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《房屋租赁须委托银行收付租金暂行办法》释疑
1、《暂行办法》规定了哪些内容？
自2004年5月1日开始执行的《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》有以下主要内容：(1)房屋产权人、承租人将通过银行代收、代付租金，房屋租金的交付渠道将从房地产经纪机构的经营活动中分离出来；(2)房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务应当使用市国土房管局和市工商局共同发布的《北京市房屋出租代理合同》和《北京市房屋租赁合同》示范文本；(4)对2004年5月1日前尚在有效期内的房屋租赁代理做了明确规定。
2、什么是房屋租赁代理？
房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋产权人委托，代理出租房屋并在产权人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。
3、为什么必须通过银行代收、代付租金？
由于目前房地产经纪机构与产权人签订的出租代理合同和与承租人签订的租赁合同，存在交款、付款周期的差异，使大量租金滞留在房地产经纪机构。一旦经纪机构出现问题，将直接侵害产权人及承租人的利益。
北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，主要措施是通过银行代收、代付租金，除承租人不能按期到指定银行交纳租金外，房地产经纪机构不得直接向承租人收取租金。这样就可以防止房地产经纪机构聚集租金，保证租金安全，预防犯罪。
因此，通过银行代收、代付租金既规范了房屋租赁代理行为，又保障了房屋租赁当事人的合法权益，也是行政机关对市场的监管从“主体审批”向“行为管理”转变的具体措施。
4、银行如何代收、代付租金？
银行代收、代付租金的具体办法是，银行依据与房地产经纪机构签订的《租金代收、代付委托协议》及承租人与房地产经纪机构签订的《房屋租赁合同》，代收承租人租金，并按产权人与房地产经纪机构签订的《出租代理合同》的约定向产权人支付租金。
产权人与房地产经纪机构签订《出租代理合同》、承租人与房地产经纪机构签订《房屋租赁合同》后，均应到与该房地产经纪机构签订《租金代收、代付委托协议》的银行开设账户。
承租人应按期将租金存入账户，也可以在账户内预存一定金额，由银行按租赁合同定期划扣相应金额支付租金。对产权人来说，在指定银行开设账户后即可在该银行各网点或自动提款机查询或支取租金。与以往只能到经纪机构交、付租金相比，由银行收、付租金更方便，资金安全更有保障。
5、哪些银行可以开展租金代收、代付业务？如何与银行联系？
交通银行、光大银行为市国土房管局的指定银行。交通银行联系电话：64409423，光大银行联系电话：82038352。
6、通过银行代收、代付租金要交纳手续费么？
根据有关规定，银行在提供租金代收、代付中间业务时，可以收取手续费。手续费向产权人收取，标准为每笔租金收取一元人民币，从产权人收到的租金中扣缴。
该项手续费自2004年7月1日开始收取。
7、房地产经纪机构如何开展租赁代理业务？
房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务，应与指定银行签订租金代收、代付委托协议，开立账户并交纳不少于60万元的租赁代理保证金。并于签订租金代收、代付委托协议后3日内将其中一份协议副本送达北京市房屋置换中心。
房地产经纪机构与产权人签订出租代理合同、与承租人签订的房屋租赁合同均应使用市国土房管局和市工商行政管理局制定的《北京市房屋出租代理合同》、《北京市房屋租赁合同》示范文本。
8、如何查询从事租赁代理业务的房地产经纪机构名单？
符合房屋租赁代理条件的房地产经纪机构名单由北京市房屋置换中心统一向社会公布。产权人及承租人可以登录“北京房地产交易信息网(该网址不再展示”查询。
