“圈”出来的法律纠纷

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一池秋水

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“圈”出来的法律纠纷

法律界人士针对部分中高档小区业主私搭乱建现象指出，拥有房屋所有权不等于可以随意改建

近年来，一种新的“圈地”现象在部分中高档住宅小区内出现。业主私建花园、凉亭、游泳池，还有的在自家屋内建地下室，甚至有人将原有别墅推倒重建等等。这些业主的行为，有的侵占了公共绿地，有的影响了他人的正常生活，有的对其他业主的房屋安全造成威胁。法律界人士认为，业主拥有房屋所有权不等于可以随意改建，私搭乱建现象反映了部分业主法律意识的淡薄和有关部门管理上的缺位。

——编者

法律专家指出，业主私搭乱建，不仅影响小区环境，侵害其他业主权益，更可能对房屋质量造成危害，对此行为进行规范管理刻不容缓。

自建花园很漂亮

群起效仿惹官司

陈女士是位于北京市朝阳区的某庄园连体别墅的业主。2006年3月，陈女士一家入住小区，成为早期入住业主。当时，小区设施还不健全。同年7月中旬北京下大雨，因陈女士门前垃圾堆太高，致使积水进入其房屋，屋内大面积积水，将地板和部分家具浸泡。为此，开发商和物业公司象征性的补偿了陈女士一年的物业管理费。

此后，在多次与开发商、物业公司就如何处理垃圾堆无法达成一致协议后，陈女士于2006年12月动工，在其房屋西侧自建长10余米、宽6米小花园。花园用木制围栏圈闭，围栏内部为陈女士修建的园艺，以绿色景观为主，建有葡萄藤、石桌椅、木亭，地面由草坪和鹅卵石铺设。

花园建得很漂亮，引来不少邻居羡慕。在随后不到半年的时间内，小区内已有10余家业主效仿陈女士，依托房屋一侧自建花园。这样，引起了不少其他业主的不满，他们纷纷向物业公司抗议，声称如果物业公司再不履行职责，放任业主自建花园，就不再交纳物业管理费。

于是，物业公司开始与已建花园业主协商。然而，木已成舟，业主们自然不愿意亲手将倾注了心血的花园拆除。僵持数月后，物业公司先期将陈女士等几名业主起诉到北京市朝阳区法院，要求其拆除花园，恢复原有绿地。法院经过现场勘验，考虑到陈女士已将占用的场地修建为绿地，故没有恢复原来绿地之必要，最后判决陈女士将其房屋西南侧花园之西侧围栏向东平移至距房屋西墙体5米处。

“合法”小院引争议

物业公司遇尴尬

在北京回龙观龙腾苑小区，多数一楼住户用铁栅栏将门前绿地圈起，成为自家小院，遭到其他业主强烈不满。物业公司曾明令禁止私围小院，但屡禁不止。

据一位小院主人反映，他当初建小院征得了物业公司同意，并向物业公司交了钱，由物业公司统一修建，应该是合法的。但后来物业公司又禁止其他业主建小院，别人当然不干了。

这位业主的说法得到了物业公司的证实。龙腾苑二区物业公司称，最早的几个小院是2004年前后建的，当时还没有公共绿地一说，所以，业主请求，物业公司就答应了。但很快就有其他业主反对，于是，物业公司便明令禁止建小院。但口子已经开了，想要刹住就难了。

现在，物业公司最希望的是由业主来起诉建小院的住户，或者，由业主联名委托物业公司进行起诉，但业主们虽然对有人侵占公共绿地不满，但邻里间低头不见抬头见，谁也不愿意出这个头。无奈，物业公司只好独身作战，他们准备先期将一户群众意见较多、圈地动作较大的业主告上法庭。

私自修建地下室

法院判决填回去

2007年9月，某连体别墅业主王先生因新房装修向物业公司提交装修申请表，双方签订了装修管理服务协议书，协议书约定，业主严禁改变房屋主体和承重结构，严禁擅自在承重墙、顶棚、楼地面、排烟管道上打孔、剔凿，或拆除连接阳台的墙体、门窗，严禁影响建筑结构和使用安全的其他行为。

装修过程中，王先生却在室内挖掘地下室。物业公司发现后，先后于同年10月、11月向王先生发出两次告知函，要求王先生停止挖掘，将已挖掘的部分恢复原状。王先生对物业公司的要求不予理睬。今年1月，王先生地下室完工。

自从王先生挖掘地下室后，邻居刘女士就一直生活在担忧中。刘女士认为，虽然王先生在自家房屋内挖地下室，但因为两家的别墅是连体的，所以，挖空的地下室必定会影响到自家房屋的安全。刘女士每每想到此，就日不能食，夜不能寐，隔三差五到物业公司要求解决问题。物业公司也多次同王先生协商，终因分歧太大以失败告终。今年4月，物业公司在刘女士的逼迫下，一纸诉状将王先生告到法院，要求王先生将地下室回填，恢复原状。

