收房知识（4）_回龙观社区网

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收房知识（4）

收房知识（4）
关注合同中的装修条款
对于购房人来说，对精装修住宅装修项目进行验收的依据就是他们的购房合同，还有就是合同关于装修的附加条款。在这些与住宅装修有关的合同条款以及附加条款当中，应该详细地注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸。精装房验收遵循标准有哪些目前执行的装饰装修施工标准有两个，一个是“北京市家庭装饰工程室内验收标准”，另一个就是“高级装饰工程验收标准”，这两个标准在验收的时候使用哪一个要看在购房合同里标明的是哪一个，以这个标准为依据，对工程进行验收。此外，国家质检总局颁布的十种装饰装修材料有害物质含量限量标准应该作为精装修住宅材料验收的依据。建设部颁布的“民用建筑工程室内环境污染控制规范”应该作为住宅室内环保指标考核的依据。
检验装修设备是否符合合同约定
前一段时间，曾经有精装修楼盘在验收的时候业主发现交验的住宅内出现一些设备与合同不符的现象。如防盗门的品牌问题、卫生洁具的品牌问题、装饰材料的品牌问题、灯具的品牌问题以及整体橱柜的品牌问题，后来一些分户采暖的住宅还出现了一个取暖炉与原定品牌不相符合的问题等等。因此，建议业主们在验收的时候先不必把目光急于放在施工项目的工程质量上面。而是应该花一些时间，即对照一下住宅室内设备的实际与合同是否相符合。原因很简单，设备的品牌被更换意味着住宅品质的变换（当然，也不一定就意味着住宅档次的下降，而是应该看一看更换以后的设备品牌与原合同约定的差别到底在哪里），下一步再考虑对工程项目的施工质量进行验收。
验收时应该注意哪些装修项目
因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能或多或少的存在一些因为气候原因产生的问题。因此，建议首先把验收目光放在隐蔽工程上：
第一步，检查厨房卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象。这时候可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度，对马桶的下水检查则反复多次的进行排水试验，看看排水效果。
第二步，检查配电线路。打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮，如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。
第三步，检查厨房卫生间以及其它部位的墙地砖的空鼓问题。这很简单，用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖地砖就可以了，如果空鼓率超过３％，说明存在质量问题，如果结果低于指标工程质量可以认为合格（空鼓率是指一百块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的）。
第四步，检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形、接缝处开裂现象是否严重、五金件安装是否端正牢固、油漆是否存在流淌现象、墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上是要靠我们的眼睛去观察。
第五步，对一些边角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条、窗子是否会存在雨水流入、开关插座面板是否存在划痕、浴室五金安装位置是否合理等等。
哪些不应作为拒绝验收的条件
关于这个问题，实际上是很多精装修楼盘出现业主与开发商纠纷的最为普遍的问题。我们知道，北方的气候冬季干燥，夏季湿润，空气湿度差距很大。所以，很多精装修楼盘在冬季交验时就会出现一些木制品开裂的现象，还因为我们住宅目前普遍采用外墙内保温的工艺做法，保温板放在室内一侧，所以，墙壁出现裂缝也是目前施工单位难以解决的一个问题。所以，上述问题的出现是因为所处地区气候造成的，需要在业主入住以后通过施工单位的保修来逐步完成。也就是说，开裂现象是逐步出现的，精装修住宅的维修同样应该逐步进行。之所以这样说，就是为了告诉购房者这些问题是会慢慢解决，但不是一次能够完成的。关于精装修住宅的验收问题，如果业主们自己没有把握。还可以请专业的工程监理人员或者其他专业人士来帮忙。当然一定要专业的，千万不要请半懂不懂的，“假内行”帮忙是越帮越忙。

工程验收小窍门
我刚买了一房，按此进行了验收，还不错！！！
一、看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
二、卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其项部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出一定的后期铺装地面的高度。
三、门窗灵活严又亮
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。
门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
四、轻敲面层听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
五、顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
六、阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳能的连接处有裂缝，很有可能是阳能断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
七、保温不好墙滴水：
冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。
八、打开龙头查漏堵：
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
九、暖气支管有坡度：
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
十、供暖管道要套管：
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面2—3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
十一、拉闸断电不可少：
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否安全断电；户内有分闸的，也就同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
十二、保险插座护幼童：
为了防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
十三、保险插座规矩多：
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
十四、厨卫紧邻通风道：
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
十五、开关接口拉一拉：
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
十六、检查房屋有无裂缝：
首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝。虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会防碍使用。若裂缝一墙脚呈45度斜角或横梁垂直，说明该房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。
十七、检查房屋有无倾斜：
虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
十八、检查房屋有无渗漏：
购房者要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
十九、检查墙面、地面：
对于已做好粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起沙。
检查墙面有无石灰“爆点”。若石灰没有经过中够的时间熟化或水泥中所掺的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂缝，必须砌实，不能空鼓.。

新楼交钥匙教你验收房子
买房有时就像考试一样，到了交房日，考试步入最后阶段，然而业主往往对于交房一头雾水怎么验收房？交房手续是什么？交房要付多少钱？碰到房子有问题怎么办？什么是房子质量问题等等。
　　验收新房要带什么“装备”？
一般房产商通知业主入伙时间会比较早，建议不要在第一、二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细陪同去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1. 一个塑料洗脸盆———用于验收下水管道
2. 一把小榔头———用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3. 一副卡尺———用于测裂缝的宽度
4. 一副5米卷尺———用于测量房子的净高
5. 一个万用表———用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6. 一个计算器———用于计算数据
7. 一根水笔———用于签字
8. 一把扫帚———用于打扫室内卫生
9. 一个小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳———时间长的时候，可休息一下及预先封闭下水管道
　　正常验收房子时间一般是持续2~3个钟头，建议早晨要赶早，如8时，或下午2时半。
　　去物业管理处该做什么？
首先，去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A．房屋的《住宅质量保证书》（可带走）
　　B．《住宅使用说明书》（可带走）
　　C．《竣工验收备案表》
D．面积实测表
　　E．管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）（可带走）
　　如果房产商准备充分，一般10分钟即可查看完资料。其次，核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3％，3％之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2％误差，但是不超过5％比较好）。以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30~40分钟。
验收房子分哪几步？
　　看完资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们协商，验收好后，再交付费用。
　　从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得带上工具哦）
　　一看
　　详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。
　　悄悄话：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。
　　二看
　　检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。
　　悄悄话：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
　　三看
　　仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
　　悄悄话：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。（以上3项可用小榔头和卡尺）
　　四看
　　水电煤气畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度（一般新房会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
　　悄悄话：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
　　五看
　　验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
　　悄悄话：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。
　　六看
　　验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
　　悄悄话：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
　　七看
　　核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。
　　悄悄话：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
　　八看
　　测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据。
　　悄悄话：最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，就需要交涉了。