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深度解读《司法解释》（下）
深度解读《司法解释》（下）
2003-06-02 10:30:47 ?牐犘驴毂ǎ牐牸钦呃盍?
南方网讯 （续）具有多年从事房地产行业法律实务的广东伯方律师事务所律师陈敏，结合广州本地实际情况以及现行相关法规，继续对《司法解释》逐条进行深入解读。
关于违约金
第16条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。深度解读：该条款对什么情况下属“违约金过高”，也即“违约金过高”的具体标准作了明确规定。合同双方因一方违约而给对方造成的损失通常包括各种手续费、银行利息及路费、误工费等等。具体数目由双方共同约定。在以往的不少案例中，因为相关法规对违约金“高”、“低”的具体标准未予明确，具体判决上对什么标准的违约金才算“高”什么才算“低”一直存在争议。《司法解释》中明文将“超过造成损失的３０％”定为标准，具有司法实践上的指导意义，可说是提高了处理具体案件时的可操作性。
特别提醒：虽然违约金的具体数目在合同中已有了具体约定，但这种约定并不是一成不变的，可以根据实际做适当的调整。对当事人来说，应学会合理利用这一条款，即使负有违约责任，也可根据《司法解释》规定申请按实际情况适当调整违约金，减少不必要损失。
第17条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
深度解读：该条款明确规定了在违约金及赔偿标准未予约定时迟付款或迟交楼，违约方应承担的赔偿标准。特别是规定了开发商逾期交楼时的违约金以同地段同类房屋的租金为准，且租金标准可经符合资质要求的房地产评估机构评定。过去，因为租金标准规定不明确，在实际操作上常有纠纷，《司法解释》的进一步规范使司法判定更有依据。
特别提醒：签约时要看清合同条款中违约金的具体数额及损失赔偿额计算方法，要尽量按国家有关规定标准约定，更应遵守双方对等的原则，如不少开发商提供的格式合同中，通常会在附件上注明其如消费者逾期付款，需每天按一定比例支付违约金，如每迟一天加交总房价万分之三违约金等，但对其逾期交付房屋时的违约金，却只规定了一个很少的数目，或只有万分之一等等，双方责权明显不对等，有违合同的公平原则。
关于发展商不办房产证
第18条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
深度解读：以往对违约金计算的利息标准规定按人民银行“同期贷款”利息为依据，而新出台的《司法解释》将其修改为“逾期”贷款利息，因为银行“同期”贷款利息比“逾期”贷款利息低，使违约金的具体数额有所提高。
另一方面，因为开发商欠交地价等原因，消费者购房多年却拿不到房产证是当前房地产纠纷最多的类型之一，更是消费者投诉的热点，《司法解释》的出台，无疑大大提高了消费者维权的信心，有关的诉讼将会大量增加。
特别提醒：因为法院判决时还是首先以合同约定为准，而不少开发商都会在合同中约定房产登记期限，而且大多数定至三年甚至更多，这明显不符合国家关于“90天”的期限规定，但只要是消费者签名认可了的，还会按合同判决。因此，签约前一定要慎重认清条款。
第19条
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
深度解读：按以往广州市的有关判决案例，买受人因为拿不到房产证请求解除合同一般难以得到支持。《司法解释》可说是进一步明确了消费者在拿不到房产证时解约退房方面的权利，首次明文规定了支持解除合同。但是，该条款的规定也有不太明确的地方，比如只规定了按约定或规定期限超过一年因开发商原因拿不到房产证可退房，但因为当前的这类案件太多，不少是期满后再超期一年的，如果在超期一年以后拿到了房产证，消费者还能不能退房能不能追回赔偿损失呢？按第十九条的条文解释似乎是可以退房的，但按照《司法解释》第二条关于预售证取得时间的有关解释精神，只要是在诉讼前完成产权登记，似乎就应该不能解除合同了。究竟具体该如何判定，并不明确。而且，约定和规定的期限一般都不同，不可能在约定和规定之间作选择，有约定就不应当再按规定。
特别提醒：无法办理房屋所有权登记，拿不到房产证大多数是因为开发商欠交地价所致，如果想退房，消费者应在超出期限满一年还未领到房产证时就及时提出起诉，等到真拿到房产证了，虽然开发商还是违约，但未必会胜诉。
图：为使买家置业无后顾之忧，《司法解释》的实施可谓及时。
关于房屋包销
第20条
出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第21条
出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
深度解读：以上两条均是出卖人与包销人间的责任问题，与一般消费者无关，具体规定与以往的条文相似。
第22条
对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
