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经济适用房回购: 饮鸩止渴，余患无穷
经济适用房回购: 饮鸩止渴，余患无穷
问题：经适房审查不严，成为众矢之的；二手经适房冲击商品房销售，影响银行资金回笼。
目标：防止个人牟利，平息民怨，保证商品房销售。
处理原则：在法律的框架内，对症下药；不找替罪羊，不伤及无辜，兼顾多方利益。
目前不妥：
法理上——购买合同没有事先约定，如果朝令夕改，追溯既往，就是侵犯公民合法财产，属
于违宪，违反合同法。国家信用何在？
1、 经济上——虽然可以此推动商品房销售，但副作用更大。
（1） 对只有一套房的家庭来说，其转让获得的差价，不是非法牟取的暴利，而是房子这种生活必需品的通货膨胀率。因为对他来说，房子不是投资品，卖了旧的，还要以市价买新的。回购是变相把这些家庭拖向更贫穷的境地！也让这样的家庭失去了迁徙的可能！
（2） 新建和回购来的经适房没人敢买，造成巨大浪费；
（3） 政策出台前，经适房大量抛盘，影响商品房销售，影响年底前银行资金回笼；政策出台后，如没有限价房，商品房百姓仍住不起，而若限价房低于商品房，仍会冲击商品房销售；
（4） 若集中转为廉租房，维护成本太高，有严重治安隐患，影响附近商品楼销售。
2、 政治上——伤的是穷人，吓的是富人，失的是民心，丢的是安定。
（1） 公民私有财产安全（大产权合同无效）得不到保证，加剧民间资本外流。不怕被国外指责为“非市场经济国家”吗？
（2） 虽然可以赢得一时喝彩，但在打击投机分子的同时，也会伤及无辜（许多家庭是2代人出钱才买得起房）。如果到了民告官的地步，就成了一件难缠的政治麻烦。而且，等到平民发现连二手经适房的低价房也没的买时，会更失望。
（3） 只回购经济适用房，不回购央产房、福利分房（却可上市），有失公平，影响政府的公信力、代表性。政府机关和事业单位的福利分房，虽然是个单位所为，但也是用纳税人的钱，与经济适用房本质一样！
新的建议：(新人新办法,老人老办法)
1、在买经适房前，就有另一套住房的家庭（以房产证为准），可以实行回购。
2、只有一套住房的家庭，不能回购。而且，也不能以回购价格拆迁补偿！（如果政府只有通过压制二手经适房上市，才能加速销售商品房回笼银行资金，可以延长经济适用房上市时间，如8年内禁止上市）
3、廉租房分布不宜过于集中在某一地段，而且应分散在城八区内，以避免形成贫民窟。
4、审查购房人资格时，考虑家庭实际支出。家中如有无基本医疗保险的老人，可放宽标准。
看见了一个关于北京经济适用房回购制的吵架贴，人民内斗得不可收拾，恰好居住北京日久，忍不住想说几句实话。
1.“北京的”经济适用房不同于郑州、或大连等地刺激人神经的特权房，家庭全年年收入低于6万以下的家庭均有资格购买经济适用房。你若说审查制度不严，我同学俩口子收入略微超标，单位就不肯开证了。……不过，如新京报所说，若以收入计，大约90％的“北京家庭”（北漂不计在内，北京户口有没有确是两重天）均具备购买资格了。（定位不明确的缺陷可谓先天有之。）
2.03年以及之前，如果你用心，如果你肯吃苦排队，普通百姓完全是可以买到经济适用房的。其实最开始的时候，买的人很少。（开发商转而经营大房子或复式，也有定位不明销售不畅的原因。）2000年，天通苑卖2650元（前身是大垃圾场，水质不适合饮用）；回龙观2650元，旁边的商品房也不过3000元左右；通惠家园4000元（通惠建在地铁平台上面，所谓穿心房，是个大试验品；楼下地铁和京通快速的噪音还引起了一出著名的官司），旁边东恒时代当时房价不超过5000元。只不过回龙观一期2650元，06年七期给定价格还是2650元，巨大的利差在商品房暴涨的反衬下凸现出来，遂有十万购买排号的事情。因为到05、06年，所有眼睛都发现了经济适用房，排队已经无济于事了。而03年非典后我曾经拜访过三环新城，若仅仅求一房子不讲究位置，绝对没有问题。北京市政府实行的是以经济适用房带动人气和市政建设，扩荒完毕商品房遂水涨船高的经营地产方略；地段狂好的经济适用房绝对内部流通，或给拆迁或给权势单位；公开出售的经济适用房均有缺陷。