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业委会联盟-焦点房地产业主大会各小区业主代表的精彩发言
业委会联盟-焦点房地产业主大会各小区业主代表的精彩发言
焦点房地产 2002.03.11 17:32:25 焦点网
主持人:
  为了给大家更多的时间发表意见,所以把下面时间留给大家。本来还想请一些人讲一讲,比如今天到会的邓泽敏是代表大西洋城业主取得成功的律师,我看到会场上有担任过很重要的管理物业管理工作的人到场,还有开发商的人,但考虑到业主来这么多人,不是来了为听报告而来的,我们还是尊重一下政府工作人员的休息权,所以没有特意安排他们来发言。下面按刚刚递条子的顺序,先请京通苑的业主发言。


京通苑小区黄德鹏:


  诸位下午好,我住这个小区的名字可能是北京市最漂亮的一个名字,也是改动最多的这么一个小区,第一个名字是叫京通新城,后来改为阳光曼哈顿,这个名字很洋气,据说有的外国人就冲着阳光曼哈顿买着,后来又改了,改成金通苑,后来改成阳光华苑。本来阳光曼哈顿这个名字我看着也不错,很洋气,介绍得也很漂亮,在京通快速路上行走,远远就看见阳光曼哈顿大牌子,看着阳光灿烂非常好,可惜一改再改。咱们开发商有改的嗜好,有改名字的嗜好,从华远房地产又改成华润置地了,连开发商也变了,我简单说一下。


  另外我介绍一下我自己,北京市德鹏律师事务所的主任律师黄德鹏,我今天的身份是业主,我想我们业主最关心的大概有五个问题,第一个问题就是关于虚假广告的问题。第二个问题就是关于房屋面积的测量问题。第三个问题就是房产证的问题。第四个问题就是物业管理委员会,物业管理公司的问题。第五个问题就是业主管理委员会的问题。我想就是这样五个问题,也许可能还有更多的。


  我简单说几句,第一个关于虚假广告的问题。房地产商往往都要说我这个广告没有打到合同里,是一种要约邀请,这就不得不说合同法了。因为许多的业主(今天早上京通苑的业主)还围着我来问问题,我简单说一下,关于虚假广告的问题,有合同法的规定。合同法第11、14、15和第25条,广告法第38条都规定得非常清楚,我主要到这儿,我作为业主想和大家做一个交流,这是虚假广告的问题。


  再一个房屋面积的问题。我们广大的业主有知情权,而知情权这里头包括许多具体的东西,应该计算的建筑面积是全部计算的还是一般计算的还是不计算的,还有公摊面积怎么计算?这里面一共有30条,很多。广大的业主要求有知情权,而北京市专门有这方面的规定。


  我希望我们的业主不搞斗地主的活动,我想咱们还是依法办事,朱镕基政府工作报告我听到最突出的一点要保护弱势群体,李鹏昨天在一个代表团的会议上提到一个什么问题呢?不要什么都靠政府,要靠法。我的桌子上关于房地产方面的法律法规规章有一尺多厚,希望通过我们的网站,通过我们业主的交流,能够依法办事,我相信我们的业主会越来越强大。


九龙花园临时业主委员会代表李建国:


  我是代表九龙花园临时业主委员会做一个简短的说话。


  九龙花园在广渠路,东三环双井桥向东两百米路北,现在大概有三十万平米的社区,将来开发商会在五年之内建设成从东三环到大望路大概近百万平米的大的社区。现在九龙花园大概将近两千多户业主,除了没有建的,入住率已经达到80%左右了。九龙花园当然也存在业主和开发商、物业公司,当然也存在维护业主的权利方面的一些矛盾和斗争吧。


  从第一批业主入住应该有两年多的时间了,九龙花园有一些什么问题呢?首先有共性和其它小区业主共性的方面:受开发商的虚假广告的欺骗,这方面的情况可能和大家是一样的。开发商在前期销售的时候,在广告、楼书、销售员对房子的一些介绍都有很多虚假的方面,包括承诺的一些东西。举一个例子,会所和大堂,比如说五号楼业主承诺两座楼之间是会所和大堂,业主进入大堂之后,分成左右两边进入两座22层的塔楼,不管是在广告上还是在销售员的宣传这方面都是这样承诺的,如果大家有时间可以过去看看,在这个大堂会所这个位置现在赫然矗立的是金杯汽车的专卖店,基本上把业主的大堂全部被占掉,大概近千平米的位置。这就是一种对业主权利明显的欺诈。


  另外小区收验竣工怎么竣工的,因为小区占用北京电燃机厂的厂址,小区的供电用的是北内的单路工业用电,22层的塔楼高层住宅应该双路供电,现在居然用单路工业供电。


业主发问:


  我想问一下,因为今天来这里主要是冲着业主委员会联盟,我觉得在座从个人素质来说,大家的法律知识都肯定有一定层次,我们来这里只是作为一个论坛见面会的话,没有说把大家这样一种维权的形式往上推一步,既然用联盟形式,为什么不能把大家组织形式往上推一步,真正成为一个人民团体或者怎么样,成为业主和准业主背后做撑腰的人?光用嘴说的话,至少我今天来,如果用这种形式的话,没有满足我对大会的期望,但是我觉得今天大会也非常好,我也感到非常高兴,我相信在座人大家肯定有这种心愿,而且大家的素质能够有这种条件,为什么不再往上推一步,可能我对这个社会不是很了解,我觉得大家应该有勇气再往上走一步。


主持人:

这个问题希望大家能够理解,刚才很多业主都说这个要求,实际上我的遭遇不见得比你们差,实际上我们买的公寓,当时写到合同的土地面积是九千平米,到了发土地证的时候剩了3900平米,不是说我反对你们谈这个问题,但是我觉得任何会议都有它的议题,所以希望大家能够谅解一下。一个小区如果把问题都想说清楚,因为我们的会议时间有限。希望大家能够明白,刚才那位先生说的问题也是很好的问题。至于虚假广告问题,如果有兴趣将来可以建议哪个媒体或者焦点网再办类似的主题。还有很多具体的问题,欢迎大家可以把问题用贴子贴到网上去,贴到网上以后,我们也一样搜集这个信息,一样可以反应,希望大家能谅解,咱们还是维持一下秩序。


九龙花园:


我们把这方面的问题一带而过。有一些共性的问题共同讨论,提出来抛砖引玉。

我们前期斗争也很多,闹房展,甚至还有更激烈的斗争的形式我们都做过。我们这个小区正变成大社区,要做起来有两千多户的人,但是到现在斗争的成果我们进展到底有多大?应该说我们的进展比较小,进展比较缓慢,在法律上还是在证据方面我们处在弱势这一方面,得不到专业人士方面有利的支持,所以说今天到这儿也非常高兴来参加业主联盟成立大会,能够和我们这些买房的专家和已经成立管委会这些主任和律师进行沟通,今天这个机会非常好,我们也非常感谢焦点房地产网给我们这样一个机会。

