：澳洲好。你花40万人民币就能买一大块地。可以在地上建个房子。然后在院子里打个井，插进钢管当压水机。压水机上装个小风车，风车一转，压水机就往外抽水，水流进一个大水泥池子。
这样的生活场景跟我国农村差别好像不大。大的在后面。移民顾问说，澳洲的草原上有很多野生动物，会到水池里来喝水。在她说的那地儿，30元澳币能买一张狩猎证。凭狩猎证可以买猎枪。然后，她以前的客户，移民至斯之后，每天下午坐在堂屋里，打猎。猎物的品种很有当地特色。听君一席话，新客户又选择去了澳洲，我馋涎至今。
前些天，新闻上说，大美利坚底特律市破产了，一个房子10块钱一套。有的人一口气买了300多套。看完这个新闻，我脑海里自发的闪现出坐在澳洲堂屋里打猎的场景。壮起胆子跟当家的提了一嘴，没想到当家的还挺感兴趣，让我调研一下。
这么多年过去了，我的书呆气不但没减，反而增甚。我没去追踪新闻，反去恶补美国财产法。发现，美国产权分三种，名字都很怪，即使翻译成汉语也很难懂。
第一种，叫“终身所有权”（Life estate）。我翻译成“等身所有权”。一块地连房卖给你，如果合同上写着“将此地卖给飞镝先生”，登记的时候写的又是life estate，我飞镝先生不懂就买了，等我在八宝山开追悼会的时候，原房主的儿子就会来找我的儿子索回房产。理由是，他爸爸卖房的时候说了，飞镝先生终其一生享有彼等房产所有权；飞先生身故之后，房产归原房主继承人所有。这样的产权，还不如我过的70年或30年产权好使。有趣的是，我买到了，我也可以卖，新买家还可以再卖，但是，如果哪天我牺牲了，他们的产权马上终止。哪怕刚买到只有一天。
第二种，叫“非限嗣可继承所有权”（Fee simple）。我翻译成“比大产权还大的真正所有权”，按照中国命名方式，叫“太产权”最言简意赅。千万别翻译成“费用很简单”，那就永远觉得亏了。一块地连房卖给你，如果合同上写着“将此地卖给飞镝先生及其继承人，以此类推”，登记的时候登的是“Fee simple”，就是真正买到了这块产业。产权期限不受70年或其他任何限制，跟我国解放前的地主没啥区别吧？
第三种，叫“限嗣产权”（Fee tail）。只有血亲继承人才可以获得这种所有权。Fee tail male，只有男性继承人才能继承；Fee tail special，只有妻子生的孩子才有继承权。现在这种产权在美国也很少了。
有人说了，哈，其实美国物权法挺人性化的。咱不懂那么多旁的，只买“费用简单”的太产权还不行吗？行，但买太产权的时候也还要注意如下三个事，因为美国太自由了，法律保护各种天花乱坠的自由，搞不好要陷进去：
第一个，是否是附终止条件的太产权。
如果房屋买卖合同上写着：“将此财产买给飞镝及其继承人。但所有权立即终止于飞家人把中国籍媳妇带到美国来住这个房。”如果我傻，把媳妇带美国来住，甭管是住一辈子，还是来探亲，她一来我的所有权即告丧失，但是权利归谁要视当时情况打官司而定。诸君买便宜房时候首先可以考虑买这种的。
第二个，是否是附后决条件的太产权。
如果房屋买卖合同上写着：“将此财产买给飞镝及其继承人。当飞家人把中国籍媳妇带到美国来住这个房时，出让人有权酌情收回房屋。”在这种情况下，把媳妇带美国来住，不必然导致权利丧失，只有当原房主知道了，而且他宣布收回所有权时，我家权利才丧失。但是我家权利是否丧失，原房主要到法院去打关系先确认。必须打官司这个很重要，区别于第三个。
第三个，是否是附执行条件的太产权。
如果房屋买卖合同上写着：“将此财产买给飞镝及其继承人。当飞家人把中国籍媳妇带到美国来住这个房时，飞家立即丧失所有权，原房主和继承人有权随时强制收回房屋。”这个和第二的区别是，所付条件成就时，不用打官司，原房主有权立即强制腾房。
如果不看上述6段儿，即使底特律不收房产税，10块钱买一个大房也可能有风险。否则就不对了。
(此文由飞镝在2013-04-10 11:25:32编辑过)
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2013-04-10 11:09:54
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