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不拒交物业费，业主如何维权（转贴）
上周，朝阳法院强制执行物业费和朱明瑛物业纠纷案败诉，给采用拒交物业费方式维权的业主一记警钟。拒交物业费这种维权方式在法律上却得不到支持。除了拒交费，业主怎么维权？
同物业公司发生矛盾时，个人维权方式显得非常弱势，成立业主委员会是解决业主和物业公司矛盾的根本方法。
案例一 物业费究竟包括哪些费
物业费是否包括电梯费？是否包括电梯工人工资？读者陈先生来信称，他所在的小区去年有三名电梯服务员，今年开始物业把电梯服务省去了，由业主自己开电梯，但物业费并没有减少。
同时，望京西园一区的刘女士称，物业公司收了物业费后，还让业主交纳保洁费和保安费。该小区的物业公司负责人解释，物业收费分三部分：第一部分是按照面积计收的“物业费”，包括绿化等费用；第二部分是每户统一交纳的，包括保洁费、保安费；第三部分是垃圾清运费。
解答：电梯费指的是电梯日常运行维护费，包括电梯司机操控费。电梯司机须持有劳动部门颁发的上岗证，该小区物业的做法违反电梯安全操作规程，业主可向技术监督局举报，或联合起来要求物业安排电梯司机。
根据《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》规定，普通住宅物业服务收费基准价标准拟为0.90元/建筑平方米/月，最高不超过1.21元。不管分几步，刘女士可按照此标准查看物业收费。
案例二 会所没兑现，物业费还得交
华普花园住户屈女士反映，当初购房时承诺的会所、游泳池等都没有兑现，物业于去年年底突然提出地下停车位增收650元租赁费，并说是开发商委托收取的。业主们认为这样做不合理，因此拒绝缴纳物业费。
解答：陈旭律师认为，业主应区分不同的法律关系。在物业管理法律关系中，业主应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费，如果物业公司服务存在瑕疵，业主可拒绝缴纳或拒绝缴纳部分物业费，但须提供相关证据；而在房屋买卖的关系中，房屋质量和社区规划的问题是前期施工建筑等引起的，开发商应该有义务支付相应的赔偿或者补偿，遭到拒绝的话可以诉诸法律，而不应拒交物业管理费。
案例三 单方面涨价，业主可拒交
王女士是通州果园雅丽世居的住户，购房合同规定物业费为1.6元/平方米。10月28日，她收房签署物业合同时发现，物业费用从第二年开始为2.3元/平方米。“如果不签，物业就不允许收房。”此说法得到该小区多位业主的证实。果园雅丽世居收房处马小姐对记者说，物业合同上说的2.3元/平方米的物业费用是实际物业费用，实际上还是收取1.6元/平方米，这也是给业主的优惠。
解答：北京市博盟律师事务所律师侯安春说，在小区没有成立之前，开发商代为管理签署物业费用，物业费是开发商与业主友好协商决定的。这样在办理房屋收房时，物业方应尊重业主与开发商原来签署的购房合同上的约定，不能单方面对物业费进行变更。物业公司单方面提价，王女士可合法拒交物业费。对开发商提高收费标准的做法，业主有权要求其出示取得物价管理部门核准的文件，如没有或拒绝出示的，业主可以拒绝交纳超出部分的费用。
■成立业委会是根本办法
“成立业委会，是解决物业纠纷的根本方法。”中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心（朱明瑛案代理人）说，业委会成立后，就可招投标选聘物业公司。根据目前业委会成立和备案的制度设计，如果居委会、开发商不参与的话，业委会很难成立。因此，舒可心建议可以把成立业委会放一放，先选举居民自己的居委会。
根据我国《居委会组织法》规定，居委会是社区居民的自治组织，但目前多数居委会是由街道办指定人员担任，不能很好地维护居民利益。《居委会组织法》同时规定，只要有10个业主联合提出罢免现任居委会，就可以重选。在此基础上，成立业委会就比较容易。
舒可心说，业委会成立后，有责任监督物业公司，将物业费公示。按照规定，在物业公司要新增费用时，必须要经过小区业主大会2/3以上业主的认可方可实行，否则无效。因此，如果物业公司不肯进行公示或者擅自提高物业费，业委会可以召集业主大会讨论重新选聘或采取其他手段。
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2005-11-08 14:56:42