  我们现在还是一个临时业主委员会,朝阳区的领导到我们这儿进行现场指导,可能在近期内两个月期限之内,我估计就能成立正式的管委会了。

  在法律这方面我们都是处在非常弱势的这方面,我们不知道将来在公摊面积这方面还是在处置欺诈广告方面能够采取一些什么样的合法的措施,将来我们在交流的平台上我们大家都可以互相交流。另外介绍一下九龙花园。现在还有九龙花园自己举办的网站,可能刚才我们也发了一些简单的材料,希望大家能够在这个网站上能够和我们积极交流。跟其它一些小区的网站不太一样的,我们业主出于维权的目的建立业主自己维权的网站。希望其它小区如果有这方面感兴趣的人可以积极和我们交流。

  我今天简单把我们的九龙花园的情况给大家简单介绍一下,还有我们具体的要求我不再细说了。


主持人:

九龙花园的事情其实我也了解一些,也能理解你们的心情。到时候有机会在网上再去发表,如果在成立的时候遇到什么困难和帮助,也可以从网上去找,希望大家都能谅解一下。



怡美家园业主潘仝:


  我特别感谢有这样一个说话的机会。我对业主、开发商和物业公司之间的矛盾的看法,为什么有这么多的问题和矛盾?实际上咱们现在这个市场非常不成熟,所以我觉得从业主的角度来讲、从开发商的角度来讲,都应该提高……在起诉开发商的问题上,我们不是说就为了几千块钱,或者为了维权这个事,应该更进一步理解它。实际上是每一个人,我们的动作促进社会的发展,促进社会的进步。我觉得无论是打赢也好打输也好,像开发商应该有一种宽一点的胸怀,如果遇到我们这样,比较较真的业主来讲,对开发商是一种帮助。我们现在的开发还很不完善,如果开发商遇见一个糊里糊涂的业主的话,可能他的进步,可能在开发第二个项目的时候可能合同还是写得糊里糊涂。我们现在都已经进入WTO了,所以合同上,签订了合同应该有严肃性,合同法的权威性。无论从业主角度还是开发商的角度来讲都应该把自己的行为,业主维权的行为看成是推进社会进步,是尽我们自己微薄的力量的看法,不会有这么多的多么激烈的问题。我希望在全体北京市业主里面和开发商之间,遇到问题,就用大家流血事件或者恐吓。这在我们小区里发生过两次。开发商恐吓业主的行为,这种行为或类似这样的行为,是不是大家群起讨伐?咱们有什么问题可以谈什么问题,但是不能够以这种方式来解决问题,实际上也根本解决不了矛盾,解决不了问题。所以,我觉得这是第一点。

  第二点,谈谈我对物业公司的认识。物业管理不等于物业公司管理,也不等于业主自己管理,应该以什么方式呢?我感觉物业公司这种想法是计划经济的产物,物业公司从我们小区的情况来看,物业公司小而全,很全面,什么人都配,这样一个机构。物业公司实际上我们请它代管我们的物业,怎样收费,实际上这应该是市场化。绿化有绿化公司,保安有保安公司,物业公司在这里头起的什么作用?起组织作用。它来定,我想不清楚这个关系。而且物业公司老是以收费标准以北京市提什么情况什么标准,我们的物业,我们的财产不是北京市的财产,北京市有什么理由来定,这是指导价格,而不是说一定要这么定。现在这已变成物业公司收费的口实,北京市这样定我就这样定。如果这样的话,物业公司和业主之间的矛盾其实有两个特别关键的地方,一个就是我认为物业公司的财务部应该独立于业主管理委员会,它是自己一个公司,它自己核算的话,再怎么监督再怎么弄这个事就弄不清楚,这是第一个关键。

  第二个关键,物业收费要合理。为什么我们很多人不是说不愿意交费,最简单的一个例子,收物业管理费是购买房子的建筑面积来收物业管理费,包括公摊面积,购买房子的面积来收物业管理费,公摊面积开发商跟我们说不清楚在什么地方,我们不仅花了冤枉钱,不知道买的是什么东西,我们现在按照这个收费还要来交钱养这些我们不知道的什么东西,这个收费就是不合理的。希望业主通过论坛的方式呼吁制定政策的机构、法律部门、政府部门来共同完善这个,到底应该怎么收费,我觉得这是解决物业管理公司和业主之间两个矛盾特别关键的地方,这两个问题如果解决了,其他的讨论包括网上讨论那些问题,我觉得都是好说的。

  再一个我就觉得应该明确一下物业管理的目的,给物业管理定一个位,物业管理就是业主管理好资产的,而不是说物业管理挖业主的钱,搞什么创收。


主持人:

  这个事情大家能不能捞干的讲。要不然咱们商量一下,每个小区用三分钟还是五分钟,大家给一个意见……

  

业主:


  出几个问题,需要业主向您提什么问题。简单答几个问题,问答式就完了。


舒可心:


  咱们的谈话有的是时间,网上还有的是时间,网上有的是地方,贴子写一万字都没有问题,但是我想还是一万个字,十个问题当成十个贴子来写,容易讨论和交流。今天给更多的时间,让每个小区谈一个主要的问题。


怡美家园:


  在这个地方谈小区问题是解决不了问题的。为什么这个场所非常好,大家把共同的问题拿到这儿来,物业公司到底应该是什么样的呢?如果在一个小区里住着,每一步和钱联系起来,精神文明建设这些社区活动都是很难。


舒可心:

  关于这个问题,我们在网上讨论精神文明建设与物业管理什么关系。管委会的起动最好和经济利益挂钩,这是两种完全不同的的意见,你们也可以网上再商量。


主持人:

  先抱歉,我很难做,让我现在下去我是最高兴的。我知道中海雅园要谈的问题,关于他们招聘物业公司,招聘之后物业公司赖着不走,新着进不来,中海雅园赶紧讲,但是别讲太多。



舒可心:


  怎么解决旧的物业公司赖着不走,很多小区都有这样的问题,怎么防止更换物业公司出现问题,给大家介绍一下这个成功经验。


中海雅园业主:


  我现在只是告诉大家一个新闻,我们今年2月2号公开开标,金罗马公司中标,我们马上通过谈判给金罗马公司签订了委托管理合同,星期五3月8号签约双方到海淀区小区办进行备案的时候得到北京市小区办的拒绝。


提问:


  什么理由?


