收房知识（5）_回龙观社区网

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收房知识（5）

收房知识(5)

开发商：品质说话最关键
锦昌文华销售部有关负责人认为，杭州楼市渐趋理性，与以往相比，目前消费者房价意识和维权意识也更为强化，消费者已经知道如何去比较各个楼盘产品的优缺点，并懂得如何利用相关法律来保障自己的合法财产了。理性购置房产是房地产业消费水平的一次飞跃性提升，同时，消费者维权意识的增强，对开发商也是一种严峻的考验。如何建造出真正可以让消费者信得过的优秀品质楼盘，是今后房产开发商面临的现实问题。开发商应该认真地吸取经验教训，免得买卖双方物业资产贬值和缩水，进而造成更大的损失。 “最近发生的业主集体拒绝收房事件，主要是因为业主们觉得楼盘的品质不够高，很多细节做得不到位。这对我们来说也是一种警示。”位于滨江的顺发?倾城之恋销售部经理朱校珊告诉记者，作为一个理性的开发商，必然会比以往任何时候更加懂得勤练内功的重要性。伴随着国家宏观调控政策效果的日益显现，人们的购房决策周期将越来越长。对于开发商来讲，谁先注重产品内在品质的塑造，谁就能先赢得消费者的心。
据他介绍，他们的楼盘倾城之恋，在品质上处处严要求。他们邀请具有国家一级资质的泛华建设、东冠建设等公司来承担项目的工程建设，浙江省第一家具有甲级资质的浙江工程建设监理公司来为项目的工程质量把关，包括在建筑物顶部采用保温隔热层，部分屋顶采用耐旱、耐热、耐寒型草坪种植屋面，力求将楼盘高品质进行到底。
物管公司：前期介入可减少麻烦
“香港戴德梁行日前正式取得金色海岸的全权管理权，这也是公司在杭州取得的首个全管项目。”戴德梁行执行董事黄贵成告诉记者。
位于杭州未来CBD钱江新城内的江景住宅楼盘金色海岸是精装修项目。很多人知道，精装修楼盘因为标准的不统一，交房时纠纷特别多，对此，戴德梁行有何特别招数？
据了解，戴德梁行在精装修楼盘上有非常丰富的经验，比如公司全管的上海世茂湖滨、上海古北中央花园、北京中粮广场、深圳地王大厦等众多高档住宅和写字楼等都是精装修楼盘。黄贵成说，戴德梁行减少精装修楼盘交房纠纷，主要是在前期做好许多工作。公司将全面介入金色海岸前期、中期、后期的物业管理服务。在前期的产品建造阶段，戴德梁行将对金色海岸的景观设计、装饰装修的选材、室内装修施工、智能化的设置等方面提供专业的建议，协助开发商监督施工单位的施工质量；在项目快要完成时，代表开发商去施工单位那里收房，检查房子是不是与样板房相符，有问题及时提出，马上加以改进。这就过滤了一些问题，当业主真正拿到房子，就很少发生纠纷了。
购房者：如何收房成为必修课
随着“交房难”现象有可能进一步加剧，如何收房正在成为杭州购房者的一门必修课。有关专家建议，消费者在购置房产时，应该了解所买楼盘从规划设计到建设施工等诸多环节中可能出现的问题。同时，购房者在置业时不但要注意房价，还要更加注重其他综合因素。
专家建议：
一看房产品牌。好的开发商往往做得更全面，如在小区规划、环境设计、建筑水准等方面也往往会投入较多资金。购房者如果能抓住开发商树立品牌的心理，是可以选购到好的房源的。
二看配套。房产的地段以主城区最为珍贵，因为它的周边配套都已成熟，其出行、购物、娱乐、健身、就医等配套设施完善；同时也应该注重小区内的配套设施，还有就是楼盘所用的建筑材料等方面，给生活享受带来的诸多的方便。
三看建筑。建筑就像一个人的脸面一样，楼盘的外形和风格、楼层的高低、户型的大小都会影响购房人的“脸面”。如果楼层越高，就算售楼时每增加一层总价提高了1~2万元，也同样是受购房者欢迎的。
四看户型。户型要南北对流，采光好，明卫，各功能布置齐全且科学合理分配，但最根本的还是与房屋总价相关。目前市面上受欢迎的面积在100~130平方米的户型，面积不大，但也可功能齐全。
五看环境。小区规划是否合理、环境是否合适，对未来居住大有影响。买房者可注意一下小区的主景区、观景区、植被区和小景区的规划和布局，还有功能区域的布局和设计，包括游泳池、球场、道路、会所、体育健身场地乃至公共广场布置等。
律师：业主收房时要擦亮眼睛
面积缩水、规划变更、原来开发商承诺的网球场矗立起一幢房子……很多业主所关心的是，什么情况下有权利拒绝收房或者退房？
浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟告诉记者，这些情况主要包括以下几种：
一、根据《商品房买卖合同》第8条，交付房子与交付条件不符合，业主可拒绝收房。
二、根据《商品房买卖合同》第10条，规划设计变更。如原来规划上有中心花园，实际没有，业主可拒受。
三、交付逾期。按照合同约定，一般超过90天就可以退房。
四、交付时测绘表上的面积与商品房买卖合同中约定的面积差异超过3%。
五、产权办理逾期。超过90天业主可退房。
六、根据《商品房买卖合同》第14条，基础设施配套和公共配套达不到正常运行标准，业主可退房。
退房可以通过两种方式，一是与开发商协商退房；二是通过法律途径，仲裁或者诉讼方式。
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毛坯房8大验收标准
屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收：
1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
3、各种管道还应进行通水、试压、通气试验和暖气热工调试等验收工作。
4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
业主收楼注意事项
交房是件喜事，但一不小心，也会滋生烦恼。这中间要注意什么事项，有什么招数，请看专家为您支招。
第一步：注意交房通知单
开发商约定的交房时限一般在通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
第二步：做足准备功夫
首先应看清开发商约定的交房时间，确定具体交房日期。然后是找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定，充分了解哪些标的物是开发商必须交付的，买家权益有哪些。其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同(契约)，各期还款单据(发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、交房通知书等等。
第三步：查证
要求开发商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》(简称““三书一证一表”)，还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。
第四步：验房细节不放过
查验完各种证件后，收房的关键时刻——验房正式开始，先是需缴身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，然后由开发商接待人员(开发商代表或物管公司人员)带领，到所购楼房依双方约定的交房标准查验房子状况。
第五步：记录交房结果
验完房后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。

