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依靠法规解决交房中遇到的问题 - 知己知彼，百战百胜！
1. 竣工验收
资料来源：中华人民共和国建设部网站
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办理房屋竣工应执行《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（中华人民共和国建设部令 第78号，2000年4月7日发布并执行）其中，
第五条规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
㈠工程竣工验收备案表；
㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
㈣施工单位签署的工程质量保修书；
㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第六条规定：备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
说明：开发商无法出示经备案机关签署文件收讫的《工程竣工验收备案表》，房屋未竣工，不具备交房的条件。开发商应对由此引起的延期交房负全部责任。
2. 房屋实际面积测量
在开发商提供的面积测量数据中，备注栏中标注有“图纸预估”字样，测量时间为2001年3月28日，封面注有“商品房（预）销售面积认定”字样。这一切表明，此数据不是实测数据。
在我们与开发商签署的《北京市经济适用房预售合同》中，第一条规定“… … 房屋竣工后以测绘部门实测面积为准”。开发商无法提供实测面积数据，应对由此引起的延期交房负全部责任。
3. 交房手续
在预售合同没有规定交房的流程，开发商单方制订的交房流程对合同的交房流程进行了详细定义，应视为对合同条款的修改。根据《合同法》的规定，对合同条款的修改必须经过合同双方认可，才能生效。因此开发商不能单方面决定交房流程。购房者有权要求在结算前进行验房。
此外，现在房子和购房款均在开发商手中，开发商没有正当理由阻止购房者先行验房。
4. 关于契税
北京市财政局和北京市地方税务局下发的补充通知（京财税[2001]1511号）规定“此前已经纳税的，不再退税。”这里指的是纳税行为的发生，并不是纳税义务的发生。〈中华人民共和国税收征收管理法〉第三十四条规定“税务机关征收税款时，必须给纳税人开具完税凭证……” 证明是否纳税的合法凭证是税务机关开具的完税凭证。我们没有交过契税，也没有取得完税凭证。因此不能判定我们已经纳税，我们应该适用9月10日的新契税政策。经咨询北京财政局，现在生效的是（京财税[2001]1511号）文件，新的文件正在拟订中。等到新文件出台，政策即可明朗。
在开发商能够出示大产权之前，无法办理房屋权属过户手续。因此开发商无权要求我们在交房之前先交契税。
经咨询昌平区地税局契税科，延迟交纳契税的唯一影响是，在交纳契税之前无法拿到产权证。因此我们可以在开发商能够出示大产权时再交纳契税。
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2001-11-26 22:06:21