中海雅园:


  这样的话,我们星期一的时候,我们双方还要到北京市小区办进行汇报这件事情,所以说我今天来的目的,希望咱们今天业主委员会和业主来得比较多,我给大家通报这个消息,也希望业主……


主持人:

  我们想问一个问题,中海雅园林公开招标。公开招标在小区办参与下做的,还是自己做的。



中海雅园:


  可以说从去年6月15号业主委员会得到海淀区小区办的正式批准,我们跟原来的中海物业签约的,原来和我们有物业管理突然撤离,没有告诉业主,也没有告诉业主委员会任何成员,突然冒出来中海世纪物业公司。换一个保姆,你保姆走了,应当由主人选,不应当由保姆推荐保姆,在这种情况下业主坚决不同意和答应他进行管理,在这种情况下我们召开几次业主大会,业主大会一致同意公开招标,公开招标这种方式是市政府号召的。。。。。


主持人:


  召标有没有政府参与?


中海雅园:


  在这种情况下,通过业主委员会召开全体业主大会以后,通过要招标这种形式以后,到区小区办、市小区办都进行了备案。可以说我们在做每一个进程当中都得到市小区办刘主任的大力支持,没有市小区办刘主任的支持我们中海雅园也不可能成功。如果大家有什么为难之处,最好到市小区办去,市小区办很公正的。


业主插话:


  不见得。


主持人:


  有没有招标委员会?


中海雅园:


  有。


主持人:


  里面有什么人参加?


中海雅园:


  有评标专家。评标专家有业主委员会两名副主任来担任,其它三名评标专家是小区办给我们推荐的,小区办从专家库。


主持人:


  按照北京市物业管理招标的程序办的?


中海雅园:


  是这样的,现在小区办不给备案。今天来的目的希望向各位专家请教一下。希望媒体的朋友们……


主持人:


  希望媒体对此进行关注。


舒可心:


  大西洋新城更改规划由业主方胜利,规划改到99年的版本,这样的事情说明,政府越来越不能违法行政,媒体更多关注这方面的事情。


提问:


  区小区办以什么理由拒绝?


中海雅园:


  市小区办支持这个工作,让我们市小区办做。中标的物业公司金罗马物业公司。


罗马花园业主:


  我建议给它换掉,或者私下跟我们讨论一下,我们是深受其害的罗马花园。已经受它欺负五年了,你可以我们进行交流。


舒可心:


  我们这个论坛就是这样,现在没买房子人有一句话,要买房先上网,同样要选物业公司也应该先上网。


华澳中心:


  华澳中心在97年入住到现在五年了,我们没有业主委员会,没有房产证,我接一下胡女士她到海淀区小区办遇到了阻力,我们也同样遇到了,我们集体到海淀区小区办去了两次,海淀区小区办底下做了什么事情不太清楚,我们目前业主我们有各方面的问题……我呼吁一下咱们的业主,你们有任何方面的问题,哪个盘有各方面的问题,但是我们唯一的办法就是成立业主委员会,如果我们不成立业主委员会我们就任何问题得步道解决,这是我要呼吁的。

  但是有一个问题,我们想成立业主委员会我们成立不了,为什么,我们华澳中心入住了五年,我们的发展商是全中国第五位富豪,他有他的背景,我们小区可以说到法院各级法院全部都输,所以这种情况我们业主怎么办?我们到小区办,我们说了,小区办告诉我们,所有文件买到手了,也是特别有幸认识刘宏城先生,每做一件事情他教我们,我们遇到问题要找小区办,我们二十几个人联名给小区办写东西,而且一定让他有回执,否则你白去。我们拿到回执最后一天,给发展商一个月时间,如果一个月不成立,我们业主有权自己成立,但是在最后一天小区办通知发展商,发展商马上打出来,我们要成立业主委员会,到今天一年多一点消息都没有,这就是我们要面临的一个最大的问题。所以我们现在怎么办?这种情况怎么办,团结起来。


舒可心:


  大家所说团结起来是一个愿望,我觉得仅仅说“团结起来”有点儿虚,因为在我们小区,曾经为解决纠纷决定去游行,几十个人都嚷嚷要团结,结果半个小时以后集合,只有16个人,开会的人比这些人还多,所以团结起来不容易,得真正团结起来。


华澳中心业主:


  那个问题有特殊性,我们也团结起来,我们真的团结起来,我们在团结,我们守法,我们先给发展商有沟通,我们也做了。现在管的这个人不在,现在你这个事需要讨论,回去等消息,永远都不会给你答复。


舒可心:


  你可以说我们找政府,不是找小区办某一个主任。


王府花园业主:


  成立业主会的事情,我们95年就开始成立,一直成立起来以后小区办不批。因为大家选举二百多票,到小区办说,你根据308、485,没有发展商牵头所以不承认,所以不能给你备案。2002年12月我到建设部制定303号文件处室,问那个女的,她说这个文件是我起草的,然后是我们这儿签发的,因为这个文件起草和咱们看很好的文件很伟大的文件,实际在他们那儿就是一个小女孩起草的,她说我当时因为308、485有一条由发展商或者是物业公司牵头,然后组织筹委会然后才成立业委会,小区办就说你们没有发展商牵头,所以不能承认你们。那个女的说,我们原意不是这样,我们的原意是说所有人不认识,没有能力认识,所以我们说要有一个强制发展商或者物业公司牵头成立,假设你们自己有能力成立的话,没有问题,根本不算界限。

  就是由于你们写的东西,你们的好心被物业公司和小区办利用了,所以每次都说,你们是不是发展商牵头。就像舒先生也说了,516文件也要说由发展商来参与这里边,如果由发展商牵头的话,由物业公司牵头相当于请一个保姆同时跟保姆商量,我们来请谁,而且我们要跟发展商来说。


主持人:

  你说的问题有,关于516文件规定我解释一下,516文件让发展商、物业公司牵头,但是给他15天时间,如果他不做这件事,10%业主可以联合起来要求自己做。


王府花园业主:


  很多问题归结到一点,如果我们有了业主管理委员会我们这些东西都可以解决,因为物业管理委员会是自己管理自己的产业这样一个事情,我们大家可以制定一些规章制度,大家怎么来执行,所以关键的问题就是说,如果业委会是代表我们大家的,我们这些问题都能解决。


舒可心:


  刚才有一位先生请我说一下关于物业管理公司在小区定位的问题,到底物业管理公司在小区里边处于什么样的角色,也是刚才那位女士讲了半天的对物业管理公司一肚子的意见,以及物业管理费收取所问题,我现在想给大家介绍一下我们一部分人的想法。物业管理公司有两个职能,第一个是服务职能,第二个就是管理职能,我跟物业管理公司说得很清楚,管理不是让你管我们,而是管园区里违反公约的人和事。公约就是小区的基本法,物业管理公司的管理职能就是维护这个公约的严肃性,大家知道,308、485文件有很明确的规定,物业管理公司制定的规章和制度,要经过产权人大会或者产权人代表大会通过审议,物业管理公司自己不能随便定制度,所以我想管委会成立以后这些问题都能解决,作为个别小业主就很困难。所以物业管理公司的管理职能仅仅就是这个,物业公司服务功能中,还有一个对公共机器设备的管理,这是我们所有小业主做不到的,他们必须是专业的电气工程师、供水工程师、供暖工程师,这方面他们都是专家,我们当然要支付费用,但是有一点我想告诉大家,物业管理费所有个项的收费都应该收到物业管理公司的帐上,但是物业公司拿到的利润只是管理委托协议当中它应得的那个叫物业管理酬金。


