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首次业主大会需要的三个文件
各位业主：首次业主大会需要三个基本文件。以下是筹备组起草的第三稿，请大家参考。欢迎大家提出意见和建议。这是我们最终走向业主大会的关键一步。
一，议事规则
龙泽苑业主大会议事规则
（第三稿）
根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定, 经龙泽苑物业区域首次业主大会会议表决通过, 制定本规则。
第一章 总则
第一条 本规则是龙泽苑物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。
第二条 龙泽苑 物业区域首次业主大会（以下简称业主大会）由本物业区域全体业主（以下简称全体业主）组成。业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，促进广大业主合理、安全使用物业，维护本物业区域内的公共秩序，共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。
第三条 业主应参与物业管理，行使自己的表决权和监督权，维护广大业主共同利益。业主委员会委员应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊，不得损害广大业主的合法权益。
第四条 龙泽苑物业区域业主大会选举业主委员会， 执行业主大会的决定事项。龙泽苑首次业主大会业主委员会成立后，应在六个月内启动设立业主大会监督机制和楼门业主代表会议制度程序，并提交下一次业主大会表决。
第二章 业主大会会议
第五条 业主大会会议的召开应当遵循以下原则：
（一）遵守法律法规、及相关规定；
（二）坚持公开、公平、公正和民主协商；
（三）维护社区的公共利益；
（四）接受社区居委会的指导、监督。
第六条 业主大会会议应当对以下事项进行表决：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘、续聘和解聘物业服务机构；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
其中第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
首次业主大会会议应当对以下事项进行表决：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；
第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 壹 次，于每年 六 月份召开。
遇到下列情况时，召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；
(二)突发重大紧急物业管理事情需要业主共同决定的。
第八条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开，逾期不召开的，按有关规定执行，首次业主大会会议由首次业主大会会议筹备组负责组织召开。
第九条 业主可以亲自参加业主大会会议，也可以书面委托代理人参加。
（一）业主身份，按房屋登记簿记载的所有权人确定；房屋竣工并已交付使用，但尚未办理房屋登记的，按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人代理参加业主大会会议。
公司等非自然人业主可以由法定代表人参加业主大会会议，也可以委派其他人代理，但应出具法人盖章或法定代表人签字的授权委托书。
房屋所有权人超过一人的，可推选一人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的总业主人数为一人。
（二）业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一名代理人可以接受本物业区域内 一 名业主的委托。
业主既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的，视为自动放弃表决权。
既不赞成、也不反对，也不明确书面投票表示弃权的，视为同意投票结果中的多数选择结果，其人数计入该多数选择结果的最终同意人数。
（三）如果业主人数较多，可以按 幢/单元/楼层 为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议表决的事项，书面征求其所代表业主们的意见,业主的赞同、反对及弃权的具体表决内容经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
第十条 按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业区域业主大会会议采用 书面征求意见 方式召开。
第十一条 在业主大会会议召开15日前，应将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公告，并告知社区居委会，听取意见和建议。
（一）业主委员会就表决事项向全体业主送达书面征求意见书，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（二）截止时间内，业主委员会收集指定投放地点的业主反馈意见；
（三）业主委员会计收反馈意见书；
（四）业主委员会公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确表决事项是否通过；
（五）业主委员会就表决事项的执行作出说明。
业主投票时应当出示物业产权证明文件和业主身份证件，相关人员应有效管理选票和业主信息，严禁对外泄露。
采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见书中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。
业主委员会公布业主大会会议有关情况，可以邀请社区居委会或 居民代表 现场监督。
第十二条 召开业主大会会议应作书面记录并存档。
第十三条 业主大会的决定应当以书面形式在物业区域内及时公告。
第十四条 依照本规则通过的业主大会决定，对全体业主具有约束力，全体业主应当自觉遵守和执行。
第三章 业主委员会
第十五条 业主委员会依法履行以下职责：
(一)按时召开业主大会定期会议和临时会议；
业主委员会不按时组织召开业主大会临时会议的，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，街道办事处、乡镇政府有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
(二)每 半年 向业主或业主大会报告物业服务情况；
(三)与业主大会选聘的物业服务机构签订物业服务合同；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
(五)监督管理规约的实施；
(六)督促业主交纳物业服务费用；