再举百子湾为例，濒临铁路和高压线，那片又是旧有化工基地，房子04年可建好06年市政才能到位交房，又是一出开发广渠路的铺垫。低价自有低价的质地，层高多半不到2.5米，我见过设计不错的应属回龙观，可是回龙观某区的地陷事件真是触目惊心。——总体而言，北京的老百姓相对全国的老百姓而言拥有了一个安居的可能性，如果你能忍受房子质量和配套的种种不善的话。当然，普通老百姓在高房价面前没有不乐于忍受的。——正如鲁迅所说，中国只有两个时代，暂时坐稳了奴隶的时代和求做奴隶而不得的时代。很多吵架吵得不可收拾的帖子，无非坐稳了的奴隶和尚不稳的奴隶自顾自就打将起来，呵呵，谁痛谁快呢？
3.就经济适用房的性质而言,政府定位是享受一些优惠的商品房。另外，未能购买到最大好处“公房”（那可是2万元就可以买下如今价值七八十万房产的）的人们可以购买经适房。经适房多数用户较这些人又算弱势了。政府向开发商减免了一些税收，开发商自然是大型国有企业，但是开放商和政府仍有有利可图的。更不用说，开发商为了使房子更好卖，又特意开发了一些大户型来提高利润。政府对此睁只眼闭只眼，在最初时候，吸引人买经济适用房是第一目的；政府从来因势行事，何曾有不违初衷之忌惮？旧政策是，适用房交纳了减免的10％的地租之后，便可转成商品房。后来又规定必须住满5年。而这5年，又是以产权证为界限的。那往往就要7－8年以上了。更好玩的是，据说，平头百姓优惠也只有70平米，如果你购买120平米，那么其中70平米属于经济适用房，50平米理应属于商品房的。呵呵。这回购政策的细节，想必又有的忙活了。——所以我觉得，所谓经济适用房（各地特权私分的经适房除外）的定义，政府是摸着石头过河，深一脚浅一脚，一个名目，其实质是不断改变的。前几年的北京经适房，约略等于将要实行又似乎遥遥无期的限价房；而和以后将要实行的廉租政策的经适房，并不是一码事儿。不由分说，一味并之，实有违宪之嫌。本来是地产经营策略兼民心工程，又因为其利微慢，政府不断缩减规模，遂有熬夜排号和重金买号的故事；为堵众口评议，干脆除拆迁户之外谁都不能买了（拆迁户同样未必是穷人。管理粗放，服务有限之故，却只能干脆戛然而止，实乃吾国现状）；再计划出一个“限价房”。呜呼，当初之限价房（经适房）的结局，未来之限价房能幸而免乎？想来其一必被特权垄断或享之或加价沽之，若其二于平头百姓可亲可近，僧多粥少，比什么？恐怕又得比排队和加钱了。
4.有人指责回购制挑拣弱势下手，又被人痛殴，其实均不无道理，买经适房的较买公房的自然算利益弱势，比起买不着经适房的哥们就算得幸运者了。其实，自政府改经适房惟拆迁可买，众人能享的好处，都在二手经适房了。（对卖者必不自言，对卖者，好歹又比今日商品房便宜些）。如今此路不通，北京的房价必能**持些高位，想来这才是政府首先实现的计划。其二，切蛋糕，只能从软的地方下手，以维护和谐社会）据我所知，政府资格严控之后，权势者多从卖号得利，已经不再轻易卷入先购买再转手的麻烦日程中。今日能卖号的人，将来恐怕又实掌握回购给谁的人，指望政府剥夺完一些百姓的利益直接交于另些百姓的人，恐怕天真得可以。我理解购买经适房百姓的内心忧焚，多数集全家之力凑得首付，举债银行一二十年，不过求一安稳，将来家中有急有变，私产已做公产，徒呼奈何！除非一世安稳不移居不急用钱，否则只有未来2650元（希望不是堪比日元）来轻易置换2000年血汗之2650元了。我也明白未购得经适房百姓对于经适房的愤怒和期待，只是指望借力打力，恐怕又是一场黄粱。政府才是借力打力换得和谐太平的高手。说白了，今日之势，*持岂在百姓。政府此策若出，谁与争锋；一些百姓惟有落牙齿和血吞，而另些百姓，不过看一出笑话，得点庆幸和平衡。到时“得者应为我”的宏愿亦轻易抛却，只得意于今日挨刀并非我，——这才是最让人恐惧的结局。但愿不至于此。
5.写到这里，不由想到“孤独的思想”。我终于明白他说的到底是怎么回事了。也终于明白“房奴”二字风险负担之重。即使此事并非发生于己身，仍不免惕然生畏。不得不承认：现金为王。出国为上。
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2006-10-31 12:35:29
