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王海:废除物业公司垄断,业主自主治理大势所趋
2003-11-21 17:14:49 作者：王海 摘自：大海公司 编辑：秦律师
说起物业管理，很多人很容易联想到物业公司，但很多人也许不知道现在大部分的物业公司，却恰恰是物业管理的最大敌人。业主遭物业公司殴打、被断水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主合法权益的现象在全国各地比比皆是。
本来，物业管理和物业公司就压根没有任何直接和必然的联系，不料在物业公司利益代表们的游说下，居然很多地方的法规把物业管理定义成了就是请物业公司管理。而事实上，除了国有的物业外，物业管理是业主作为产权人对自己的私人财产进行处分的活动，完全属于私权的范围。有物业公司可以进行物业管理，没有物业公司，照样进行物业管理。
将物业管理定义成为就是请物业公司进行管理，第一侵犯了业主作为消费者的选择权，第二侵犯了业主作为产权人对财产的处分权，第三侵犯了业主订立合同的自主权，第四还违反了宪法“法律面前人人平等”的规定。
想想看，一个人买了5栋大厦，完全可以自己决定请不请物业公司，但是500个人买了5栋大厦，就必须要请物业公司进行管理了……可因为中国没有宪法法院也没有有效的违宪纠错机制，这居然就正大光明地成了中国法律史上一个不大不小的笑话。
9月1日开始实施的《物业管理条例》（物业商会起草，国务院盖章通过的）开宗明义是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”然而根据我们这几年的调查和研究，现在大部分物业公司除了侵害业主权益增加社会不稳定和律师收入以外，并没有起到多少积极作用。
为什么这么说？因为这种对物业管理错误的定义在客观上将业主作为主人对自己所置物业进行管理变成了让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。最严重的是，现在的物业公司普遍存在侵占业主共有财产及其收益的违法犯罪行为，许多物业公司直接就将侵占的业主财产作为了自己的利润。
根据近日我们在深圳的调查：算上侵占停车场等共有财产收益，现在往往大城市小区的物业管理的毛利润竟然为收取的费用总额的50—80％！
如果按照投资回报利润算，投资一个物业管理公司成本不超过人民币10万元。办公室、桌椅、电脑等等全部是业主配置好的，成立物业公司只是需要搞个执照再搞个资质而已，但是算上侵占收入，物业公司年利润一般在100万到1000万之间。如深圳梅林小区仅5000个车位一年的收入就是1000多万，再加上对7000户业主收取的每月200元左右的物业管理费，利润至少1000万以上。算下来，搞物业公司的年投资回报大约是百分之一千到百分之一万或者更多。当然，物业公司的利润主要是侵权获得的利润。（从2000年开始，我们走访过近50个小区，截止目前为止还没有发现哪一个小区的物业公司不侵犯业主共有财产收入的。）
真所谓不算不知道，一算吓一跳。原来物业管理目前是比贩毒回报都高的生意，所以不奇怪为什么物业公司的商会要积极参与立法了（国务院的物业管理条例是物业商会起草的）。也不奇怪为什么好多物业公司天天喊亏损却赶也赶不走了。
我想，在这样的前提下，是不可能实现业主自己当家作主的权利的。要实现“维护业主合法权益……”的立法目的，是几乎不可能完成的任务。
出路何在？
根据我们的研究和调查，要从根本上解决现有的物业管理混乱的问题，维护业主合法权益，办法其实也很简单：
其一，政府应该先完善不动产登记工作，不给开发商或者物业公司侵害业主权益提供方便。
绿地、道路、停车场等等配套设施的产权是非常明晰的， 根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。
同时，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
还有，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。
但是政府的产权登记工作的疏失却直接给开发商和物业公司侵权提供了便利，不用说共有财产没有进行登记，就连土地使用权证书卖完楼都还在开发商手上而没有登记在业主大会名下。
业主不知道自己到底有哪些共有财产，怎么保护自己的财产权？所以，政府首先要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记，明确业主的权利。一个业主的房屋所有权证明【房产证】均应附带详细的小区图纸，图纸应该载明的整个小区的规划、会所、共享部位、共享设备设施、公摊面积、套内面积等。
其二，政府一定要废除物业公司的非法垄断，取消物业公司的资质管理，通过制定针对业主的最低物业管理标准来干预物业管理。