(七)配合社区居委会做好本物业区域内的社区建设工作；
(八)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应建立档案，指定专人保管，包括以下材料：
(一)业主大会、业主委员会会议记录；
(二)业主大会、业主委员会的决定；
(三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等；
(四)业主委员会委员选举及备案材料；
(五)专项维修资金相关材料；
(六)业主意见及建议。
业主委员会应当认真履行职责，严格遵守相关规定，并在业主大会授权的范围内开展物业管理活动。
第十七条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力；
(二)遵守国家有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
(五)具有一定的组织能力；
(六)具备必要的工作时间。
第十八条 有以下行为之一的业主，不能担任业主委员会委员：
（一）不遵守本议事规则；
（二）违反管理规约；
（三）违章搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自拆改房屋承重结构；
（五）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（六）擅自拆改燃气管道和设施；
（七）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
（八）其他。
第十九条 本物业区域业主委员会人数为 11 人，任期为 5 年。
业主委员会设主任委员1名，副主任委员 2 名,由业主委员会全体委员选举产生。主任委员最长连任不超过两届。
本物业区域选举候补委员 5 名。
第二十条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格终止：
(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；
(三)丧失履行职责能力的；
(四)有犯罪行为被判处刑罚的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
其中有(一)、(三)、(五)项情形的，业主委员会委员资格自动终止，其他情形由业主大会会议作出决定。
业主委员会委员资格终止，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会；拒不移交的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
第二十一条 业主委员会委员缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员名额用完，且缺额人数达到委员总数1/2的，应在 60 日内召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选工作。
业主委员会委员补足后，应及时办理变更备案手续。
第二十二条 业主委员会会议应当按以下规定召开：
(一) 业主委员会会议由主任委员或其委托的副主任委员负责召集；
(二) 业主委员会会议每 月 召开2次；经三分之一以上委员提议，应当在 七天 内召开；主任委员不组织也不委托他人组织召开会议的，1/3的委员可以组织召开。
(三) 业委会会议应当有超过半数以上委员参加，委员因故不能参加会议的，提前1日向召集人说明情况。
(四) 召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居委会派代表参加；
(五) 业主委员会会议应当作书面记录，由全体参会委员和记录人签字后存档；
(六) 业主委员会每名委员拥有一票表决权，业主委员会决议需有全体委员半数以上同意；
(七) 业主委员会会议作出决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业区域内公告，同时告知社区居委会；业主委员会的决定自公示之日起7日后方可生效或实施；
(八) 如果物业区域内毗连的3座楼栋的70%业主连署在业委会的决定公示期内对该决定表示异议，业委会应该对该决定所涉事项再次审议并重新作出决定。
(九) 业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向相关部门投诉，也可以请求人民法院予以撤销。
第二十三条 业主委员会印章应按照以下规定使用：
（一）在业主委员会任期内使用；
（二）从事本物业区域内物业管理活动并经业主委员会过半数签字同意方可使用，如与物业服务机构签订物业服务合同、使用专项维修资金等；
（三）按规定及时退还印章；
（四）未按规定使用印章，造成损失的由印章使用人承担责任。
第二十四条 业主大会及业主委员会活动经费
业主大会及业主委员会开展日常活动的经费由本物业区域内全体业主承担，经业主大会会议，表决通过预算，由业主委员会收取，用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支；
（二）必要的日常办公等费用；
（三）有关人员津贴
经费来源采用如下方式解决：
从共用部位、共用设施设备经营收益提取，由业主大会批准经费预算和决算。
经费收支帐目由 业委会指定专人 管理， 每 季度 在物业区域内公布一次，接受业主的监督。
第二十五条 业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举；下一届的业委会委员候选人的产生方法应该遵循国家的相关法规执行。
业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届的，由物业所在地街道办事处、乡镇政府责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇政府的指导下，由社区居委会参照首次业主大会召开程序，组织业主召开业主大会会议进行换届。
在换届过程中，在任业主委员会应继续履行各自职责，直至换届完成。新一届业主委员会选举完成后，应于15日内告知相关政府部门，并按照程序提交备案文件，履行备案手续。
第二十六条 新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章，以及其他属于业主大会所有的财物、资料移交给新一届业主委员会；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。
第四章 附 则
第二十七条 本规则的修订、补充，应当经业主大会会议表决通过。
未尽事项由业主大会会议协商确定，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。
第二十八条 本规则由业主大会会议解释。本规则与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
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2010-01-13 18:01:19