保险公证——验收房屋技巧
怎样认定房屋质量不合格：
　　根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
　　那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或
空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
房屋常见的质量问题：
　　门窗：门窗不正，油漆脱落，内门翘曲，门板开裂，门窗五金附件生锈，门锁脱簧；
　　铝合金窗：框扇相碰，关闭不严，密封条、毛刷条短缺，密封股封闭不严，向内渗水；
　　地面：地面空鼓、开裂、不平整，地面渗水；
　　墙面抹灰：墙面起碱脱皮，龟裂，涂料遇水脱落；
　　面砖镶贴：排列不规则，接缝不均匀，釉面砖空鼓，缺棱，釉面开裂，翘曲，表面不平整；
　　电器照明：开关、插座安装倾斜，插座缺项或短路；
　　给水系统：阀门关闭不严，连接件滴水，支架安装；
　　排水系统：地漏、管道堵塞，便池不畅，室外排污管不通畅；
　　卫生洁具：卫生洁具连接件滴、渗水，下水不通畅。

收房时有哪些细节的地方应该注意？

　　网友问：请问律师，收房的时候，有哪些细节的地方应该注意？
　　律师答：第一房屋面积的误差。第二屋内设施是否完备，比如：暖器、空调、煤气、线路、管道等。最后测量一下房屋地面、墙壁的水平度和垂直度。
考察新楼建筑质量:
　　1、开发商选用设计、施工单位的“重量及”首先，您应该了解一下这家房地产公司历年售房情况，看看售楼人员如何应答；其次参看其选用的设计单位的设计等级；再次问其施工单位的资质等级。一般而言，在市场上售房多且没有居住后发生质量事故的开发公司，其楼盘建筑质量是可以信得过的；另外，选用设计、施工单位等级高的房地产开发公司，说明该项目的工程质量受到重视，较之选用级别不高的设计单位，该项目的工程质量便不可信。
　　2、倒点水看地面是否平整如果是未装修地面，那么以地面光整、起伏小为好。购房者可在是内地面薄铺一层水，以水不向任何一方聚集为好。若水向一面聚集，说明地面有倾斜。当铺上水后，以地面上的小水坑小而浅，均匀为宜。购房者还可看地面砖接线的曲、直程度。厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能，厨卫的地面会经常积水，防漏是基本质量要求消费者可向屋内注水，看下层是否漏。
　　3、隔墙听声、声音越小越好墙在建筑中承担的功能有承重、隔声、隔热、保温。购房者可见个房门关闭，在一间房内制造较大噪声，噪声越小越好。检查墙角，墙体转角线以直为好。可用三角尺测量墙角直角的真确度及均匀度，以均匀度高为佳。墙面与地面的交接处应有踢脚，起高度以12—15公分为宜，色彩最好与地面相同。不同登记的建筑，其墙面的处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸、贴墙布等。对于抹灰从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较粗的颗粒或印迹大，说明粉刷质量低。对于喷塑要看墙面整体性，色点大小均匀为好。墙纸、墙布上要不留气泡。，纸与纸、布与布的交接处以平整为好。
　　4、管道设备按说明书逐一试其功能如何一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯头、插座等。购房者可检测给水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于商业、办公建筑，除了以上设备，还有中央空调、烟感器、温感器、电梯、闭路电视系统等，对于各设备的性能，购房者应根据建筑设计和设备说明说，逐一检查。如对于空，可选设置温度然后到屋内温感有效区，实测温度，检验其吻合程度。对于烟感器、温度，看这些设备在标准烟度、温度下是否报警。