主持人:


  一般掌握在10%左右。


舒可心:


  有的物业委托协议掌握在物业管理费的10%,而我们的小区管理酬金是定额,干好干坏都拿这么多钱,这样的话不利于物业管理公司提高管理水平,如果定百分比也有毛病,花得钱越多挣越多,想办法把业主钱都花出去。问题在哪儿,在管委会的监控上,年初做预算,预算通过,管委会严格按照预算监督,超预算的严格审批。我们物业管理公司现在把超过一千块钱花费,的每个月给我们管委会一个报表,对超过一千块钱的花费要详细列支,每个月要一个。至于在预算范围内的人员开支我们不用你报,但是其它一千块钱以上都报,物业管理公司说来说去是管家也差不多,但是实际上管委会是管家,我认为管委会是全体业主的管家,物业管理公司是管家请来的干活的,园丁、保安、保洁、门童、杂工等等。但是我们给他钱,就是这么回事。


城市广场业主委员会委员李琨:


  谢谢能够坚持到现在的大部分业主代表。我说的就是我对九龙花园所有刚才发言这些无论是业主委员会还是业主委员会筹备会,大家遇到的问题都是一样,我们所受的苦受的罪全都是一样,现在不是我们去讨论我们具体怎么去操作去破解这些苦难的问题。是什么问题呢?是我们怎么联合起来,我说的联合起来是集思广益。大家所有的智慧联合起来,成立,我们现在不是业主联盟,我希望按照目前的状况向下发展,我们成立北京市的业主委员会的行业协会,行业协会是做什么,我们每个业主委员会的领导和委员会的成员,我们不是万能的,我们不是什么都懂,既懂管理,又懂设备。我们不懂。为什么,我们要组织向下发展,联合起来,组织协会,协会是什么,协会是由所有业主推举起来的具有专业技能,又有房地产政策管理又有公益心这样的人,某一个比如说像,咱们举例像九龙花园,我们出现了这个问题,行业协会就会派一个顾问,你们是什么问题,行业协会和谁挂钩,和政府挂钩,这个就有效遏制政府的不作为的行为,我们现在业主委员会为什么成立不起来,是因为不作为,政府很多人浮于事,不作为,我们现在也不要着急,甚至有人觉得,因为我们都想诉苦,要讲诉苦,我们从97年开始98年第一次开北京市业主联会的时候有六家,包括华奥,金都,城市广场,第二次会议是十一家,这次非常可喜我们可能三四十家,越来越多的楼盘,政府既然朝这个方向发展,我们想如果大家都这样有序组织起来,至于其它,我觉得现在只是一个起步,大家不要着急,不要因为某一些观点,因为每一个楼盘发生的问题都不是一样的。这是第一。

  第二,我们行业协会替业主做什么,要求政府立法,为什么会出现这么多的发展商物业管理公司甚至一系列的事情,是因为我们法律尚没有约束。立法的问题,立法不光约束发展商,物业管理公司,可能也约束我们业主。我们在法律的体制下,我们才能非常公平合理的解决我们的问题。立法要清楚、明确,发展商和物业管理公司权利范围,其中包括什么,它的权利有的是有时限性的权利,不是永久性的权利,因为现在发展商就认为他拥有永久的权利,管我们,为什么一拖再拖是这样的,我希望大家能够通过这个网,现在这只是一个起点,我们不要着急,通过这个网组织起来,大家密切比较热烈地把这些问题探讨起来,由专门人给它组织起来,我们通过业主联盟或者是网站支持,求得政府合作,咱们只能说合作,不能说我们让它去做,合作。因为中国既然要带动房地产市场的发展,在这方面就一定会有一个比较积极的行为,如果这样拖下去,对发展也是不利的,也会引起民怨的,民怨是不好解决的,我谢谢大家,能参加这个会议,我谢谢大家今后继续密切联络。


亚运花园业主王辉:


  我是亚运花园,我们95年买的房子,96年开始做各方面的斗争,一直到今天没有停止,刚才大家说的问题我们所有都遇到了,但是有一些问题解决了。我做这么多年工作的感受,我觉得应该解决两个问题,一个问题就是业主知情权的问题,另外如何成立业主管委会的问题。第一个问题,我们很多受到侵害是因为我们知情权的受侵害而受到的侵害。那么知情权如何解决?也就是说发展商所向国家所提供的所有的,比如说有没有房地产的许可,有没有销售许可证等等,它的销售面积,所有的这些东西,包括绿化,所有的这些东西是不是在买房的同时,我们的消费者同时可以得到这个东西,通过什么得到?也就是说是不是可以联合起来,要求政府有关部门把这些东西有一个公示的形式?公示的形式比如说可以通过网上,买房子通过网上查到亚运花园所有相关的资料,因为很多的发展商都是通过这种业主或者消费者不了解这些情况而受到的侵害,刚才所讲的广告问题,要约问题,所有的这些问题都存在这样一个形式,我们怎么能够通过我们的力量,要求政府部门能够解决这个问题,这也是解决我们第一个受侵害的问题。

  第二个所有买房人受到的侵害跟物业公司和业主委员会有关系,我们成立业主委员会就会相应解决这些问题,如何成立业主委员会有很多有经验的,没有经验可以参照有经验的去做。


兴涛社区业主:


  开发商的虚假广告、会馆及其配套设施长期不建房屋,严重贬值,可是开发商承诺一定会建会馆,可是业主不相信怎么办?


舒可心:


  像这样的事情,我给大家一个建议,有合同,依据合同,如果合同中写明有那就应该有,如果合同没有,而是当时你买的时候,相信了他,那就是你自己的事儿了。买房子这东西也有风险,就跟买股票一样,跟任何一个消费行为,尤其是投资行为一样,是有风险的。还一个班房,就是买了这个房子觉得不好,就再买一个,尤其是刘先生,我说过他是先驱变成先烈,他很早就买房子,也买了咱北京第一个外销公寓,以后肯定还得买。但是问题也一定还会有。

  兴涛的广告好象还不适用新的有关房地产广告的规定,我想在这种情况下,我们业主的心态特别重要,我们一个投资行为的失败,不要全都归结于政府,也不要全归罪于社会、发展商,有的时候和我们自己盲目相信售楼小姐有关。我们园区里有一个业主不交物业管理费,声称售楼小姐答应他五年不交的物业管理费,我说让他拿出依据,显然没有。拿售楼小姐口头承诺这样的依据作为不交物业管理费的依据,简直是无稽之谈。


主持人:

  有一个条子问:请谈谈如果管委会辞退现任物业管理公司,物业管理公司不同新的物业管理公司交接怎么办?


