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回龙观是北京最超值的住宅之一
最近乐园里有好几个帖子都在谈回龙观的房子到底如何，本人刚参加工作就是在房地产公司（从业时间5年），地产的各个环节除了监理和物管没做过外，其他都经历过，自己还曾经有四次置业经验（两次北京，两次外地，外地的房产均已卖出），所以也想来凑个热闹，跟各位ZZ探讨一下，先来看影响房屋的几个基本要素：
1.位置：回龙观是在北京的正北方向，北京城市规划的方向是向东发展，但北面受中关村和亚运村两个核心区域的拉动历来发展水平就不低，再考虑奥运场馆的影响，我觉得未来15年内东面和北面是北京城市发展最快的区域。目前回笼观周遍还有大量的土地未开发，有比较大的发展空间（这是回龙观优于清河和西三棋的地方）。综合来看，回笼观的地段还是有一定潜力的。
2.交通：郊区买房，交通是首要考虑，虽然ZZ对目前的状况还有很多不满，但一条高速和成铁穿过的现实我觉得已经比北京其他郊区地段好很多了，包括赫赫有名的广州华南新干线板块和上海的莘庄都还达不到这个水平。当然没有私家车的ZZ感觉会差一下，但我想回笼观的房价已经为大家购买私家车提供了最大的可能。
3.规划：尽管大家对天红公司有诸多不满，但我觉得天红在回笼观小区的规划方面做的非常大气，首先是理念比较先进，采取的是住宅和配套商业基本分离，在不同地段集中设置局部配套中心的做法，这和北美最近乐园里有好几个帖子都在谈回龙观的房子到底如何，本人刚参加工作就是在房地产公司（从业时间5年），地产的各个环节除了监理和物管没做过外，其他都经历过，自己还曾经有四次置业经验（两次北京，两次外地，外地的房产均已卖出），所以也想来凑个热闹，跟各位ZZ探讨一下，先来看影响房屋的几个基本要素：
1.位置：回龙观是在北京的正北方向，北京城市规划的方向是向东发展，但北面受中关村和亚运村两个核心区域的拉动历来发展水平就不低，再考虑奥运场馆的影响，我觉得未来15年内东面和北面是北京城市发展最快的区域。目前回笼观周遍还有大量的土地未开发，有比较大的发展空间（这是回龙观优于清河和西三棋的地方）。综合来看，回笼观的地段还是有一定潜力的。
2.交通：郊区买房，交通是首要考虑，虽然ZZ对目前的状况还有很多不满，但一条高速和成铁穿过的现实我觉得已经比北京其他郊区地段好很多了，包括赫赫有名的广州华南新干线板块和上海的莘庄都还达不到这个水平。当然没有私家车的ZZ感觉会差一下，但我想回笼观的房价已经为大家购买私家车提供了最大的可能。
3.规划：尽管大家对天红公司有诸多不满，但我觉得天红在回笼观小区的规划方面做的非常大气，首先是理念比较先进，采取的是住宅和配套商业基本分离，集中设立配套设施为局部小区服务的做法，这和北美中小城市的造城思路是一致的，与天通院这样的传统规划思路有很大差别（我相信10年后搬离天通远的人一定比回龙观的多）。其次是各种配套的面积指标充足，我虽然不知道具体的数量，但从小区间道路路宽、小区绿化带、待建项目用地等综合看，回龙观小区的配套用地指标远高于大多数高档商品房小区。
4.配套：这是目前ZZ们最为诟病的地方，我觉得可能与大家不太了解商业地产的开发规律有关，城区内小区以周遍现有的设施为主，部分配套与住宅同步建设。郊区的商业配套则通常在开发的尾声阶段（完成开发量60%以后）开始进入大规模阶段。有对望京小区发展比较熟的朋友就可以理解为什么从去年开始，望京一下子会开始有那么多的商业机构准备入驻。我个人估计三年内回龙观小区绝大多数配套设施会陆续动工，5年内完成。
5.房屋品质：在网上也有好多这方面的抱怨。我是这么看的：首先，在目前我国建筑做法偏重于现场作业，施工人员素质低下的大背景下，可以说“跑、冒、漏、滴”这样的小毛病是基本上所有建筑都存在的，我曾经在三期建设阶段来看过两次工地，发现不管从施工设备还是现场物资堆放，施工管理看，回龙观的施工方都还是比较正规的，这就决定了回龙观小区的房屋质量处于正常的范围内。如果大家有机会去看好多售价超过1万5的别墅工地，可能会内心窃喜。其次，目前北京的建筑设计规范是统一的，以前虽有甲级住宅等不同级的规范要求，但在实际操作中被完全采用的很少。造成高低挡房屋大的方面事实上差距不大，就回龙观的房子而言，主要是外墙和楼道的装饰水平相对较低（门窗及小配件虽一般但自己比较容易升级），内在的品质没有大的区别，反而象三期的分户地采暖这样的东西大多数高挡小区都没有采用。说个不好听的，龙泽和北京人家是属于北京多层住宅的平均水平，各位ZZ觉得旁边龙三，龙六与他们的差距大吗？
6.户型：回龙观因为用地条件好，所以户型设计比较容易，从我买三期的时候看，户型设计大都不错的，绝不次于一般商品房。后面据说面积指标有限制，就不清楚了。
7.物业：回龙观的物业肯定谈不上很好，但也没太大的问题，就0.5元/平米的价格看至少是不亏的。顺便说一句，马上该交物业费了，希望各位ZZ都能去交，对物业有意见可以通过别的途径去解决，过去北京市各小区业主不交物业费从而导致小区居住质量下降，降低房屋租售价格的案例太多了，ZZ们切不可以因小失大。
8.社区：这是一个敏感话题，但无庸讳言，多数人都愿意自己的邻居能有更高的教育背景和更好的消费水平（虽然这并不意味着更好的素质），教育背景看，回龙观还是不错的，有好几个分区业主本科以上学历人数应该不输于其他任何小区。平均消费水平应该说回龙观是比一般商品房低的，好在业主平均年龄小，消费水平提升有空间，加上小区人数多，总体消费水平还算过得去。
从以上8个方面不难看出，回龙观即使以商品房的角度看也是有竞争力的，配以2600的价格，可以说是北京市内最超值的房屋之一。回龙观未来最大的问题是能不能提高城市管理水平和业主消费水平，尤其是解决城乡结合部的城市管理水平至关重要。我在网上看过ZZ给政协提的一些提案，觉得太过集中于一些具体的项目建设（有些可行性本不高）。其实有些项目本身就应该让市场去推动，或者随开发进度而顺理成章，拔苗助长未必是好的。而城乡结合部的城市管理在全中国都是没解决的问题，需要我们给政府积极提建议。本人觉得通过提案提高回龙 观管理机构地位（成立类似八达岭那样的特区）非常值得尝试，最差情况也应该改变相关组织的人员来源和结构。
有些ZZ对HLG有好多不满，希望今后有机会能离开，我看了一些贴子，感觉初次置业的不满意度高些，二次以上置业的人心态平和些，这其实很正常，围城里有一句话：出国留学就象小孩出麻疹，出过了也就有免疫力了，我真心希望这些ZZ能早日赚到钱，在城里买豪宅。那时可能会发出感慨：买过1万以上的房子才觉得回龙观是不错
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2005-11-30 16:05:59