法院在审理过程中，对王先生的房屋进行了现场勘验，并根据勘验结果和双方举证情况，判决王先生将其房屋内挖掘的地下室，恢复原状。据初步了解，王先生为挖掘地下室支付的材料及人力共计约40万元以上。宣判后，王先生没有上诉。

私搭乱建危害大

规范管理不可缺

中高档小区业主圈地现象不光北京有，记者从网上略一搜索，发现广州、深圳、杭州、青岛等城市均有同类报道。其中，杭州的一篇报道称，一幢200平方米的小别墅，经业主“上搭下挖”摇身变成了近1000平方米的小宫殿。

有业主认为，房屋是自己花钱买的，在自家院里搭个小偏房或修个地下室是自己的权利，与他人无关。而法律界人士指出，《物权法》使公民的财产权有了直接的法律保障，但拥有房屋所有权，不一定理所当然可以根据自己的意愿改造房屋、添附材料。权利的行使不应当危害到他人利益。尤其是一些连体别墅区，如果设计之初没有地下室，房屋建成后，业主再私自挖建，自然会对自家和邻居房屋的地基稳固性造成影响。一位杭州的网友发帖子称：“我家的别墅年代比较久，但也是大牌房产公司建的，当时，我们在地下室多挖了50多平方米的面积，虽然不是很大，但现在房子已经开始倾斜了，只要把一个易拉罐放在一楼客厅的地板上，它就会顺着地势下滑。”

根据《物权法》规定，对小区业主任意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、侵占公共场地和违章搭建等行为，业主委员会有权履行管理职责。但在实际生活中，大家都不愿意得罪邻居。遇到私搭乱建现象，业主一般会选择向物业公司反映情况，要求物业公司出面解决，有的业主甚至会以拒交物业费来抗议物业公司的“不作为”。

而除了劝阻、协商以外，面对不合作的业主，物业公司也是无能为力，因为物业公司没有执法权，面对违章建筑，不能强行拆除。

一位城管工作人员表示，物业公司一旦发现小区内有业主私搭乱建的迹象，应立即与当地城管部门联系，以便及时查处，对其他业主也能起到警示作用。但事实上，很多物业公司是等违章建筑建成了才向城管部门报告，这给城管部门的执法带来相当大的难度。

“圈地”现象的特点

及预防建议

北京市朝阳区人民法院法官邓江源认为，当前北京市地区中高档小区业主“圈地”纠纷呈现以下特点：

一是积极行为，示范性强。与一般物业纠纷因业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义务不同，“圈地”纠纷多因业主扩建房屋、新建花园、亭台、游泳池等积极行为所致，并呈现出一家动工，数家业主紧跟其后的态势。

二是矛盾交织，影响和谐。小区是大家的，一家或几家业主“圈地”扩建、新建相关设施，影响的是全小区多个主体，从而引发“圈地”业主与未“圈地”业主、“圈地”业主与物业，以及未“圈地”业主与物业之间的矛盾。一般情况下，未“圈地”业主会以不交物业费、起诉物业不作为为由强烈要求物业履行管理职责，迫使物业公司不能接受和解方案。有的业主所圈之地并未影响其他业主和小区整体景观，但因迫于未“圈地”业主的巨大压力，物业公司也不得不要求法院一纸判决，以泄相关业主之不平。

三是损失严重，得不偿失。“圈地”所建设施造价昂贵，一旦判决拆除，必将造成大量人力、物力资源的浪费。一般而言，与普通小区业主相比，中高档小区业主掌握的物质财富较多，因而，“圈地”业主不惜重金修建相关设施，造价少则十几万元，多则几十万元，甚至上百万元。但一旦判决拆除，造成的则是更多的损失。

针对上述特点，邓江源提出三点建议，以从源头预防该类纠纷发生：

一是规范商品房买卖行为。开发商与业主签订购房合同时，一定要通过补充协议或另行达成协议，针对业主确需改建、扩建、修建相关设施要约定具体操作规程，明确违约责任，既赋予业主相关权利，又为避免“圈地”行为奠定基础。

二是提高法律意识，不要盲目扩建。一方面，要正确理解自己对房屋的权利，根据法律规定，权利的行使不应当危害到他人利益。如果房屋的改建、添附，对整栋楼房的安全构成威胁，对邻居的利益构成侵害，则可能构成违法行为。实践中，业主可以按照与物业公司签订的《物业管理公约》事先征得物业公司的书面同意，再决定改造自己的房屋，避免产生纠纷。

三是加强物业管理，及时履行义务。某些情况下，物业纠纷之所以产生或不断升级，是由于物业公司未能履行管理职责，甚至“圈地”行为本身也是物业公司相关职责履行不到位引发的。在群体“圈地”纠纷中，如果物业公司发现首家违反约定操作规程进行施工的，立即予以制止，要求整改，就不会出现群起效仿的现象。因此，物业公司应加大管理力度，对业主制止无效时及时起诉到法院，法院及时判决，对其他业主起到警示作用，在第一时间扑灭“圈地”遍地开花的苗头，减少群发纠纷。

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2009-05-26 20:22:19