收房知识（2）_回龙观社区网

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收房知识（2）

收房知识（2）

面积误差该如何处理？
问：最近出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中有条是实测面积超过合同面积3%以上权退房，但我注意到《解释》上没有说明按揭贷款利息损失，以及律师费，保险费等间接损失是否该由开发商赔偿？另外，一般要求交房后60天内拿到房产证，但我们在入住将近一年之后，开商才通知说是实测面积超了3%以上，如果我们坚持退房，则要求们出折旧费，并且说不赔按揭贷款利息损失等支出。
我们遇到种情况如何处理才最利呢？并且如果需要打官司，支出又大约在多少？当时签定的商品房买卖合同上没有关于以上几项的约定。
答：律师费、保险费等直接损失（非间接损失），根据法律的规定，开发商应当赔偿；你们一年之后才知道是因为开发商没有及时告诉你们实测面积造成的，房屋的折旧由开发商承担，贷款利息亦应又开发商承担；律师费，各律师所和各律师收费不一，你们可以多方选择。
对于跃层户型，户内楼梯处的面积是算两次吗？公摊的楼梯面积也要用房子面积乘以系数吗？
答:室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内楼梯、室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。开发商交房时，已经有了“竣工备案表”，但没有“面积实测表”，买房人是否可以拒绝收房？
答：是的，“房屋面积测绘表”是开发商交房的必要条件，没有“房屋面积测绘表”，购房人有权拒绝收房。根据《合同法》第136条的规定，房屋面积测绘表是出卖人必须向买受人提供的资料，否则，买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务。比如：合同约定实际交付的房屋面积的增加或减少时，买受人有哪些权利和义务，若没有房屋面积测绘表，买受人既无法行使合同约定的这些权利，也无法履行合同约定的这些义务。所以，从法律逻辑和《合同法》第136条的规定来说，在交房时向购房人提供房屋面积测绘表就是开发商必须向购房人履行的法律义务。
房屋交付时发现房屋实测面积比销售面积增加了2%，但增加的都是公摊面积，我们怀疑面积测绘有问题，该怎么办？
答：你们可以委托有资质的房屋测绘单位进行重新测量，如果结果与开发商出具的实测结果差距较大，且有证据表明你们所怀疑的是事实，你们可向检察机关举报。按建设部、国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》第二十三条的规定，“房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
问：央行房贷新政策实施后，贷款买第二套房利息会增加多少？
答：目前各家银行都没有推出具体的还款明细表，但市民可以通过月还款计算公式自己计算。银行公布的月还款额计算公式有两个，即月等额本息还款公式和月等额本金还款公式，我们以借款人采用较多的月等额本息还款公式为例：可以计算出同样10万元10年期的住房商业性贷款，按目前利率（4.2‰）月还款额为1062.61 元，10年总的利息支出为27513.37 （1062.61×120－100000
）元，而按调整后的利率（4.8‰）月还款额则变为1098.19 元，10年总的利息支出增加到31782.8
（1098.19×120－100000 ）元，两者相差4269.43
元，增加幅度达到15％左右。如果贷款期限变为30年，两者的利息总差额将达到16178.19 元，增幅要达到17％左右。
我要提前还贷款，应注意哪些事项？
答：提前还款有两种情况：一是提前偿还部分贷款，二是提前偿还全部贷款。偿还部分贷款的，每次提前偿还的数额应不少于壹万元或该数额的整数倍。提前还全款的，应事先联系贷款经办银行确定办理时间，按贷款合同号可事先查得剩余款项，携带贷款合同、印鉴卡片、足额储蓄卡等资料，到贷款经办银行办理。
我买房时是申请的商业性贷款，我能否把商业性贷款转为公积金贷款？
答：你想把原先的商业性贷款转为公积金贷款，要算一算这样做是否划算，因为你首先要提前归还商业性贷款，付出一定的利息；同时申请公积金贷款，又要花费一定的手续费，支付贷款利息。如果后者大于前者，则你还不如不转为好。
问：住宅入住应缴哪些费用？
答：住宅入住时，除了按规定缴纳物业维修基金、有线电视初装费等，还要缴纳建筑垃圾清运费。物业管理企业不得向业主、使用人或施工装修队伍收取装修保证金、押金。对施工人员予以登记管理并发放小区出入证件等，收费不超过每人10元。物业管理企业在办理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向换房人各收取50元手续费，但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。在差价换房或单位分房、配房过程中发生房屋空关，空关期间的物业管理费或公房租金按同期标准向业主或使用人计收。对同一时段的管理费或租金，不得重复收取。物业管理企业接受开发单位委托承担前期物业管理的，按本通知及本市有关规定，拟定入住时一次性收费及日常管理服务收费的项目和标准，向楼盘所在地的区、县物价局办理申报备案手续，并按明码标价的规定予以公布。
马上就要入住了，收房时应注意些什么？
答：入住时开发商需要提供“建筑工程竣工备案表”、“面积实测表”及“质量保证书”和“使用说明书”。
收房时，首先检查建设单位提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，交接钥匙前应注意以下问题：
（1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向建设单位提出，重新核对并进行更换；
（2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向建设单位提出自己的主张；
（3）自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向建设单位提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和建设单位交接时如实做好书面记录，并要求建设单位书面承诺在一定的期限内进行维修；
（4）按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求建设单位在交接清单上注明，并要求建设单位书面确认具体更换和配齐的日期；
（5）对建设单位提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
我刚拿新房钥匙，可水电都没有通，却要交物管费?
答：一般在接收钥匙时，会规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜，办理入住手续。您已经收房了，就需要交物业费。至于水电问题，您应该在收房验收时提出来，向开发商要求解决。您接收钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您（即业主）身上。
请教一有关延期交房的问题: 我是去年十一月份就办好贷款并且本应该去年十一月份就交房的，直到今年的一月八号才得到消息竣工备
案表下来了.后来KFS进行了部分赔偿，即赔偿到竣工备案表上的日期12.16. 可是，从02.12.16到03.1.8 就不赔了吗?在这段时间KFS根本就拿不出竣工备案表，甚至也不知道竣工备案表的日期，由于这个原因造成的延期交房开发商是否也应该给予赔偿？
答：赔偿期限应该以开发商向你出示了竣工验收备案表的时表的时间为准，至于你情况，要看你的入住时间，是否在出示之前你已经入住了？否则应该赔偿到03.1.8日。
我买了1套住房，通知6月13日前去办理入住手续。但有2点我不清楚：1为什么现在就交暖气费?
2为什么住房面积实际测量费由业主支付？
答：暖气费按政府规定应当在10月份以前交纳，现在交纳属于合理时间。测量费不应当由业主交纳，但我认为你所说的测量费应当是办理产权证时分户时出每一户测绘表的费用，这笔费用应当由业主交纳。
物业公司要收取“煤气开通费”是否属于乱收费？
答：北京市现行的物业管理规定，物业管公司没有收取煤气开通费这一服务内容。一般物业管理公司都会说煤气开通费是替负责该小区煤气供应的煤气公司收的。从实际情况来讲，收不收煤气开通费取决于小区开发商与住户之间是否有协议，比如在售房时，开发商并未承诺煤气管道入户，在交房时收取煤气开通费就有了前提。一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总房价款。如果开发商在售房时承诺：管道煤气入户，就意味着这笔费用已经包含在房价款中了。如果再收取煤气开通费，就是乱收费。
开发商召开业主集体大会宣布延期交房，是否可以取代书面上的通知？
答：合同法规定，任何合同条款的变更都必须有合同双方的书面同意才能生效。交房时间是购房合同中的一个条款，变更交房时间必须征得购房人的书面同意。开发商的通知只是一相情愿，没有变更交房时间的效力。交房时间仍然是原购房合同约定的交房时间，超过这一时间未交房就是开发商违约，开发商必须承担不能交房的违约责任。
交房时玻璃和门窗有问题，监理公司在验收时未签字。这符合验收标准吗？
答:监理公司在交房验收时未签字，就不会取得竣工备案表。
开发商在房子安装了电子保安系统，但启动需要交5000元，这费用合理吗？
答:开发商安装了电子保安系统，如果购房合同中有约定提供，启动时要交5000元没有理由;如果合同中没有约定，属于事后增加，房地产商应和您协商收费。
问：买精装修房购房合同需约定哪些装修内容？
答：精装修房由于到目前为止还没有一个专门的示范合同，产生了不少问题，最主要的表现是购房者和开发商为房屋中的装修发生不少争执。对买精装修房的购房者来说，在购房合同中对屋内装修作以下几点系统约定：1.明确施工规范保证装修质量；2.对建材、设备的品牌、型号约定清楚；3.室内空气质量不容忽视；4.细化各装修项目的保修期。
问：我准备去房产交易中心办理房屋过户登记手续。听说，有些情况下房产登记需要公证，故来信请问主要是哪些情况需公证？
答：以下四种房地产登记需要公证：（一）依据有关合同申请房地产登记，一方当事人属于下列情形之一的，应当向登记机关提交合同公证文书：（1）外国自然人；（2）华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；（3）港、澳、台居民；（4）在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或其他组织。（二）因房地产赠与、继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。（三）房地产权利人是自然人且委托他人申请转让、抵押登记的，应当向登记机构提交有关委托书的公证文书。（四）当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书。