舒可心:


  咱们在今后的社区建设实践当中一定会遇到这样的问题,首先还是先向大家说明一点,定合同的目的是什么?不是说一定要照合同执行,而是在违反了合同规定行为的时候怎么处置?所以,相信前物业管理公司,前老总的口头承诺是不行的,我建议在物业管理公司招标前,跟现物业管理公司签署一个备忘录,如果你中标你继续执行园区的管理工作,如果你不中标的话,你要如何如何处理,如果你不这么处理,不这么做,我们要怎么怎么罚你。如果我们手里有双方签署的合同,就非常有利。有人说我们业主打官司总输,为什么总输?法院依据什么判案?就是依据合同,我们业主委员会骗着他、压着他也要把这个合同签了。刚才有一个业主在外面问我,物业管理公司发展商就不成立物业管理会怎么办?除了按照国家法律办,我觉得有一个问题,我们这些人没有成立管委会就囔囔我成立管委会我一定炒了你,他敢给你成立吗?一定得骗着他,成立了再说。我这个人比较现实,咱们的目的是什么,目的成立管委会,要不惜一切手段成立管委会,美人计、金钱计全上都行,把管委会成立了,但是程序一定要合法。当时我作为临时代表想察看蒸汽消耗量,物业公司说,等我整理出来再给你看,我要看原始材料,没有整理过的,最后谈僵,物业公司说:你没有这个权利看当时我特别愤恨,可什么也没说。如果当时就闹起来,就不可能有今天管委会的顺利成立。所以我想请大家注意,假如今天打算作为小区的带头人,那么理智特重要,不是自己发火的时候,我们为了全体园区所有业主的利益,我们要把我们自己的利益要先放一边,把自己的这些好恶放在一边。


王府花园业主:


  我不同意你那个观点,成立管委会要成立不惜一切手段去成立,今天说我们私下说骗着,发展商也不是傻子,今天这么骗他,明天那么准备,以后骗不了怎么办,必须要有一个程序。


舒可心:


  这两件事不矛盾,按照现行的法律环境尽可能多获取利益和我们努力争取让政府制定新的更有利于我们的法律体系这两件事不矛盾。


王府花园业主:


  这些人到这里来带着这个希望,联盟终于有替我们说话的地方,大家组织起来跟政府、开发商、物业公司说话的地方。不管联盟怎么推举出来的,将来这些人替我们说话,我们今天坐在这儿不是说等着以后什么时候。


舒可心:


  联盟不是“应该替谁说话”,事实上正因为替大家说了话,大家才坐在这儿的。我们今后不会改变替大家说话的方针,老刘也因为替大家说话,很多人恨他,就差没黑他了。另外我们有一个网友说,我们管委会应该改选,什么时候改选?我想当管委会的委员,我跟他讲,我说管委会的委员不是业主送给你的,是你自己靠你自己劳动竞选换来的,你要想改选,国家、政府都有规则,自己去研究308、485文件,自己组织怎么改选,不要囔囔。靠谁呀?!这些年太希望政府为我们做事,太希望49年之后共产党为我们做事,我们真的太希望了,结果有多少希望都成现实了,看看谁富了,谁穷的,在座各位都算富的,改革开放都算富的,一方面靠政府,靠现行的法律体系,也靠我们争取,最重要还是靠我们自己。


九龙花园业主:


  舒先生说得特别好在哪儿,今天业主联盟论坛开通,一个就是说舒先生给咱们一些很实质的操作,短期内,但是作为长期,作为我们业主委员会也好,业主代表也好,都有一个想法今天能走到这里,全北京市的业主能够联合起来,甚至全国的,为什么呢?因为咱们大家都感到自己是弱势群体,就像总理说的,弱势群体。为什么弱呢?因为咱们散,所以你没有一个团结,但是这个团结通过什么渠道什么方式来做呢?今天刘先生舒先生给咱们一个很好的模式,通过这个论坛,焦点房地产网的支持,但是作为我是九龙花园的,我想舒先生说的实实在在好的建议,短期内咱们能做尽量去做,从长远或者市场规范的或者通过咱们业主弱势这些弱者能团结起来以后,让政府或者有关部门能够把你们当做包括开发商能够平等对话的对象的时候,咱们必须要按照合理合法一些程序把咱们的一些目的和要求要达到。今天我觉得这已经是一个非常实质的一个行动了,咱们几十个小区的业主已经进来了,说明大家这种愿望是非常强烈的。再一次感谢两位先生和焦点房地产的做法。

  我们九龙花园实质上一直在考虑,包括刚才秦律师提到如果前期临时业主委员会临时委员会筹备小组这些成员如果有一定的商业的基础或者动机的话,看起来会更起劲。雷锋是有的,但是毕竟全国目前只推出一个,虽然其它也有,但是有很多的原因做成这个样板。雷锋毕竟牺牲很早,后面的情况咱们也看不到。天上没有馅饼掉下来,必须靠业主自己争取。不管临时业主,临时委员也好,我听到一些小区的代表也说到了,业主委员会成立了,您的斗争比较有经验,可能达到自己很多的目的,有些小区可能成立了,像中海雅园这样有很多他想做的事情没有做到,没有实现,为什么?还是那一个根本问题,弱势群体,甭管政府、开发商也好,物业公司不把你当事,九龙花园自己业主比较有公益心,而且是对这个事情比较看好的一些业主,我们现在团结在一起。

  还有一个基础,一定代表广大业主的利益,公平的心思做这件事情,同时在实现广大业主利益的情况下,你的商业利益也好,或者其它的利益也好,名利也好,都可能有所回报,这种基础上才能做,我们做的具体模式是什么,我们自己几个业主成立了网站,这个网站跟咱们这个网站并不矛盾,我觉得舒先生提供很好的法律支援,包括实际行动的支援。我们的想法是什么?这个网站能够真正把咱们小区的业主能够团结起来。为什么?因为我们本身是小区的业主,我们不可能欺骗自己的邻居,我们要住七十年。你可以欺骗一天,欺骗一个月,甚至欺骗一年,但以后你怎么办?做这个事情有很强的公益心,而且很公正对待这件事。这个网站做了以后,咱们小区因为业主现在买了所谓的商业用房的业主多多少少有一点钱。这些钱不是抢来盗来,大家比较忙,只有少数盯在这儿,大多数不可能。所以需要有联系的方式,通过这种网站,不管在美国还是西班牙还是在哪里,都可以了解小区的情况,通过这种方式联合起来,代表广大业主的意见,再去争取业主的利益,北京市每个小区成立业主的网站,通过这个大网站或者这个论坛咱们联系起来,这就是网上给大家提供一个力量的基础。安泰是巨人,力量来自哪儿,来自大地,大地是母亲,所有成员脱离这个基础,说什么都不管用的,不管是不是代表广大业主的利益,但是业主不知道,没有任何了解,你怎么去做。假设咱们哪一天利用某一个机会表达北京市业主的意见了,咱们网上贴一个贴子,不违法,到公安局备案,要求北京市业主通过什么方式去游行,政府必然会看到这个东西,包括两会期间我也告诉大家,前几天我们九龙花园跟开发商也有一些斗争以后,小区办还有市里小区的领导,因为开两会了,可能怕我们出事,所以领导亲自到我们小区去,把物业公司开发商的头拉过来,责令必须成立业主委员会。一定要有技巧。


