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工作方案（草案）
龙泽苑首次业主大会会议召开工作方案
（草案）
根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，在昌平区回龙观办事处的指导下，由昌平区龙泽苑社区居民委员会代表、昌平区龙园派出所代表、北京市嘉鸿房地产开发有限公司代表、业主代表，共15人，于2009年11月3日组建龙泽苑物业区域(以下简称本物业区域)首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组），经筹备组研究决定，制定本工作方案：
一、筹备组决定于 年 月 日至 年 月 日，在本物业区域以书面征求意见方式召开首次业主大会会议。如果在此期间投票率未达到66%，则自动延期，但最长不超过1个月。
二、筹备组研究拟定《龙泽苑业主大会议事规则（草案）》、《龙泽苑管理规约(草案)》；确认业主身份、业主专有部分面积、建筑物总面积。
三、首次业主大会会议决议事项如下：
1、选举产生业主委员会委员；
2、表决《龙泽苑业主大会议事规则》；
3、表决《龙泽苑管理规约》。
四、本物业区域业主委员会委员名额为13名，候补委员名额不多于6名,任期自 年 月 日至 年 月 日（如果业主大会发生延期，则以上任期顺延），届期3年。
五、业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业区域内的业主；
2、遵守国家法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
4、热心公益事业、责任心强、公正廉洁；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
六、有以下行为之一的业主，不能担任业主委员会委员：
（一）不遵守议事规则；
（二）违反管理规约；
（三）违章搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自拆改房屋承重结构；
（五）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（六）擅自拆改燃气管道和设施；
（七）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
（八）其他 。
七、本着公平、公开、公正的原则，本届业主委员会委员候选人采用自荐和联名推荐的方式确定：
(一) 自荐人应在规定期限内到筹备组报名，经初审合格后，填写《龙泽苑业主委员会委员候选人自荐表》，并领取《龙泽苑业主委员会委员自荐人推荐表》。
(二) 筹备组公示自荐人名单及简况。自荐人邀请自己的推荐人在《龙泽苑业主委员会委员自荐人推荐表》上登记并签字确认。在此期间，筹备组可以组织全体自荐人与业主的见面会。
(三) 自荐人应在截止时间前将《龙泽苑业主委员会委员自荐人推荐表》交至筹备组，过期不予登记。
(四) 经筹备组复核后，获得35名以上业主推荐的自荐人成为业主委员会委员候选人，如果在此条件下产生的候选人总数超过22名，则筹备组可以组织业主或候选人投票决定。筹备组公示业主委员会委员候选人名单及简况。
(五) 在公示期内，如果20%的业主对某候选人提出质疑，则筹备组应取消该候选人资格。
(六) 公示结束。在本次业主大会中，业主只能在筹备组公示的候选人名单中推选业主委员会委员及候补委员，且每位业主推选的业主委员会委员及候补委员总数不得超过19名。
八、具体的报名时间、地点等，由筹备组另行公告。
九、业主表决权数按其拥有物业登记的专有部分建筑面积计算。住宅物业区域的人防、停车库等不计算表决权数。
业主表决权数的计算。本物业区域内，一名业主拥有多处（多套、多个）物业的，其业主总人数按一人计算；对建设单位尚未出售的物业和虽已出售但尚未交付的物业，建设单位的业主总人数按一人计算；面积表决权数按业主拥有房屋的专有部分建筑面积计算：专有部分建筑面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未进行实测的，暂按物业买卖合同记载的建筑面积计算；建筑物总面积，按照专有部分建筑面积的总和计算。
十、公示方式：
筹备组将于 年 月 日至 年 月 日，在本物业区域显著位置公示《龙泽苑首次业主大会会议召开工作方案》、《业主委员会委员候选人名单及简况》、《龙泽苑业主大会议事规则（草案）》、《龙泽苑管理规约（草案）》、《龙泽苑业主及其专有部分面积明细表》、《龙泽苑业主大会会议表决书(票样)》。
其中《龙泽苑业主及其专有部分面积明细表》是依据有关单位或部门提供的房屋分户及建筑面积清册编制而成。为确保业主的投票权利，本区域业主均有权在投票截止日前，持本人有效产权证明文件，向筹备组提出对此表的修改意见。最后统计投票结果时，以经有效修改后的此表为准。
在公示期间，如果20%的业主对某一具体条款提出具体建议，筹备组应尊重该建议并予以修改；如有不足20%的业主对具体条款提出修改意见，筹备组应在讨论后，提出具体意见并给与答复。
十一、选票送达方式：
筹备组将于 年 月 日至 年 月 日以书面征求意见方式召开业主大会会议。由筹备组的工作人员将《龙泽苑业主大会会议表决书》共同送达，由业主签收，也可以由其配偶、子女、父母等共居的成年亲属签收。
业主本人应当按照《龙泽苑业主大会会议表决书》中的要求和形式进行表决，经本人签字后，由筹备组工作人员收集，也可由业主投放到指定地点。
业主可以书面委托代理人参加业主大会，委托书应载明委托事项和业主专有部分建筑面积，同时附业主和代理人身份证明文件。一名代理人可同时代理业主不得超过3人，委托书应交筹备组予以核实。
十二、业主委员会委员、《龙泽苑业主大会议事规则》、《龙泽苑管理规约》，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在获得选票达到以上要求的候选人中，以获得业主同意的人数为优先排序，前13名候选人获选业主委员会委员，第14至19名候选人获选候补委员；如果达到以上要求的候选人不足19名，则相应减少候补委员的名额。
业主可以以楼或单元为单位推选业主代表作为监票人，也可以聘请无利益相关的第三方作为监票人。
十三、选票结果统计方式：
由业主推选的业主代表于 年 月 日，在监票人的监督下公开验票（如果业主大会发生延期，则以上时间以延期公告为准）。业主委员会委员候选人不得参与唱票、计票和监票工作。由业主推选的业主代表对收集的《龙泽苑业主大会会议表决书》进行审核和统计，形成《龙泽苑首次业主大会会议决议》，并由筹备组召集人和计票人、监票人签字确认。
十四、业主委员会第一次会议：
验票结束后3日内，由筹备组组织召开本物业区域业主委员会第一次会议，由筹备组宣布《龙泽苑首次业主大会会议决议》，公布当选的业主委员会委员名单和业主委员会候补委员名单；当选的业主委员会采用集体讨论方式选举业主委员会主任委员1名，副主任委员2 名。
十五、业主委员会备案：
业主委员会自选举产生之日起30日内，由业主委员会持相关材料到物业所在地的街道办事处备案，并自备案之日起履行职责，筹备组职能终止，自动解散。
业主委员会备案后，应在小区显著位置公示本物业区域业主委员会委员名单、分工及联系方式。
十六、本工作方案由筹备组负责解释。
筹备组全体成员签字：
龙泽苑首次业主大会会议筹备组
（社区居委会代章）
年 月 日
备注：由于筹备组目前尚未获得房屋分户及建筑面积清册，并且无法确定在何时可以获得以上资料，因此，在本工作方案中：第一、四、十、十一、十三条所涉及的具体时间暂为空白。
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2009-12-02 11:42:16