“五证”、“两书”到底是什么？
答：“五证”包括：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》。
两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
开发商五证的真伪如何确定，在哪里能查到？
预售许可证可以在国土资源和房屋管理局网站上查，用地规划许可证和规划许可证可以在规划局站上检索
现房销售就可以不需要销售许可证吗？
答：根据京国土房管法字[2000]第418号的规定：凡已依法取得了国有土地使用证和房屋所有权证的商品房，不再办理商品房销售许可证。商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的，不得上市销售；房地产交易部门不得办理商品房过户手续。
公共维修基金如何计算？应该什么时候交？交完后，还需交纳大、中修费吗？
答：公共维修基金按购房款的2%交纳。购房人应在办理立契过户手续前交纳。《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定，交纳公共维修基金后，业主不再缴纳大、中修费。
请问付款方式的不同是否影响房产证取得时间？
答：房产证的取得和付款方式没有关系，关键要看的是开发商的大产权证是否办理好，以及办理产权证需要开发商在交易所备案的资料是否齐备，还有您本人是否按照规定交纳契税、公共维修基金、手续费、印花税等等。
凡是贷款买房，产权证办好后都押在银行吗？
答：不是，尽管做了抵押贷款，在办理抵押登记时，产权证也应该拿在贷款购房人自己的手中，银行应该持有的是《房屋他项权证》。购房人只要按要求填写完申请表并和银行经办人到房屋所在地的房屋权属管理部门提出申请，并经房屋权属管理部门确认材料完整无误后，在抵押人的房屋所有权证上注明抵押情况，并填写《房屋他项权证》，加盖抵押登记专用章后购房人就可取回《房屋所有权证》。
物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？
问题解答:
某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满。
分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。
上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈，也可以打官司。
但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人（包括开发商）则不能对这种权益进行侵害。
现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。
而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。
相关问题:
物业管理公司有权罚款吗？
问题解答:
从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。
其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。违约金或赔偿金以实际损失和违约责任为准。
综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。
相关问题:
物业管理公司出租业主共有的房屋，我们怎么办？
问题解答:
共有房屋是指建筑费用和面积已分摊入住房销售价格的公共使用房屋，如物业公司出租此房屋，则要争得大多数业户或业主委员会同意，且全体业户受益，否则将通过业主委员会向相关部门投诉解决。