舒可心:


  不惜一切代价。


九龙花园业主:


  必须有一定的方法,必须得有策略,把虚的实的结合起来,争取自己的权益,广大业主的权益,不是少部分的权益。


业主:


  把政府的文件的规定办成法就行了。


九龙花园业主:


  所有的法律法规都是后补了,出了问题往前补,真正预前想到的不多。


业主王海:


  我本人也是在北京,也算是业主吧。我很高兴参加这个会,而且很振奋。作为业主权益,我觉得这是大家一直非常关心的事情,这一块我想给大家提一个建议,因为各位可能有可能是业主委员会的一些负责人过来的,作为业主委员会我希望各位在选聘或者招标物业管理公司的时候,最好不要聘请和开发商或者是承建商有直接利益关系的物业管理公司,而且我觉得通过我们一些建议的渠道,通过找人大代表签名,通过找人大代表或者是找政协委员写提案交给市政府,通过立法的形式固定下来,凡是和开发商以及承建商有直接厉害关系的物业管理公司必须回避。为什么回避?首先现在很多的房屋,中国的产品质量大家都知道的,还不是很过关,很多房屋存在严重的或者不严重的一些质量问题。如果是由和承建商以及开发商有直接利益关系的物业管理公司,物业管理公司或者隐瞒或者拿着公共维修基金帮助隐瞒这种雪线,对质量缺陷的暴露是非常不利的,而且从其它的维护业主的权益这种做法不合适,在这里建议一定不要聘用和开发商以及和承建商有任何直接利益关系的物业管理公司,已经聘请希望大家想办法给它换掉。

  希望业主委员会联盟将来能够成为业主委员会协会,成为一个自己的利益代言人,成为我们所有业主的利益代言人,更希望能够吸收一些人大代表或者是政协的委员过来。或者我们自己去参选人大代表,争取建立一个比较顺畅的利益诉求的渠道。像开发商有开发商的协会,有各种商会,作为消费者作为业主也应该建立自己业主专门的协会,这样的利益诉求才会比较顺畅,你的声音政府才会听得到。

  希望业主委员会的协会能够尽快成立。


罗马花园业主:


  我想提供一下,我们斗争好几年的经验和困难。刚才就各位所提出不同意见都非常好,但是我提供的意见是你们又没有想到的。

  其实很多的开发商是很聪明的,开始第一届管委会的成立一般一定会顺应大家的要求,成立管委会,但是很重要的人员进入管委会,并且控制管委会。所以在管委会一成立的话,不表示说这些小业主就有希望,不一定的。很重要的就是,管委会只是一个按照政府的要求成立了,但是有可能是傀儡的。为什么?因为本身的开发商还有很多的房子,所以他会想尽办法进入里面,比如里面超过一半就能够有控制权,尤其是管委会的主任。现在话讲回来,第一届管委会到期现在很重要了,第二届管委会的选举,我们已经斗争好几年,怎样进入管委会并且能够超过半数以上才有这个控制权,有这个控制权你才能够选择比较适合的物业管理公司,并且跟他们有一定的。现在很重要的,我们也是经过很漫长的时间跑过来,我们有很多的经验。但是很重要的,第二届管委会怎样成立?一定要第一届管委会的人去操作,现在很重要的,第一届的管委会主要的人又是开发商的人,你定一个选举办法是对新来想上去的是很不公平的,所以怎样在这方面做,我们会打一些非常重要的官司,我们在选举过程当中怎样的操作过程怎样的监督过程。他曾经请过公证的人也到,结果我们一反应,公证的人立刻就撤了,就不敢上去了。

  刚才所说的很多的意见,我觉得都非常好,但是最重要的,把大家团结起来,并且这些问题,把系统的问题列出来。因为全国的问题最后综合起来就是那些问题而已,不管是哪一个花园还是什么,都是大同小异,最后综合起来就是这些,有关的问题和政府有关的文件全部给它弄来,才能够有效对付这些发展商,不然的话,零散打绝对打不过。坦白讲,目前的发展商他们有很好的政府的背景,我们曾经跟它打官司,一压就压下来了,官司也没有判,一下就压五年了,最后重新开庭,判据没有把问题讲出来,但是毕竟开发商要花钱,在底下化解,化解没有真正的对和错,他们有很好的背景和后台。我在这边希望利用大家联盟起来,因为大家力量大了,政府规定办法还不是很完整,经过大家集思广益很系统的东西出来,政府的条文里面还有什么欠缺的地方可以提出来,可以建议上去,我想才能够基本解决这些问题,否则的话我想大家还有一段非常漫长的路,推进政府能够更有效更完整把这些文件系统化,更完整化,我想还是解决不了很大的问题。有一个律师说,合同的问题,面积的问题,管委会的问题,除了公约还有一个委托合同,大家没有看到这些东西要每个小业主都应该看得到的。


舒可心:


  这位业主提出主要的问题,也是大家关注的,怎样使得管委会能够真正代表全体的业主,所以管委会筹备的过程当中也要积极防患于未然,这个业主提出这个问题很重要。刚才那位先生……


怡美家园业主:


  我说两句,刚才有的小区已经提了这个问题,这个事情引起舒先生和刘先生建议,行业协会我建议马上应该成立,关于你们的费用问题,我们业主一家拿一些钱没关系,因为你们成立管委会,你们小区搞得不错,拿我们小区来讲,我们成立不了。


主持人:


  说这个问题我插一句,第一成立实体有一个环境问题,请大家也不要太着急,这需要慢慢地争取,不是说你说成立,我说成立就让你成立的,这是第一点,大家还是比较现实一点。先来一点虚的,先来虚拟这个。再一个成立实体确实有这位先生讲的,我们98年就想过,但是确实有一个经费问题,地点问题,还有时间问题,实际上我为做这件事有的网站发贴子攻击我,说我喜欢招摇,喜欢水性杨花,说什么都有,不管怎么样,说这个话的人根本不知道我为做这件事情自己花了多少钱,如果他要喜欢招摇我情愿把几万块钱给让他去招摇,这个问题是比较现实的问题,刚才这位业主想法很好,但是有一点如果你们能够支付费用,先把你们小区自己的业主委员会国家现在让里成立的业主委员会先合法了。


