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多次重读最高法院司法解释第十五条关于解除权的规定
多次重读最高法院司法解释第十五条关于解除权的规定
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204全书之法律法规 2003-7-21
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
秦兵释义：这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持；不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。
附《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
秦兵释义：这一条也举个例子：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了，我准备解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。
但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了！
2003年7月3日星期四 建设部的24条标准合同基本就对消费者行使解除权的时间进行了限制，我想如果消费者怀着对建设部的一片赤诚之心与开发商签订了合同，如果最后发现竟然是因为这份格式合同固定条款的原因，使自己的合法权利受到了极大的侵害，消费者是否有权向建设部要求赔偿呢？或者说要求建设部承担开发商违约的连带责任呢？我想应当是可以的，因为建设24条示范合同与秦兵的“204条”不一样，“204条”没有强制力，是双方根据各自的利益进行分析对比协商的结果，而24条则是强制使用，在北京如果不使用这份合同房屋管理局就不进行备案，建设部强制消费者使用的合同，如果因为这种强制使用使消费者蒙受了损失，建设部当然要承担民事赔偿责任。
如果顺着这个思路下去，建设部发布了一系列内容粗糙、前后矛盾的规章文件，象《商品房销售管理办法》等，如果消费者因为适用这些东西而受到损害，我想只要能够证明建设部存有故意或者过失责任的情况下，建设部是应当承担责任的；否则他们永远不关心立法质量，总是维护开发商的利益。
2003年7月9日星期三 今天与刘子华大律师讨论此条，他认为此条实际上保护开发商的，他举例如下：例如2003年1月1日开发商应当交房，但是实际上没有交付，然后开发商会给消费者发一封催告信，称：“我现在已经不可能按时交付了，你是否解除合同？”，如果消费者认为有必要解除合同，则必须在2003年4月1日前行使解除权，否则消费者今后将无法再行使解除权，刘律师认为消费者行使解除权的期间并不能延长；消费者如果要保护自己的权利，需要与开发商就交房日期进行重新约定，这样解除权将依据约定重新开始行使。
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2003-12-01 19:44:36