9、产权人如何通过房地产经纪机构代理出租房屋？
市房屋置换中心通过“北京房地产交易信息网”向社会公布的房地产经纪机构，都具备了租赁代理条件并与指定银行签订了《租金代收、代付委托协议》、交纳了租赁代理保证金。
因此，产权人可以从市房屋置换中心公布名单中选择房地产经纪机构。
产权人与房地产经纪机构达成出租代理协议的，应与其签订房屋出租代理合同，合同文本应使用市国土房管局和市工商局制定的《北京市房屋出租代理合同》示范文本。
产权人还应到与该房地产经纪机构签订《租金代收、代付委托协议》的银行开设账户，通过银行收取租金。
10、产权人委托房地产经纪机构代理出租房屋应当注意哪些事项？
(1)房屋出租代理合同应当使用北京市国土房管局和市工商行政管理局制定的《北京市房屋出租代理合同》示范文本，明确委托事项和委托权限，及相应的法律责任。
(2)出租房屋内有家具、家电等附属设施的，应当在“附属设施、设备清单”中一一列明，明确设施、设备的使用和保管责任。
(3)签订出租代理合同后，到指定银行开设账户，通过银行收取租金。产权人有权拒绝代理房地产经纪机构不通过银行、直接给付租金的要求。
产权人应经常查看、核对租金账户，如有问题应及时与银行取得联系。
11、产权人的房屋已经由房地产经纪机构代理出租了，怎么办？
房地产经纪机构在2004年5月1日后继续从事房屋租赁代理业务、已与指定银行签订《租金代收、代付委托协议》的，房地产经纪机构应于2004年5月20日前，与房屋产权人、承租人分别签订相应的补充协议，将租金收付方式调整为通过银行代收、代付租金。
2004年5月1日前开展房屋租赁代理业务的房地产经纪机构、2004年5月1日后不再开展的，不得再直接向承租人收取租金。房地产经纪机构应告知房屋承租人、产权人直接交付租金，并应于2004年5月20日前将已收取尚未向产权人支付的租金全部支付给产权人。
12、承租人承租房地产经纪机构代理出租的房屋应注意哪些事项？
承租房屋首先应当查验该房屋是否具备合法出租的条件，具体材料包括：(一)房屋权属证明；(二)权利人及其代理人的身份证明；(三)共有人同意出租的证明等材料。
还应注意查验房地产经纪机构的《企业法人营业执照》、《房地产经纪机构资质证书》以及相关人员的从业资格证书。
承租人如发现室内设施、设备已有破损或瑕疵的，应当在租赁合同后“房屋附属设施、设备清单”中注明，并经双方认可，避免日后产生纠纷。
签订房屋租赁合同时还应当明确租赁期间各项费用的负担方式及各项缴费手续的交接。租赁期间可能发生的费用包括：电费、水费、燃气费、电话费、有线电视费、供暖费、物业管理费等。
13、承租人如何通过银行交纳租金？
承租人在与代理房地产经纪机构签订房屋租赁合同时，需同时签订《银行代理扣款委托协议》。承租人应当按期将租金交到银行，也可以在账户内预存一定金额，由银行按《银行代理扣款委托协议》定期划扣相应金额支付租金。
14、承租人因故不能到银行交纳租金，怎么办？
承租人因故不能按期到银行交纳租金的，可以委托房地产经纪机构代交。房地产经纪机构受承租人委托代交租金的，应自收到租金之日起3日内将租金存入代收、代付银行。
15、租赁代理保证金有什么作用？
房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务实行保证金制度，保证金的金额不得低于60万元。如果房地产经纪机构未能将房屋出租或承租人未能按期交付租金的，银行将按《租金代收、代付委托协议》从该房地产经纪机构交纳的租赁代理保证金中划转相应金额向产权人支付租金，房地产经纪机构应于5个工作日内补足保证金数额。
房地产经纪机构未按规定补足保证金，且其保证金余额不足规定标准80%的，银行将于当日书面通知北京市房屋置换中心，由市房屋置换中心通过网站予以公布，提示产权人、承租人该房地产经纪机构的资金状况。
(此文由小螃蟹在2004-09-06 20:06:55编辑过)
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2004-09-06 19:57:54
