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经济研究院院长清议聊经济适用房政府回购制
清议：经济适用房“政府回购”的政策缺陷
在日前公示的《北京住房建设规划(2006-2010)》中，明确提出要“探索建立经济适用房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购”。尽管“政府回购”适用于全部或是新增经济适用房并没有明确的规定，但消息一经发布，即对当前的二手经济适用房市场产生了影响。据统计数据显示，规划公布后，经济适用房的上市房源量环比增长了14%；与去年同期相比增长逾两成。由于许多经济适用房业主担心“政府回购”政策的实施，将会严重影响其出售收益，从而使部分持有者出现心理危机，因此加速了经济适用房的上市，从而出现了经济适用房放量明显增长的现象。
18日下午，新浪房产邀请《经济观察报》经济观察研究院院长清议做客新浪嘉宾聊天室，就“经济适用房政府回购制”的实施难度，定价策略，对二手房市场的影响等方面于网友交流，以下为聊天实录：
主持人： 各位网友，大家下午好！今天我们新浪房产有幸邀请到《经济观察报》经济观察研究院院长清议(清议博客|清议新闻)做客新浪，就近期大家关心的“经济适用房政府回购制”问题，跟各位网友进行交流。有请清议院长和各位网友打个招呼。
清议：各位网友大家下午好，很高兴做客新浪网，也很高兴和各位网友一起交流。
主持人：关于经济适用房回购制我先大概做一个简单的描述。《北京住房建设规划(2006年-2010年)》提出，对于经济适用房的规范发展问题，该规划提出将加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为，切实发挥经济适用住房的保障作用。
建设环节上，将界定并严格审查经济适用住房的供应对象，合理确定经济适用住房的建设规模，严格执行经济适用住房建设标准，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，经济适用住房套型建筑面积均在90平方米以下；销售环节上，将转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右；流转环节上，将探索建立“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购。
关于经济适用房政府回购制，清议老师您是怎么看待的，对您的观点做一个简单的阐述。
清议： 这个政策的核心，也是最引人关注的一点，就是经济适用房不得直接上市，要由政府回购。这意味着什么？我们所说的住房权利或者叫产权，实际上是包括了所有权、使用权，民法上也赋予它包括了处置权，还包括了受益权。现在这样的一个政策要求不能够直接上市，要由政府来回购，实际上是一个限制，就是对我们说的购买经济适用房业主的产权是一种限制。这种限制是什么呢？就是说你不得向任意第三人去出售你的产权，你只能向指定的第二人，就是政府，就是你跟政府之间的限定交易，当然这肯定不是市场化的东西了。所以这里面引起了很多的探讨，我也注意到很多网友谈到了这可能是一个法律问题，刚才实际上我说了从《民法》的角度来说产权的界定不仅仅是一个所有权的问题。实际上确实还有一个市场的问题，我们所说的市场的交易是不受限制的交易，也就是说你不限定哪方，可以在任意第三方进行交易，就是除了我跟你进行交易以外，你是第二人我是第一人，我还可以和除你之外的任意第三人进行交易，这是市场经济非常重要的原则。
现在把这个交易的范围，就是经济适用房二次交易的范围限定在政府和业主之间，实际上就等于对我们说的市场经济是面向任意第三人的这样一种交易是一种手段，所以我感觉这里面你直接初步去看能够看出这两个问题来，但是我们也不能够回避一点，就是说毕竟当初经济适用房推出的时候初衷相当好，目的是为了满足广大中低收入阶层住房的需要。中国有句古话，叫“安得广厦千万家”，实际上就是说政府有责任去满足广大中低收入者这样的住房需求，这个政策推出的初衷是好的，但实际上这个政策在推出以后有几个问题。
第一个问题，它的发展规模和速度太慢了。也就是说原本是要满足广大中低收虢撞愕模?实际上根本远远没有做到，这个不光在北京，在外地也是一样的。因为最早这个经济适用房??0年代中旬就提出来了，实际上是这样的一个情况。这个是最要紧的，因为毕竟跟我们以前的政策有些初衷是违背的。
还有一点，实际上现在拥有经济适用房当中有一部分恐怕并不符合我们所说的中低收入阶层这样的一个条件，这方面我想比较复杂，分两种情况：
一个情况是，当初买这个经济适用房的时候不具备条件。
另外一种情况是，购买以后他的收入水平上升开始不具备条件了。
这个矛盾是由什么产生的呢？是由产权的持久性和收入的可变性这个矛盾决定的。
