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任志强：回购经适房是政府该干的事
北京市政府在《北京住房建设规划》公示稿中提出了关于政府回购经济适用住房的“内循环”流转模式的设想，于是媒体与网上都在热烈的争论“政府回购是与穷人争利”、“无异于向穷人抢钱”等问题。似乎政策中回购的矛盾焦点集中于回购的价格，或是一种利益之争，但在利益分配的讨论之前应首先讨论的是权力问题。
1994年全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者做其他处理。”
也就是说，早在1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度的改革，加快住房建设的通知》国发【1998】23号通知之前，中国的立法就将划拨土地上的房屋的转让权利锁定为“报有批准权的人民政府审批”了。
2004年经国务院原则同意的四部委《经济适用住房管理办法》（建住房【2004】77号）中同时再次强调与规定了严格的准入准出条件。
从上述人大的立法和政府的相关规定都可以明确的看出，这种“具有保障性质的政策性商品房”并不具有在出让土地上建设的商品房所具有的法律上的自由选择权，不管是购买与销售都必须经政府的审批，或遵守政府的有关规定。并且政府有权变更自己的审批条件与准入准出制度的规定。
当政府未将土地的权利出让给购房人时，土地的权利仍保留在政府的手中，政府有权决定划拨的土地可以继续划拨使用或出让使用。
中国的《房地产法》明确的将土地的出让权归为财产权利而非实体财产（宪法中明确了城市的土地归国家所有），而房屋才是消费者拥有的实体财产。经济适用住房只拥有实体财产，而并不拥有被出让的土地上的那种土地的财产权利。
住房在使用过程中，通常是贬值的。有相应的折旧，但房屋为什么会在使用过程中升值呢？绝大多数的升值来源于土地的升值，如位置与环境条件的改变，稀缺性的增加等。当经济适用住房所占用的土地的权利仍归国家所有时，政府仍有权收取土地的收益和土地增值的收益（立法与文件中都明确了这一权利）。
经济适用住房建设时，政府就将原有的土地收益作为政策性的优惠用于政策性保障中的转移支付了，同时又减免了行政性收费和基础设施的建设费用等。因此当这些优惠政策不再面向应享受政府保障性政策优惠的家庭时，政府当然有权收回这些优惠政策的减免及土地的收益了。
因此政府的文件中也明确了再次享受与不能享受政府优惠政策的家庭的不同情况以及他们的权利。
在政府出让土地中建设的商品房，土地的财产权利已归了购房人（在合理期限内），因此当商品房二次转让时，购房人有权享受土地的增值收益与转让房屋的差价收益。但经济适用住房的购房人则没有将划拨土地中的增值收益归己的条件。两种住房的权利与收益正由于土地使用性质的不同而产生了巨大的差别。在讨论转让收益的分配之前，首先要确定的是定价的权利归谁？土地的增值收益的分配权利归谁？政府优惠而减免的收费与支出的收益归谁？
不管是1998年的23号文件，还是后来的18号文件，都明确了中国城市住房的三种供求关系。出让土地上的商品房是市场化的经营方式，是《价格法》中的市场调节价，是政府用总供给与总需求之间的平衡关系来调控的市场。而经济适用住房的建设与廉租房的建设则是政府政策性保障中等偏下和低收入家庭的住房问题的政府责任。
一段时间中，政府将大量的精力与财力用在了启动市场、规范市场和调控市场上了，但却忽略了政府应重点提供的住房保障工作。今年的政府调控政策中重点提到了地方政府应加强住房保障制度的建设，特别是关注经济适用住房与廉租房的建设、规范、租赁问题。这恰恰说明了政府的责任在于管好社会保障性住房问题。这次的经济适用房的规划性意见恰恰说明了政府在干自己应该干的事。
经济适用住房是中国实行的一种特殊的政策性保障制度。且不论这项制度在过去的执行中存在多少的问题，但其所面对的是“中等偏下和低收入家庭”的特定人群是文件中明确的（见发改投资【2003】492号文件）。政策上的优惠也仅仅应由这一部分发展现状的家庭享受。
由于家庭的收入是动态的。可能因为失业、破产、重病、主要家庭收入者死亡等各种原因使原有的中等偏上或高收入家庭变成了低收入家庭，也可能因为子女的就业、收入的提高、股票的投资收益及中奖等原因使原有的低收入家庭变成了高收入家庭。但经济适用住房的优惠并不是因购买权利而永远属于这个家庭，也并不能在低收入家庭变成高收入家庭时，仍然在不再居住于经济适用住房时将政府给以的优惠带走，而应留给那些应享受这一政府政策优惠的家庭。
对北京经济适用住房小区购房者调查中，属于较高收入以下家庭收入的购房者比例仅占58.4%，属于较低收入和低收入家庭的业主仅占22.3%，而属于高收入的家庭占到了25.8%。同时北京经济适用住房用于自住的比例仅为51.34%，其余的用于出租。可见北京市最初实行经济适用住房销售无准入条件，让更多的不应该享受政府保障性补贴的家庭侵占了低收入家庭的购房权利。现状恰恰是到了应纠正这种失误而用强有力的手段让更多应享受这种政府转移支付的优惠政策的家庭能靠政府的措施而改善和解决住房的困难的时候了。
社会的舆论应支持政府用严格的准入准出制度在财力有限的情况下，保证更多的低收入家庭能享受政府的补贴而改善住房，提高生活质量。而不是让已改变了家庭收入条件或不应享受政府补贴的家庭，通过政府的优惠政策而在转让经济适用住房中发财，将政府的各种优惠与补贴变成了已改变了家庭收入条件的家庭的财富。
保证公平是政府的税收向低收入家庭的转移支付，而不是向不应该享受优惠政策补贴的家庭分配财富。如果连这点基本的知识都被混淆了，还有什么和谐社会的建立可言。
舆论可以对政府权力的使用给以民主的监督，防止政府权力向社会不公平倾斜，但同时应支持和保护政府公共权力向尚未享受政府补贴而应享受政府保障的家庭倾斜。支持政府干好自己应干的事。
经济适用住房不应更多的变成补交了土地出让金之后的商品房，而应更多的保留其经济适用住房的性质，仍然面对相应的供给群体，让国家的政策性补贴不是转化为商业利益而是继续用于保障性公共政策的持续。
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2006-10-20 13:17:34
