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五问小区停车场收费
五问小区停车场收费
2003-07-22 06:34:23 大众网－生活日报
近来，物业管理成为市民讨论的焦点话题，其中有关小区公共停车场所有权的讨论更是愈发激烈。物业管理公司对业主停车有没有收费资格？收的车费该归谁管理使用？谁来监督？业主在自己的“地上”丢了车，物业管理公司赔不赔？……
买车的小区业主越来越多，面临这种管理困境，到底该怎么办？
物业有无收费资格
要搞清楚小区停车场该不该收费、如何收费的问题，首先要弄清小区停车场的种类。
著名房产维权人士邹家健说，小区的停车场大致分为两类，一类是开发商投资建设、可供出售的专用停车场，一般是在楼层地下，这类停车场产权明晰，始为开发商所有，后为购者所有；另一种则是由小区地面（公共场所）空地改成的停车场，如小区道路旁、楼房旁等。现在所说的小区公共停车场指后者，这一类停车场的产权到底归谁？
邹家健说，以往，小区公共停车场一般由小区的物业管理公司管理收费，收成全部归物业管理公司支配，但此次有人对小区公共停车场的归属和物业管理公司有没有收费主体资格等问题提出质疑。 省城几位资深房产界律师认为，政府发给住宅楼业主的房地产证，既载有购买房产的面积，也标记着所处开发区域的土地面积，故曰“房地产证”。此证载明：业主购买了房，同时拥有了住宅区的土地。业主的车辆进入住宅区，管理者收取业主停车费用，美其名曰“场地租用费”或“场地使用费”，这是不成立的。事实很清楚，不是业主“租用”了管理公司的土地，而是管理公司租用了业主的土地。 而一位物业管理协会的负责人认为，住宅小区停车场占用土地的使用权，诚然属于小区全体业主所有，而不属于物业公司。但是物业公司与全体业主的法律关系并非一般的提供服务与接受服务的关系，而是一种委托代理关系，因此，物业公司收取停车费（无论是车位租金还是保管费），其性质都是一种代理行为。其收取的停车费并不归物业公司所有，而是作为物业管理服务费的组成部分，用在小区公共管理事务中，即归全体业主享有。因此，受托人（物业公司）在不拥有停车场使用权的条件下，替委托人（全体业主）代为收取车位租金或保管费的行为，其主体资格是没有问题的。
该不该向业主收费
小区公共停车场既为小区业主共同所有，那么该不该向停车的业主收费？很多人主张还是适当收取。
邹家健说，他所在的小区共有４００户业主，有车的也只是２８０多户，如果小区的公共停车场只为这一部分有车的业主无偿使用，那对１２０户无车的业主是不公平的。他还说，公共停车场需要管理，地面损坏也需维修，这些费用也应由车主承担。
邹说，关键是如何收？收多少？对于产权归全体业主共有的停车场，收费标准应本着保本的原则，不能以营利为目的，物业管理单位在报物价部门审批收费标准时，应先由业主委员会审查其提交的产权资料的真实性，并出具相关的许可文件。
在千佛山附近的几个新小区，大多数业主对小区物业公司收取停车费的行为并不反对，但都一致认为，物业公司应明白小区的公共停车场是归小区业主共同所有，物业公司是受业主委托，收取的是车场的管理费，而不是出租费或土地使用费。因此，业主们建议，小区公共停车场的收费不应与经营性停车场相比。
谁来监督物业收费
记者在采访中听到很多业主说，小区公共停车场的收费标准到底是多少，业主没有话事权。即便收起来的停车费，也是一本糊涂账，很少有物业公司向车场主（业主）说明。
有业主称，小区公共停车场按照物价部门确定的收费标准收取的费用应返还业主，真正体现“谁投资谁受益”的原则。部分物业管理公司则认为，公共停车场所收的费用，只是用来弥补物业管理维护费之不足，最终还是为了业主的共同利益，不应受到非议和反对。
但邹家健说，以济南市南部某小区为例，该小区有４００住户，有车的业主近３００户，以每月每车交停车费２５０元计，该小区一个月可收７·５万元，一年就收９０万元，加上临时停车每次５元，一年下来停车费总共有上百万元。如果小区有上千业主，一年的公共停车场收费就达几百万元，这样一笔巨款怎么花？作为车场主的业主或业主委员会，应该有知情权。
几位律师认为，如果管理公司只收取业主非营利性标准的管理费，这一部分费用可归管理公司所有。如果不考虑“土地为全体业主所有”这一事实，而执意按经营性标准向业主收费，自然会引出业主向物业公司讨还土地使用费的事来。
但还是有小区业主抱怨：物业公司收了钱谁来监督花？似乎现在还没有这方面的规定。
相关法规缺位到何时
济南市房管局一位人士说，停车场经营看似一件小事，但涉及的法律关系颇为复杂，这里有车场主体资格、占用土地性质、合同类型、价格等等问题。停车场类型又如此的多：有专用的也有公共的，有封闭的也有开放的，有收费的也有不收费的，有有人看管的也有无人看管的等等。
随着汽车的增多，车主与停车场经营者之间的矛盾日益突出，纠纷不断，但目前这方面的规定又不太明确，法院的判例又各有千秋，老百姓无所适从。因此，有必要制定一个专门的地方法规或地方规章予以规范。
业主如丢车物业赔不赔
有物业管理公司称，他们只是代业主收取车场费，最终钱还是用在业主身上，而并不是物业公司的盈利。业主如在自家土地上丢了车，那只有自己负责。
但房产律师认为，不管是不是业主，如在小区停车场丢了车，物业公司都应赔偿，这是天经地义的。第一、权利与义务平等是《民法》的基本原则，只要收取了停车的费用，就应履行保管的义务；第二、不论以什么名义，“场地使用费”也好，“车位使用费”也好，“场地租金”也好，所收费用都是车辆存放的费用，物业公司可以随心所欲叫出许多花样，但都无法改变这个事实本身。第三、“收５元钱的停车费赔几十万元的车不公平”的说法不成立。以一辆３０万元的轿车为例，存一小时物业公司收５元钱，这一价位已是相当高了。一辆３０万元的车一年的保险费为４８００元，平均费用每小时不到６角钱。车辆丢失后，保险公司须按保单约定承担赔偿责任。如果连业主的车都看不住，还有什么资格搞物业管理？
邹家健说，在国家即将实施的新的物业管理条例中，有一条“物业管理企业疏于管理，未能履行服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”小区业主车辆丢失也应属于此列。他说，他所在的小区业主委员会在选择物业管理公司时，合同上特地加上了这一条。
据称，目前法院在判决小区业主丢车、物业管理公司该不该赔的案件时，有两种截然不同的结果：有的判赔，有的判物业公司无责。律师认为，在目前法规尚无明确规定的情况下，业主或业主委员会，最好事先与物业管理公司有合同约定，而物业公司也可通过保险分散风险。
（谢孝国）
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2004-05-03 00:07:26