怡美家园业主:


  我们现在成立不了。为什么?刚才有的小区说了,小区办不批。为什么不批?开发商没牵头。开发商为什么没牵头?因为开发商烦我们这些人。发展商不牵头,为什么?因为现在维权意识的人是他们的眼中钉,他希望我们下去,他想怎么地怎么地,为所欲为,他跟物业管理公司的人没有关系不可能,因为我们在没住之前他们已经签了合同。现在成立管委会非常困难,而且政府没有出头,为什么?我提一条建议,我们成立行业协会,当然也不是着急。行业协会是不是政府成立了……


主持人:

  不是不着急,是挺着急,问题成立这个协会首先要民政部门备案,否则你是非法组织,有实体,有经费,有注册资金。


怡美家园业主:


  经费问题,北京市这么多小区,一家拿一块钱就够你们用的,经费不算问题。


舒可心:


  这位先生提出有的管委会有象一盘散沙,这也是我们讨论管委会委员的职业化的问题。我们是不职业。我们不是工人就是农民,或者就是做生意,我们谁都不是干这个的,所以我们在内部讨论管委会委员职业化问题,如果大家有兴趣可以在网上讨论,我们都是义务的,有的有一点车马费,有的甚至没有任何费用,据说医学界有一种叫“雷锋病”,我们不希望做成病态。

  我建议所有的小区在这方面要跟律师联系,如果这个律师帮我们成立管委会,成立管委会以后有律师费我们承诺要给人家,因为律师也要工作的,我们小区在成立管委会的时候大概花了一万多块钱,在维权过程当中花一万多块钱,很少的。


主持人:

  这说明业主在觉悟、在进步。实际上我们98年成立管委会到今天我们一分钱都没有拿过,不仅白干,还要自己掏钱。业主成立管委会很容易,让他不交管理费很容易,但有些业主别说让他掏一块钱,让他掏一毛前钱都不愿意。


舒可心:


  当初临时业主代表让业主大家集资出来钱作为活动经费,管委会成立以后我们首先吧这一万多块钱还上,无论如何要做这个事情。这是对人家的尊重。

  我有几个问题,比如管委会筹备组推荐候选人的问题,和更换物业管理公司应该注意什么问题,另外一个管委会的权利和危险以及如何控制,和管委会的职业化。

  推荐候选人这个问题,在我们308、485这个文件没有规定候选人是怎么产生的,只是规定了由管委会筹备组推荐,如果管委会筹备组由发展商组建的,就可能推荐出来的代表并不代表全体业主的利益。我们小区实践是这样做的,管委会候选人的推荐,是通过一轮选举产生的。先是由全体业主自荐,并写出他的政见,全部公告在大堂各个地方,然后给大家一个月的时间让全体业主投赞成票,谁得票数最多,谁当选候选人。我们管委会是五名委员,所以前五名作为管委会筹备组推荐的候选人。本来管委会筹备组有权利直接推荐候选人,但是管委会筹备组为了公平为了公开,我们不自己推荐候选人,由全体产权人投票得票多的前五名作为管委会筹备组推荐的候选人,这样产生的结果使得民主性、广泛性得到保障,业主没有什么意见,这是大家投票通过的。尽管麻烦了,多一次投票,第二次还要投票。我们成功了,北京市小区办也认可了,当时中央电视台二套对管委会候选人产生做过报告,我们一定靠辛勤的劳动获得公平的权利,没有谁白给我们,这样选举出来的委员谁也没有什么话说。

  更换物业管理公司注意的问题,首届物业管理公司不要仅仅看他管理好与不好,其实他们控制并掌握着全部公共设备的清单,全部公共设备的维修手册,全部公共设备使用手册,如果在这些公共系统当中做一点手脚,下一届物业管理公司便根本没法干活,比如园区变压器的资料丢了,那坏了就没有办法修理。不要就会囔囔,心里要有个数。首先要解决跟发展商沟通,得到发展商当时移交物业管理公司全部文件详细的清单,设备清单,把这些清单拿到手让物业管理公司确认,即便物业管理公司将来在交接过程当中出现文件丢失等问题,在法律上物业公司也是站不住脚的,大家可能都只关心到管理费,其实更应该关心公共设备和设施,如果更换物业公司导致设备丢失、文件丢失而新的物业管理公司管理困难,最终导致业主恨我们管委会,作为管委会的成员在更换物业管理公司的时候不可意气用事,一定要冷静,一定要清楚我们交接是什么东西,我们交界的不光是财务的帐上的钱,还有物和所有的资料,这是一个问题,这是我们的实践经验,是要注意的问题。

  还有一个问题,管委会的权利和危险,以及如何控制?一个小区管委会就那么三、五个人,管委会是按照308、485文件,实际上召开首届产权人大会产生的,管委会受全体产权人委托规律的,管委会的工作就直接代表产权人,管委会的权利非常之巨大,如果我们做错一件事,后果更加严重。所以我们管委会在尝试一种办法成立产权人代表大会,由管委会作为产权人代表大会筹备组,如果说得不明白大家可以来讨论,首届管委会自己革了自己的命。作为产权人代表大会筹备组成立产权人代表大会,我们决定四层楼选一名代表,全园区选二十多名代表,我们自己决定的,没有明确的规定,这样我们选出二十多名代表,再由这些代表选举一个新的管委会,由新的管委会代替我们的管委会,这就是程序,咱们所说的合法的程序。我们这些管委会的委员要使得产权人代表大会新选出来的管委会要和原来的旧的管委会能吻合,这样到小区办备案就行了。这样的话管委会五个人就不像全体业主负责,只向产权人代表大会负责,召集产权人代表人大会比召集全体产权人要容易得,每年开一次产权人代表大会也容易得多,给管委会的工作既减少了压力也增加的办事容易程度,这些想和大家网上慢慢讨论,今天在座各位有兴趣能听,我给大家介绍一下这方面的东西,详细的东西可以在网上交流,也可以通过资料传递,跟管委会联系,我们也愿意无偿提供给大家。最重要如果这些业主代表也好,管委会的委员也好有什么困难,建议大家聘请一个律师。尽管我们管委会有两名律师委员,但是还是聘请了一个律师顾问单位,律师顾问单位的聘请的目的不在于我们什么事情都一定找他,而是给全体业主一个交代,让他们知道,我们的工作请他们放心,我们重大的事情会由律师帮我们确认一下,我也给大家建议一下,因为一切钱原则上是花业主的,聘请法律顾问单位没有像一般的聘用活动一样,比如一年交多少钱,我们是免费的,这样实际上就是不花业主的钱,但是给业主一个放心,我们用以案子单独算钱的方法,比如让律师调查发展商的产权证发展商说法是不是正确,也就是土地出让金是不是交了,根据问题的难易程度跟律师事务所商议调查报告给多少钱,这个做法是为了让园区业主放心,也应该这样做,没有道理让管委会一个律师委员免费做园区律师,这个都不对的。