解析买房三书:
　　一、售楼书
　　在市场竞争日益激烈的今天，商品房作为一种特殊商品，和其他商品一样，需要有一个好的包装，才能吸引广大购房者的注意，并最终倾资购买。因此，许多房产商十分注重对广告的投入，从而产生了一批近乎完美的房产宣传资料即售楼书。但是很多购房者往往在将钥匙拿到手后，才发现事实情形和售楼书的宣传大相径庭，而依据售楼书找开发商理论又往往毫无结果。因此，广大消费者有必要了解一下售楼书的法律性质。
　　售楼书是广告的一种，从法律角度来讲，只是向欲购房者提供一种房源信息，属于要约邀请，即等待购房者向自己发出购买房屋的意思表示。这种欲订立购房合同的意思表示就是要约。在要约发出后，只有在销售商做出承诺后，双方达成合意，合同才正式成立。因此售楼书不是合同的组成部分，是不具有法律效力的。俗话说“百闻不如一见”，无论售楼书怎么说，购房者都应该去实地考察一下，并将自己的各项要求在合同中一一写明。因为法律只会认定合同中所约定的内容，而不是以售楼书中所描述的为准。
　　二、房屋认购书
　　在签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。有些买房人认为这不是正式合同，所以在签订时就疏忽大意，不仔细审查各项条款，这其实是一种错误的想法。事实上，房屋认购书也是具有法律效力的。如果确系双方真实意思表示，权利、义务的内容不违反现行法律法规，认购书的内容就对双方具有约束力。如果在认购书中约定了违约金或定金条款，当一方不履行约定义务时，也要承担违约责任。由此可见，在签订房屋认购书时必须与签订正式合同一样谨慎、小心。
　　三、商品房预售合同书
　　所谓商品房预售合同，是指买卖双方订立的购买期房的合同。购买期房显然要比购买现房的风险要大，这是因为购房者要把房款全部或部分付出去，但房产商是否能把该项目按期全部并且是合格地建设好是不确定的。
　　商品房预售合同具有完全的合同性质，受《合同法》的保护。如果开发商不能及时履行义务，对于购房者来说，可以行使什么权利呢？在以下几种情形下，购房者具有单方解除合同的权利：1、开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；2、开发商迟延履行合同的主要内容，经催告后在合理期限内仍未履行；3、开发商迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。购房者在解除合同之后，还有权要求赔偿损失。
　　如果开发商虽到期交付了房屋，但履行结果却与合同中约定的标准不一致时，购房者又享有什么权利呢？购房者可以要求开发商采取补救措施，按照合同约定支付违约金。如果还有其他损失的，开发商还应当赔偿损失。但赔偿损失的数额不得超过在订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。目前，由于不动产的特殊性，其买卖受各种客观条件的限制，故一般还不适用《消费者权益保护法》中双倍赔偿的规定。因此对于购房者来说，规避风险的最好办法，一是选择有信誉的开发商，二是在合同中对有关的权利义务明确约定。
　　还要提醒购房者注意的一点是，在签订购房预售合同后，为防止房地产公司“一女两嫁”，应及时办理登记备案手续。因为未办理登记备案手续的，不得对抗第三人。到时不能取得房屋所有权，只能追究开发商的违约责任。

房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。