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我也看回购－一个可行性很差的解决方案
最近很忙，没有时间上网，家里人说回购这么大的事情，怎么也不关注一下。周末略闲，看了看相关内容，有一些想法与大家分享。
一、回购想要解决什么问题？
a.控制少数人投资经济适用房，政府的初衷是为中下层居民提供住房，结果由于控制不严，少数人投资经济适用房，想买的买不到，想投资的一买就是数套；这跟政府的以民为本的初衷不一致；
b.北京房价不断上涨，虽然采取了很多措施，但是效果都不好，一个很大的原因就是经济适用房二手市场非常活跃，卖房的人动不动就说：“连回龙观的房子都5000多了，我们这房子才8000，算贵吗？”，经济适用房市场的升温，导致商品房的价格也节节上扬；
二、回购的弊端和风险在什么地方？
回购在某些方面看似能够解决以上两个方面的问题。但是看问题不能只看表面现象，好的想法可能导致不好的结果，比如，当初提出经济适用房的构想时，多好的想法，可是很多环节没有做好，结果还是老百姓想买买不到，投机者呢却钻了空子。
风险一、（对未购房者的影响）该方案不可行，简单的说，以后新建的经济适用房没有人买。
奇怪吧，政府给百姓谋这么的利益，怎么会没有人来买呢？因为如果一个人要买房，他就在想，这个房子确实便宜，可是我买了，最后还得由政府回购，花了这30万块钱，10年后还拿到这30万，问题是，我这现在的30万的购买力值30万，十年后还给我这30万，到那个时候购买力只能是20万，与其这样，我的方案是要不租个房子，要不咬咬牙买了商品房，至少我花的钱在保值啊。
这样的分析后，一个很奇怪的现象出来了，大家不买便宜的经济适用房，反而去买贵的商品房。
风险二、（对已购房者的影响）侵害了已购房百姓的利益，与政府的初衷不利，与和谐社会的主题不相符。
怎么讲呢？三年钱某购房者甲，他花了辛辛苦苦攒下的和未来辛辛苦苦将付出的30万买了一套经济适用房，同样有一购房者乙，同样是30万买了一套商品房。如果采用回购，甲的30万至少没有增值，乙的30万却增值了。象甲这样的老百姓有多少，北京经济适用房不少于几十万套吧，每套至少2－3人吧，加起来这可不是一个小的群体啊。这样的一些弱势群体，他们的劳动成果在相对贬值，换句话说，回购使得在社会财富分配中处于劣势的群体，在未来的分配中处于加剧的劣势，这不是和谐社会希望看到的结果吧？
风险三、（对政府的影响）回购使得开发商有理由获得更多的政府优惠资源；
怎么讲？回购使得开发商对经济适用房失去兴趣，可是政府还要建设经济适用房，那么开发商会向政府索要额外的优惠条件。（如果这个时候开发商还满口答应，那么要不这个开发商是傻子，要不这个开发商意图在成本上大幅削减，最后出来的是豆腐工程，回购给政府，还是政府买单）。
风险四、（对商品房市场的影响）商品房将会持续上涨
还是那句话，回购让持币购房者望而却步，转而投向商品房；与此同时，开发商也逐渐将资金投放到商品房领域。一个有的是商品房，一个到处想买商品房。商品房价格不涨才怪。
另外，在政府出台前，将出现经济适用房二手市场快速活跃，价格降低的现象，并不是回购这个策略成功的迹象。恰恰相反，这正印证了持币购房者不买经济适用房，反而倾向商品房的趋势，如果能拿到近期商品房购买趋势（估计是上升趋势），更能说明这一点。
三、有没有更好的办法？
答案是肯定的。如前所说，回购想解决前面两个问题。如果看深入一点想，是什么原因造成这个问题的呢？是因为购买经济适用房的资格审查的环节没有做好。所以，就像看病不能看表面，要治根本。
如果想要解决全面的房价问题，根本在于，适度控制在房地产上的过度投资行为。住房从申请土地许可，到贷款，到销售各个环节非常复杂，控制的手段也很多，但是真正能凑效的很少。我倒是建议政府学学韩国，从税收着手。购买第二套房的税收明显增加，第三套更多。。一句话，你有钱是不是，不是不让你买，你的越多税就越高，你一算帐，这没法买了，交的税就是一倍多要赔本了。政府把这交的税给中下层老百姓谋点福利，这该多好。国家今年出台奢侈品高税率，我非常赞同，房地产方面可以借鉴这个手法。当然，控制的太严也不行，那些大款有钱都不花了，对国家的经济增长是不利的，那好，通过税率这个阀门，调整这个最佳值，既满足了经济发展的需要，又控制了资源的浪费。
有人说了，这很难，无法知道他买的是第几套房。这个好办，房地产证的审批在政府手中吧，把既有数据集中起来就可以了。数据大集中在各个领域都是趋势，比如金融领域的个人信用，企业信用。把数据集中起来，既可以对具体的业务提供指导，又可以做到宏观调控，提供趋势分析，为决策提供支持。当然这里面实施起来会遇到各种问题，但是不要怕，总是有办法解决的，我就是做IT的，可以找我们做咨询。呵呵。
如果想要解决第一个问题，根本在于，严格控制缺乏资格的人享受该政策。对于这个问题，政府做了很多功夫，购房审批手续，购买意向公示等等。政府确实花了脑筋，但是一直没有有效的办法。有些方法不能全面、彻底的解决问题，但是能缓解。比如实现经济适用房房产证数据集中。
能想出更好的解决办法，那就好了。
四、如果我们能帮政府提供更好的方案和建议，我相信政府会接受的。
我是一个经济适用房购买者，一个普通的老百姓，对于回购这个事情，我相信政府会听大家的意见，更重要的是如果我们从政府的角度出发考虑问题，提供一个更好的方案。我相信政府应该也会考虑接受的，和谐社会就是一个大家庭。
所以如果大伙有好的办法，能够“严格控制缺乏资格的人享受该政策”。请跟帖。
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2006-10-14 11:05:32