  所以如果有一些管委会有什么好的经验,咱们贴在网上都可以公布和讨论。


主持人:

  刚才舒可心介绍了很好的经验,我曾说过,我和政府人员一起开研讨会的时候,或者在报纸写东西的时候写得特别“左”,但是下面和业主讲又特别“右”,为什么?因为我不希望给大家伤口撒胡椒面,做事要能达到解决实际问题的目的。作为业主有时候要冷静。像我们公寓的开发商在北京市后台是最硬的,官方的,我们为什么在98年就达到这个目的呢?开发商也好,物业公司也好,他们有时候也要完成任务,因为从政府本身愿望上,咱们不说具体工作人员,是对他们有要求的,比如他们要认定ISO9002,要评选优秀小区,它就要成立管委会,他成立就要让他们成立,不要反对,但是成立完了以后,可能当管委会委员的人和物业公司的关系比较好,但是他们毕竟是业主,大家都是邻居,如果他真不干活,你劝他离开,他会让位的,这样改选比你要重新申请成立容易得多,我们当时就是通过改选备案的,区小区办不批,到市小区办批的,这在北京市独一份,我们把同意改选备案的情况告诉大家,希望大家将来遇到困难,可以拿这个说话,为什么他可以,我不可以。大家建议是没有错的,我也支持大家的想法,比如我们成立一个协会成立一个实体或者怎么样,但是有一个问题,还有一个客观我们能不能做到的问题。在目前情况下,我们能够做的,希望大家能够关注网页的东西,同时希望发现新的东西及时提供给我们,实际上有些文件对业主很有利,刚才我说的516号文件,我在国外不像国内那么方便,能够及时跟政府的人交流,有的时候通知,不见得会宣传,比如308号文件至今很少有网站上有,我印象好像只有一个网站上有,诸如此类,大家利用这个平台互通消息也是很重要。我们怎样能够达到目的做一些事,不要无目的做,喊口号都很容易,谁都可以振臂高呼,我们要维权,要怎样能够达到维权,不是光喊维权。刚刚还有人和我讲,现在维权是在维特权。咱们办事的时候也要学聪明一点,想想自己要达到什么目的,干任何事都要明白我想干什么,能不能做到这件事情。


九龙花园业主:

  可能两点,大家不要特别盲目,把自己的关系和物业公司和开发商绝对,实际上没有绝对的事情,绝对对立起来,成立一个管委会一定要把现存的物业公司一定给它开掉,我觉得这事不要太绝对了。舒先生提得很好,现存的物业公司掌握着我们很关键的设备和材料,另一方面现存的物业管理公司是开发商承前启后的作用,它的作用也是很关键。

  你盲目请一个新的物业公司上来以后不见得能起到这个作用。开发商在这个小区里很多是滚动式开发,很多设备和很多后续的设施还没有建设起来,你盲目用一个新的物业公司很难和开发商在这方面能够有一很好协调起来为业主服务,我们最终的目的就是为了业主服务,我们的目的不是为了开某一个物业公司给它开除掉,这不是我们的目的,解气不是目的,我们的目的是要为广大业主更好地服务。如果现在物业公司能够改造好的话,我们尽量给它改造好为业主服务。

  还有另外一个问题,没有成立正式管委会的小区大家首要的摆在第一位的任务是要成立正式的管委会,这是最关键的。因为什么,我们以前各种的斗争的失败的教训是什么呢?我们没有一个合法的地位,我们没有合法的地位就是和开发商和物业公司坐在平等的位置上对话,区政府或者市政府也不能够把你视同为一个合法的机构。你怀疑他公摊面积有虚假,需要取证,凭我们自身某一个业主或者我们临时的业主都没有这个权利去取证。我们斗争最好的一个基础是要成立正式的管委会。


舒可心:


  还是换物业公司的问题,在香港换物业公司就是换牌子,换物业公司最好和物业公司谈换总经理了,因为一个物业公司的好与坏整个班子对下面职工严格的要求有关,如保安仪容仪表的问题,这是总经理对他们的要求问题,换总经理不行再换牌子,可以适当和新物业公司谈,别换人,尤其是工程部的人,最好不换,工程部从经理到员工对这个小区所有水、电、暖非常清楚,尤其是对小业主爱坏的东西非常了解,工作实践经验很多,给他们换了,换一帮新人来要从头了解这个小区的消防水箱在哪儿,那个水泵漏水……,他们根本不知道,尤其各个班的班长,不能换。还是要主要,要理智的进行工作,时刻记住我们身后代表所有产权人的利益,不是我们自己,方式方法非常重要,我们要解决我们的实际问题,不是要出气,这方面希望大家在更换物业公司的时候……

  不换物业公司是不是解决不了问题,其实不是这样,被换掉的物业公司,在一定程度上没有权利也没有义务了,债务乱七八糟,纠纷最后解决不了。两年来换过四任总经理,物业管理水平也是逐步提高的。另外,我们管委会原则上不直接处理小业主的个案,因为管委会全体业主的代表,管理公共利益,对小业主个案进行跟进咨询,不替哪个小业主打官司,我们没有精力和钱,防止小业主滥用管委会的资源。管委会和业主的会议三番五次讲这个,业主可以不高兴可以不理解,但是必须告诉他们。我们建立详细的投诉反馈机制,业主任何投诉一定有回复,你可以不满意,但是一定有回复。今天还是管委会不是声讨会,还是一个研讨会。不是声讨那个开发商、政府,还是研讨一下现行法律制度下怎样把管委会工作做好,怎样利用这个机制让政府更了解现在这个行业内房地产界的问题。516号文件不是政府空想出来,是308、485文件执行过程当中发现问题以后才出来的,485号文件是97年出的,308号文件就是485文件中不方便操作后才出308号文件,政府实际上在做事,但是政府有好多事,尤其北京市的官还得想着拍中央的马屁,市政也很重要。我们作为管委会的委员,不要囔囔,要成为法律的专家,要成为这一行业的法律专家,我也希望大家不要光囔囔,要研究一下法律环境,在这个法律环境底下维权,要合法维权。


主持人:

  非常抱歉,现在已经超时了。

  今天会议到此结束,欢迎大家继续关注我们的论坛,谢谢各位!
2003-11-30 19:23:32   此文章已经被查看543次   
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