关于房屋权属登记有关问题的通知
京国土房管权〔2003〕526号各区县国土房管局、北京市房屋土地权属登记事务中心、北京市房地产勘察测绘所：
为进一步优化我市的投资环境，提高房屋权属登记的效率，保护房屋产权人的合法权益，市国土房管局从6月18日起改革原有的房屋权属登记面积的测绘均由市、区县国土房管系统的测绘部门按属地负责承担测绘的方法，逐步开放房屋权属登记面积的测绘市场，为适应改革的需要，现将房屋权属登记中涉及面积测绘有关问题的通知如下：
一、申请人申请房屋权属登记时，应提交房屋面积测绘成果。房屋权利人、房屋权利申请人在申请房屋权属登记前，应委托房产测绘单位进行房屋面积测量。
二、房地产开发企业、房屋权利申请人持有经测绘服务大厅公示的测绘单位实测的房屋面积测绘成果申请权属登记的，市、区县房屋权属登记部门应予以受理。凡无正当理由拒不受理登记申请的，市局将予以通报批评，同时将指定有关登记部门受理申请人的登记申请。
三、申请人提交的房屋面积测绘成果，登记部门按照有关规定审核后，直接用于房屋权属登记。测绘单位应对其房产测绘成果是否完成于房屋竣工验收之后、其测量的房屋是否符合城市规划批准的条件、其测量的分摊公用建筑面积是否和商品房销（预）售合同约定的相一致等问题负责。在房屋权属登记中，因房产测绘成果质量引起的问题，由测绘单位承担相应的责任。
四、房屋所有权人出售其购买的成套商品房、经济适用房、公有住房，交易后当事人申请房屋权属登记的，所购房屋不再重新测量面积，由买房人提交原房屋所有权证附图复印件，登记部门依据原房屋所有权证中的面积直接填写房屋登记表（表中房屋所有权人栏可不填），按有关规定审核后，办理登记手续。所发已售公有住房的房屋所有权证中未附图、附表的，办理转移登记时也不再重新附图、附表。
五、本办法自公布之日起实施。
二○○三年六月十六日

相关问题:
物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？
问题解答:
北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。
有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。
这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。
业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。
既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。
先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。
再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。
现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。
总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

物业管理评价十大标准

　　物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。应该说，好的物业管理主要体现在十个方面：
　　服务态度——热情
　　物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。
　　服务设备——完好
　　硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备（如空调、电梯）、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。
　　服务技能——娴熟
　　服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。
　　服务项目——齐全
　　在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。
　　服务方式——灵活
　　物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。
　　服务程序——规范
　　服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。
　　服务标准——统一
　　服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。
　　服务收费——合理
　　物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。
　　服务制度——健全
　　物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。
　　服务效率——快速
　　服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。