深度解读：该规定不甚清晰。通常出卖人、包销人、买受人三方依据不同的合同形成不同的法律关系。包销人与买受人间一般是没有合同关系的，他只对出卖人负责，即使是因为包销人原因使买受人利益受损，因为包销人是以出卖人的名义销售房屋，具体合同是卖、买双方签订的，因此，应由出卖人承担责任。出卖人再依据合同向包销人追偿。
关于解除房产合同及相关责任
第23条
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
深度解读：按以往的案例，通常贷款未获批时申请解除合同，不管是哪种原因，消费者缴纳的定金通常都不能退还。《司法解释》中的规定对因为贷不到款买不成房的消费者更为公平，得不到贷款时，消费者基本都能获退首期交付的费用与利息并获得退还定金。
对消费者的情况，如年龄、收入水平等等开发商都是比较了解的，即使不了解，开发商也有义务告知消费者申请获得银行贷款的条件。如50多岁的购房人，如果申请20年贷款肯定是得不到批准的，没有单位出具的一定收入证明也得不到贷款，等等，开发商都应事先向消费者说明。如果因为事先未向消费者说明而让消费者得不到银行贷款，显然责任方还是在卖家，应由开发商负全责，消费者可要求开发商退首期房款本金及其利息，还可要求返还定金，并要求赔偿其他损失，如已缴交的各种税费、交通费等。同时，《司法解释》中还新规定了因第三方责任（通常是银行）得不到贷款买卖不成的，消费者也可追还已缴交的各种费用包括房款本金及利息和定金。
特别提醒：为免因为得不到贷款买不成房，造成诸多麻烦，消费者在选择贷款购房前还是要主动问清楚申请贷款需具备的各种条件，仔细对比自己是否合乎要求后才决定是否申请贷款购房。最好到开发商指定可接受贷款的银行去咨询一番，了解清楚情况。否则，就算能退还一些费用，毕竟费时费神，始终还是受了损失。
第24条
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
深度解读：这条款是从保护消费者利益出发的，通常来说，购房合同无效或被撤销、解除时，申请贷款购房的消费者与银行的借贷关系还存在，《司法解释》中进一步明确支持申请解除相关的贷款合同，对消费者来说是一大好事。但解除合同后，已支付的利息是退不回的，如果责任方在开发商，可按规定向开发商追回利息损失。
特别提醒：购房合同解除后，贷款合同是否能一并解除是消费者最关心的，在提起诉讼时应同时请求法院解除贷款合同。
第25条
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
深度解读：按以前的做法，在请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的官司中，作为担保权人的银行一方通常是以第三方的角色而参与到案件中来的，按《司法解释》中规定，如无诉讼请求，银行将不再参加有关诉讼。同时规定如果银行也想起诉的话，也可一并审理。如果最终判定购房合同被确认无效或者被撤销、解除，贷款合同也被解除的，开发商应该退还银行已取得的购房款本金，银行需归还买受人已支付的购房本金，买受人已支付购房本金的利息，如果责任不在买方，就应该由卖方来承担。
第26条
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
深度解读：这一条款对广州的房地产市场来说没有现实意义。因为广州的所有商品房贷款都有房子作抵押，不管新房也好旧房也好，不办理商品房抵押登记手续，是得不到贷款的。
第27条
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
深度解读：一般来说，广州的开发商是一定要提供保证的，因此，此条款对广州来说也没太大的现实意义。
关于施行时间
第28条
本解释自２００３年６月１日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
深度解读：该《司法解释》规定了具体施行时间是自2003年6月1日开始，同时注明在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，如未获终审均可适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月颁布，1995年1月1日正式实施，按《司法解释》的说法，其回溯力对1995年1月1日以来订立的合同，只要未经终审，就有回溯力。我国的房地产热潮也差不多是从上世纪九十年代中期兴起，绝大多数商品房纠纷均适合本法律解释。也就是说，1995年1月1日至今的所有案件，只要是6月1日前未起诉的或起诉后未有终审的，都适用该法律解释。总的来说，本次出台的《司法解释》基本上是明显倾向消费者利益的，大部分《司法解释》都对消费者明显有利，这对消费者来说无疑是一大福音。 （完）
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2003-12-01 19:38:29
