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缴纳物业费是业主对物管公司必须承担的责任？
缴纳物业费是业主对物管公司必须承担的责任？
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该网址不再展示 2003年11月12日18:59 新浪房产
北京市世纪城东区物业管理委员会：
就你会提出的业主应否向北京市世纪城物业管理有限公司支付物业管理费的问题，我的意见是：业主没有向北京市世纪城物业管理有限公司支付物业管理费的义务。理由如下：
一、业主没有向北京市世纪城物业管理有限公司支付物业管理费的合同上的义务。
《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。根据这条法律规定，合同只约束合同当事人，不约束合同当事人以外的人，即一般所说的“合同不得约定第三人的义务。北京市世纪城物业管理有限公司与北京金源鸿大房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同，只能约束北京市世纪城物业管理有限公司和北京金源鸿大房地产开发有限公司，对业主没有约束力。如果北京市世纪城物业管理有限公司与北京金源鸿大房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同是有效的，负有向北京市世纪城物业管理有限公司支付物业管理费的义务的义务人，只能是北京金源鸿大房地产开发有限公司，而不是任何其他人。
二、业主负有承担物业管理费的法律上的义务，但是，业主的这一义务，是业主对其他业主应承担的义务而不是对任何其他人承担的义务。
《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”。物业管理费，是因为管理共有财产(或者称“公共财产”)而发生的费用。业主是共有人之一，承担因为管理共有财产而发生的费用就是全体业主共同的义务。这条法律规定，就是业主负有承担物业管理费的法律上的义务的法律依据。
业主的这一义务，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系(而不是合同关系或者其他关系)对其他业主应承担的义务而不是对任何其他人承担的义务。业主的这一义务，是法律上的义务，而不是合同上的义务。北京市世纪城物业管理有限公司不是业主，任何业主，都不对北京市世纪城物业管理有限公司承担这一义务。
三、北京金源鸿大房地产开发有限公司在向北京市世纪城物业管理有限公司履行支付物业管理费的义务后可以要求业主支付物业管理费，但是，第一，只有当共有财产的收益不足以支付物业管理费时，才可以要求业主支付不足部分的业主应分摊的份额，第二，北京金源鸿大房地产开发有限公司也负有承担物业管理费的法律上的义务，第三，北京金源鸿大房地产开发有限公司要求业主承担的物业管理费计算到你会与中国机械进出口物业管理有限公司签订的物业管理服务合同生效之日止。
承担物业管理费是全体业主共同的义务，分享共有财产的收益是全体业主共同的权利。权利和义务不可分割。《民法通则》第七十八条的规定，既是业主负有承担物业管理费的法律上的义务的法律依据，也是业主分享共有财产收益的法律上的权利的法律依据。如果共有财产产生了收益，在共有财产的收益抵充物业管理费之前，北京金源鸿大房地产开发有限公司无权要求业主分摊物业管理费。
在北京金源鸿大房地产开发有限公司没有将可销售的房屋全部交付买受人之前，北京金源鸿大房地产开发有限公司也是共有财产的共有人之一，因此，北京金源鸿大房地产开发有限公司也负有承担物业管理费的法律上的义务。如果共有财产的收益不足以支付物业管理费，其也应支付应分摊的份额。
《北京市居住小区物业管理办法》第8条第3款规定：物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。《城市新建居住小区管理办法》第七条第二项规定，物业管理委员会有权决定选聘或续聘物业管理公司。根据这两条法律规定，你会与中国机械进出口物业管理有限公司签订的物业管理服务合同已经于双方签字或盖章之日起生效。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据这一条法律规定，北京市世纪城物业管理有限公司与北京金源鸿大房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同，已经至你会与中国机械进出口物业管理有限公司在物业管理服务合同上签字或盖章之日终止。
本法律意见书是我根据法律的规定做出。但是，我提示一点：法律的规定并不一定等于法院的判决。在法律的规定与法院的判决中间，有法官对法律的认知水平或者案外因素对法官的影响。然而，我的意见不会有任何改变，并且，我建议你会：告知业主拒绝北京市世纪城物业管理有限公司提出的支付物业管理费的要求。
(作者：北京市天为律师事务所律师居永和，本文为回复业主应否向北京市世纪城物业管理有限公司支付物业管理费的法律意见书)
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2003-11-30 13:36:38
