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我整理的关于成立业主大会的一些问题的解答，希望大家补充！也希望这些能帮助大家答疑解惑！
一：如何组建筹备组？
新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。非住宅物业的筹备组由开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成。
二：筹备组多少天内须召开业主大会会议？
筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
如果30日内没有开成业主大会，由筹备组决定是否延期。决定延期的，应向业主公告，说明延期的原因及准备召开业主大会会议的时间、地点、形式等情况。
三：开发建设单位对成立业主大会不积极怎么办？
《规程》里规定开发建设单位应为筹备组成员之一，但有些开发商不作为，办事不积极。负责人说，法律规定开发建设单位为筹备组成员，主要是他们掌握小区居民物业的基本资料，有助于工作的展开。但如果遇到开发建设单位不积极，业主可以向街道和区县房地局反映情况，由政府督促组建，指导业主居委会成立筹备组。
四：单个人或小群体能否自行成立业主委员会？
《规程》实践过程中发现，单个业主或部分业主自行组织业主大会会议。负责人认为是违反法律的。因为筹备组是组织的主体，筹备组需要在区县房地局、街道的指导下，居委会、开发建设单位、业主代表共同参与。业主大会成立后，区县房地局、街道、居委会与业主大会是指导与被指导、监督与被监督的关系，业主大会开会要通知居委会。
五：原有物业管理委员会如何向业主大会及业主委员会转换？
有些小区根据以往法律法规已经成立了物业管理委员会。负责人说，建设部《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应按《条例》、《规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求，在物业所在地的街道办事处、区县房地局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组，组织召开业主大会，选举业主委员会。
六：在成立业主大会过程中，没有拿到产权证的算不算业主？
业主大会参加者应是合法业主身份的人。法律规定房屋所有权人为业主，在小区入住后产权证尚未拿到手，算不算有房屋所有权？负责人说，在成立业主大会过程中，由于种种原因，部分业主尚未取得房屋所有权证，买卖合同记载的购房人可以视为“业主”。
七：“不足1/3反对”能否代替“超过2/3赞成”？
在《规程》实施过程中，一些超过1000户的小区
反映在操作中有难度。1000人组织起来工作量不亚于开全国两会，最重要的是计票工作十分繁重，因此他们用不足1/3反对的计票方式代替超过2/3赞成。
《规程》第十七条规定，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。这一条款不能被替代。
对于规模较大的小区，召开业主大会会议可以考虑除通常的集体讨论之外的书面征求意见这种形式。
八：业主委员会选出如何备案？
业主委员会是业主大会的执行机构，有召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施等多项业主大会赋予的职责。召开业主大会主要内容就是成立业主委员会。
选举产生业主委员会后应当在30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向区、县房地局备案。依法备案后，业主委员会成立。
九：开发商是不是业主？
很多业主认为，“房子都卖出去了”，开发商不能算做业主。所以不能参加业主大会。负责人说，开发商持有未销售出去的物业和未分摊面积物业的产权（如会所），所以它仍然是业主。
十：欠费就不能当业主委员会委员吗？
一些小区业主代表不满意物业公司的工作，拒交物业费。欠费业主能否被选为业主委员会委员？负责人表示，《规程》规定业主委员会委员应是模范履行业主义务的人，义务最重要一条就是按时缴纳物业费用。物业公司服务不到位的情况，可以通过法律途径追究物业公司的违约责任。作为业主委员会委员，应当符合业主委员会的基本条件。
十一：业主活动经费谁来出？
业主委员会委员应是热心公益事业的业主。负责人强调，包括津贴在内的业主委员会活动经费不能从物业公司物业费里支出。因为物业公司收费是企业经营行为。《规程》第三十五条规定，业主大会和业主委员会的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
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2005-10-19 15:48:23
