收房知识（1）_回龙观社区网

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收房知识（1）

收房知识（1）

仔细阅读了入住流程后，开始办理入住手续：

第一步看入住日期是否如期根据入住通知单的寄达日期看看开发商是否按时交房，如果延误了交房时间，看合同规定的赔偿条例是如何规定的。
第二步结算面积由于买的是期房，面积结算是入住手续当中比较重要的一项。一般期房在销售前，开发商会邀请有测绘资质的测绘单位对施工图面积进行预测，这个面积就是期房的销售面积。而在工程完工后，在办理入住前，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和买房人要进行面积结算的依据。记住：要按购房合同约定的面积误差的条款结算面积。
第三步根据购房合同和补充协议验收房屋结算完面积，到了收房最关键的一步———根据购房合同和相关补充协议，验收房屋。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和合同约定得一样，你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。
第四步交纳物业管理费和供暖费接下来的工作是交纳税费。包括物业管理费、供暖费以及契税、公共维修基金等。
关于契税、公共维修基金正式发票及产权证办理的重要提示
A1区各位业主，自从2004年9月底收房至今，绝大多数业主手中所持的关于已缴纳契税和公共维修基金的凭证仍是美晟物业开出的临时收据。经咨询专业律师，按照国家相关规定，由国家税物总局开出的专用的契税完税证与由北京市居住小区管理办公室开出的专用公共维修基金收据是办理产权证的两个必要凭证。国内新闻中曾多次报道开发商在收取了业主的契税与公共维修基金款项后，未向国家规定的有关部门缴纳，而是私自挪作他用。其间一但由于开发商的经营出现问题，业主的契税与公共维修基金款未能缴纳至国家指定的相关部门，业主的产权证办理势必会受到影响，甚至因此遭受严重损失。开发商已向有关部门缴纳了业主契税的凭证是：开发商给业主提供了由国家税务总局发出的“中华人民共和国契税完税证”，该完税证上有朝阳区房地产交易中心与朝阳区地税局的公章，无须开发商盖章。开发商已向朝阳区小区管理办公室专用帐户缴纳了业主公共维修基金的凭证是：开发商给业主提供了由北京市居住小区管理办公室发出的 “北京市居住小区公共维修基金专用长条收据”，该长条收据上应加盖了北京市财证票据专用章，无须开发商盖章。
为了维护广大业主的切身利益，仅在此郑重提示大家，应尽快到美晟物业要求其为大家更换成契税与公共维修基金的上述两种正式发票。如美晟开发商与物业不能给广大业主提供上述正式票据，则证明他们已将这两笔款项挪用，广大业主就应团结起来，及时向朝阳区地税局及朝阳区小区办或其它相关政府部门举报，避免蒙受损失。
按国家相关规定，业主个人可以自行去房地产交易管理中心办理产权证。办理时应出示以下文件：
1．身份证原件及复印件
2．商品房买卖合同
3．商品房销售登记表（向美晟开发商索要，该表应为合同首页，但开发商并未提供给业主）
4．契税完税证
5．公共维修基金专用收据
6．商品房全款发票（贷款业主，可持首付款发票及贷款银行发出的贷款已付给开发商并要求贷款业主还款的通知书，向美晟开发商索要全款发票，如美晟不提供，业主应团结起来尽快向朝阳区地税局举报美晟开发商的偷税问题。）
以上资料提供后，七个工作日产权证就可办出。

毋庸赘言，房屋产权证的问题是业主的最大也是最重要的利益。在此郑重提示广大业主对此予以充分重视，坚决要求开发商提供正式票据，避免遭受损失。

一.收房前的合同履行过程
在收房之前，有一个双方履行合同的过程。期房的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。在现房的合同履行过程里，购房人支付购房款一般是分期进行的，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人有权不支付购房款来制约开发商(购房人的这一权利在《合同法》上被称为“不安抗辩权”或“后履行抗辩权”)。期房销售都是有按揭贷款支持的，而且，按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。在收房之前，购房人的主要义务——支付购房款的义务已经履行完毕，开发商的义务尚未履行，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务、或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人没有任何可以通过自己的行为制约开发商的手段。

二.开发商不交房是根本性违约
如果开发商通知你收房了，那么，你房财两空的风险几乎没有了。收房的过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物品和文件，前面一章已经做了阐述，这里不再重复。开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费用：契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。无论开发商或物业管理公司要求你交纳这几项费用中的哪一项或哪几项，居律师都建议你坚决拒绝。如果开发商因为你未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据《合同法》的规定选择退房(即解除合同)。

三.购房人不收房不属于违约行为
很多购房人担心不收房会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你：“收房”是购房人的权利，不是购房人的义务。即使合同中约定了购房人不收房应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因为不收房而承担任何违约责任。根据《合同法》，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存(所谓“提存”，是指：买方不按合同收取货物，卖方便有权将货物存放在某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失灭的风险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房屋提存。

四.“检验”是收房过程中最重要的环节
收房的过程中最重要的环节是对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完成对房屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。如果房屋经检验在面积和质量上均符合合同约定，你就可以向开发商表示接收房屋；如果房屋的面积或者质量不符合合同约定，你应在检验期间内或尽可能短的期限内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋的面积或质量不符合合同
约定的情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。如果你没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，后果是：无论房屋的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。
对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计图纸上的数据进行计算。如果开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房，并可以根据《合同法》第一百三十六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。如果你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。
对房屋质量的检验应包括：对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。
1.对房屋建筑质量的检验
你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找到。不要被某个人的职称、头衔所迷惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。
2.对房屋附属物的质量的检验
对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等的检验。有装饰装修经验的工人就能够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易请到他们。如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包含一项很重要的检验项目：那就是对室内污染物的检测。室内污染物的主要检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在十一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万左右，故对室内污染物的检测不可大意。县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。这些检测机构都是有偿服务的，你可以选择一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务的机构都必须经过省级以上政府计量行政部门的计量认证(即CMA)，其检测报告才具有
法律效力。检测机构是根据国家标准进行检测的。迄今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是：《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。选定的检测范围不同，你支付的价格也就不同。
3.对房屋是否符合综合验收条件的检验
对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。建设部制定了一部《城市住宅小区综合验收管理办法》，但这个《办法》没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合验收应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。广州市人民政府在2001年出台了一部规章——《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》。这份规章对综合验收应具备的条件规定得比较全面，具体而且严格。这份规章要求综合验收必须具备下列条件：
.建设工程规划验收合格；
.消防工程验收合格；
.人防工程验收合格；
.有永久供水证明，有永久供电证明；
.煤气工程验收合格；
.有单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书；
.道路和排水工程验收合格；
.居住区绿化验收合格；
.有通邮申报表；
.有环卫化粪池报建批复表等等。
这份规章是居律师所见到的同类规章中最好的。有这样一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市买了房，你就对照《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》中规定的条件逐一检验吧。

五.收房过程中购房人易犯的错误
很多购房人在开发商交房后未进行检验就急不可耐地搬进去住，甚至在开发商正式交房前就开始对房屋进行装修。这种做法极不可取。这么做很可能被法官理解成你已经以自己的行为表示对开发商交付的房屋的接受，你以房屋面积或质量不符合合同约定为由要求开发商承担违约责任的诉讼请求会遭到驳回。
有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件(比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。对开发商的交房人员让你签字的文件，每一页你都要认认真真地看，看不明白就不要签。有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、相互证明、联手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共意识。居律师十分赞成这种做法。