业主在进行物业管理活动中需要聘请的人员国家都已经对其的职业资格进行了认证【如电工有电工证，锅炉工有锅炉工证等】，现行的物业公司资质认定没有存在的必要性。《消费者权益保护法》规定消费者享有自主选择服务的权利、《合同法》也规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，是否选择以及如何选择物业公司是业主自己的事情，毋须他人干涉。愿意为业主进行物业管理提供服务的公司应该全面放开竞争。
当然，出于对卫生和安全等公共利益的需要，政府应该制定最低的《物业管理标准》，对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求进行详细规定。比如绿化达到什么标准，卫生达到什么标准，安全达到什么标准等等应该明确做出规定。
达不到《物业管理标准》要求的物业，政府可以对全体业主进行罚款或者责令改正。
只要达到政府制定的标准，业主怎样物业怎样管理都是业主自己的权利，是聘请一个统一的物业公司，还是聘请不同的服务公司【如分别请一家保安公司，请一家保洁公司等等】，还是业主自己招聘工人亲自管理等都是业主自己的事情，有关部门没有必要进行干涉，业主对自己的物业应该享有最大限度的处分权。
其三，国家应该通过立法限制大业主的权力，明确政府在业主委员会成立中的行政责任，提供业主公约、业主委员会章程等文件的范本。
为充分保障小业主权益，避免出现由大业主[拥有多个住宅单位的业主如开发商]独揽大权的情况，应该对业主百分比和投票权的计算规定进行修改。建议一个住宅单位由多人共有的，计算为一名业主，具有一份投票权[例如三名共有人拥有一个住宅单位计算为一名业主，具有一份投票权]；一名业主拥有多于一个住宅单位的也应计算为一名业主，具有一份投票权[例如一名业主拥有20个住宅单位，计算为一名业主，具有一份投票权]。
同时，虽然成立业主委员会是备案制，但是往往业主不能成立业主委员会的原因在于政府相关部门的失职。目前成立业主委员会之所以非常艰难，主要是相关法规不明确政府相关部门的责任的原因。国家应该明确政府责任的内容,如:1)区域的确定/产权明晰资料的收集/六图二书的归档等在房管部门早有备案,准备这些资料是政府的责任; 2)当入住达到成立业主委员会的条件时,成立筹备组和召开业主(代表)大会应明确为是政府部门的责任,未及时完成这些工作政府部门和相关工作人员应承担行政责任。
还有，业主委员会一经备案成立记应该即设立自己的专用帐号，由委员会全面负责物业管理费用和物业收益的收取和管理，杜绝主仆颠倒的怪现象。为避免财务风险，委员会应该依照预算按月向物业服务企业支付管理费用，而非将所有的费用一次交给物业服务企业。【为降低财务风险，业主委员会的帐号应该是每月限额支出帐号】
其四、废除物业公司垄断，业主自主治理小区是大势所趋。在现有法律法规环境下，业主们有权不再继续聘请物业公司，而是改为：聘请标准公司在国家最低标准的基础上拟订物业管理标准，聘请一个监理公司做监督，然后再分别聘请各专业公司实现物业管理标准。
物业管理应该和盖一栋大厦一样分为设计、监理、施工三部分：一是物业管理标准的制定，这个需要业主委员会代表业主大会与标准公司商量，根据业主们的要求，在国家最低标准的基础上制定一个对社区进行管理的具体标准，比如绿化的标准、保安的标准、保洁的标准等等；二是业委会代表业主大会聘请监理公司，由监理公司负责标准的实施和实现，同时每一个业主也都是物业管理的监理员，监理公司和业主都可以直接对不满意的服务公司或者人员亮出红牌；三是业委会代表业主大会分别聘请各类专业公司（哪一家肯定都比物业公司专业），比如请保安公司、保洁公司等等，各个专业公司在监理公司和所有业主的监督下完成设计的物业管理标准。
按照这样的设计，以深圳景洲大厦为例，即便聘请最好的保安公司、保洁公司、设备维修公司、电梯公司等等，全部费用也得比请一家物业公司省30％（不含被侵占的停车场收费，景洲大厦的停车场收入已经归业主了，如果算上停车场，那么得省60％了）。
这样的好处是一可以为业主省钱，二可以省掉不少物业公司的管理人员开支（这部分人的开支是巨大的），三可以解除业主不容易更换物业公司的问题，避免出现物业公司相对业主组织过于强大的问题，四还可以省出不少物业管理用房可以用于出租。
最关键的是业主自己当家作主，才会真正得到安全感、真正生活得舒心、放心。
坏处是业委会可能得负责收费并且得对欠费业主进行催缴甚至起诉，不过这个我想不是大问题。
我想以上的对策，应该基本可以让业主的权益得到保护。
也许会有读者认为不请物业公司违反了有关物业管理条例等等的规定，其实大可不必担心，因为所有的物业管理相关规定，都没有关于业主不聘用物业公司需要承担法律责任的规定！
也就是说，业主对小区进行自主治理，是现在就可以做到的事情，关键在于业主是否决定选择自己当家作主。
是选择继续受欺负，还是选择自己做主人，是业主自己的事情。
关键词：物业,治理
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2003-12-04 14:12:25