这里面实际上也做了一个巨大的暗示，这个暗示跟我们今天谈论的问题有很大的关系，就是说如果我们把这种有政府优惠这样的房屋是以产权交易的方式出售给个人的话，就会带来一个问题。带来什么问题呢？一旦这个人收入水平提高，于是就形成了政府的这样一种优惠是给了一个特定的人，而不是给了一个任意一个中低收入者的人都可以能够争取到的机会，这形成了一个住宅领域的收入分配不公平的问题。毕竟无论你是一开始就不是一个中低收入者，还是买房以后走出了中低收入者，变成了一个高收入者，说实在的这两者都是违背了经济适用房的初衷，这个实际上是一个很复杂的问题，最复杂一点就在这儿，也恰恰是因为这一点我个人觉得经济适用房这种有政府优惠的这样一个成份或者政府补贴的这样一种住房，不应当以产权交易的形式向个人提供。因为你向他提供了你就等于把这种补贴变成了一个针对某一个人的，而不是针对一个社会的群体这样一个中低收入阶层，因为可能今后会变的。
实际上看一看现在在一些发达国家或者次发达的国家，他们现在实际上有大量这样的房子，比如说英国，英国一半房子都是非常便宜的房子，但是这个房子是专门针对中低收入阶层的房子，但是这个房子是不出售的，交易不是针对产权的交易，而是针对使用权的交易。这样的话跟我们的经济适用房政策本质上区别就出现了，我们现在是针对产权的交易。
我们再来谈政府回购的核心。原来在购买经济适用房的时候肯定没这条，我看了一下我们政府以前有一个规定还讲它是商品房，所谓商品房就应该是不应当对二次交易或者处置进行限制的这样一种房屋。现在你进行限制，实际上是违背了我们经济适用房的政策，这个我记得好像是一个中央政府制定的政策，应该说违背这个政策的，我们刚刚讲到了可能是跟民法当中的产权制度是相违背的，现在可能跟中央政府的一项经济适用房的政策，关于经济适用房是商品房这样的政策是违背的。照这样去看的话，我个人觉得经济适用房应当尽快的退市，就是说针对产权交易或者围绕产权交易的这种经济适用房应该尽早的退市。
这就引出一个问题来，就是说以前已经买的经济适用房怎么办？我看这个肯定我们是一个理智人的一种游戏，是一个大人之间的游戏，大人之间的游戏就是要遵守游戏规则，讲话要讲信用。我看有些网友给我回的帖子就讲了，比如说汽车的尾气治理，不能说你推出了新的标准就说前面不达标的汽车都不能开，还得承认现实，要允许前面已经形成事实的这些存续的存量能够按照以前制定的规则执行下去。我觉得这个要求是相当合情合理、非常人性化的要求，这方面也可以说是涉及到了北京市公示的政策非常核心的问题。的确各个方面都应该予以关注。
主持人： 经济适用房这个建设规模现在政府有一套建设标准，建设面积当中中套住房面积要控制在80平米左右，小套住宅面积要控制在60平米左右，经济适用房套型建筑面积均在90平米以下，我想问一下，您对这个经济适用房面积的规定这方面有什么看法？这种规定符合市场发展的需要吗？
清议：购买经济适用房的人不是一辈子一生拥有这一套住房，实际上是他在中低收入的阶段购买的房子，60平米、80平米，过去老百姓像我们这个年龄的人人均5平米的房子都住过，所以这个东西是可以的。但是从人性的周期考虑这个问题可能就复杂了，如果说你单身的时候是60平米，那足够，可能还是贵族，等到你成家立业，等到你养儿育女，到这个时候你还是60平米的时候我真的担心你子女的教育和他前途的问题，因为面积过小对儿童的发育成长，包括他智力的发育成长都是一种限制。我们不能说法官的儿子是法官，小偷的儿子是小偷，如果说经济适用房将来就造这么大的房子，将来买来以后一辈子就住这么大的房子，这有点儿违背人性，特别是违背了人正常的发展。我觉得像我们现在这样一个社会应当是鼓励人们勃勃向上，包括在经济收入方面，当然是以非常正当的收入了，应该鼓励大家向中高收入这个阶层去努力，事实上也是这样，很多人就是我这辈子哪怕做不到，我会把我家庭收入相当大的部分都放在子女教育上，即使我做不到也让子女做得到，可是我们看到住宅面积让一个人在20多岁的时候购买这样的住宅，让他30岁、40岁、50岁都住这样的住宅，这恐怕是不可以的。
这个问题实际上我们可以扩大到90平米70%的这个上面，实际上这样一个规定也是忽视了人的生命周期，有不同的阶段，你是单身的时候，你是新婚的，新婚以后孩子生儿育女。实际上我们现在的人大家都可以看到一个现象，三代同堂的家庭培养出来的子女素质比较高，为什么说呢？实际上猫抓耗子，猫教的，三代同堂机会教育就比较多，这个非常非常现实，我们不能只从物理的角度理解人的需求，如果我们还停留在无理的角度考虑人对住房的需求的话，我们等于回到了计划经济的时代了，你做什么都好，但是决不能倒退。从发展的角度去考虑问题，关于住宅面积这个事真需要重新考虑，真需要重新分析和评价。因为毕竟住房也好，还有其他的消费领域也好，都要顺应中国经济未来快速发展的大趋势，所谓国家的发展实际上对个人来说也是发展机会，没有一个人想象我现在是中低收入，我今后还是中低收入，没有人这么想。事实上我们过去五年、过去十年，不要说过去二十八年，过去五年、过去十年，中国不仅经济发展速度快，而且人均收入发展速度也相当快。当然我还要强调，住房是固定资产，一般现在的住宅平均寿命怎么也有30年，当然从产权可能是70年，就不能考虑三年五载，你必须放大到二三十年，从人的寿命周期不同阶段考虑住房问题。
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2006-10-20 12:31:57
