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九成北京业主漠视维修资金去向 从未查到账信息
九成北京业主漠视维修资金去向 从未查到账信息
业主可凭身份证到市小区办查询维修资金；如接到业主举报，市建委将勒令开发商上交截留资金
近期，广州市56个楼盘业委会联合向开发商追讨住宅维修资金。这些楼盘都不同程度地存在房屋维修资金缺口。据媒体报道，目前广州市存在数十亿元的房屋维修资金漏洞，主要是由于开发商代收挪用或应缴未缴造成的。
发生在广州的此起追讨事件引起业界的极大关注。针对北京住宅维修资金是如何交纳、使用，本报记者进行了调查，发现北京也不同程度存在开发商截留维修金现象。
近九成业主从未查过维修金到账信息
住在城东的小李在得知广州维修资金事件后也希望能查一下自己交纳的住宅维修资金去向，而在以前他从来未想到查询维修资金。
据了解，北京市专项维修资金管理系统早在去年年中就已启用。业主可通过网站查询个人维修资金的交纳、费用分摊、支用、结息及余额等情况。此外，业主也可拿着本人的身份证，到北京市小区办查询维修资金的相关情况。可查询的内容包括开发商是否上交维修资金，上交的金额、利息、本金等。
调查结果显示，88.39%的业主并未查询过维修资金到账信息。
中国人民大学制度分析与公共政策研究中心项目研究员舒可心在分析这一调查结果时表示，其实很多业主都不知道维修金的所有权到底属不属于自己，所以不少人把钱交给开发商认为是正常的，“有些成立了业委会的小区可能还关注一下，多数小区都未成立业委会，业主除非遇到维修情况，通常不会主动查询维修金的到账信息。”北京汉卓律师事务所律师毕文强称，全国各地住宅维修资金的交纳、管理、使用办法各有不同，“比如广州与天津就有相似之处，都是隐含在房价之内，不另行收费，由开发商直接交给主管部门，而北京则是根据2％的比例另行收费。由于北京多数新建小区房龄较新，未到维修时间，因此也难怪不少业主对维修金查询漠不关心，当然也不排除仍有许多业主对查询方式并不熟悉。”
开发商代收存在管理漏洞，七成业主只能拿收据
本次调查还显示，87.5%的业主通过开发商代收维修金，其中70.97%收到的是开发商开具的收据。
“目前，一些开发商也在‘代收’、‘代交’之间打擦边球。虽然已经实现了银行交费，但总有一些业主由于怕麻烦或者受欺骗等各种原因通过开发商‘代交’，但开发商仅给收据，再换成发票可能要数天甚至数月之后。”毕文强说，“这样一来，管理漏洞又产生了。”“维修金到了开发商手里可能会出现两种情况：一是尽快转交到小区办；二是如果开发商当时没给你开发票，那么他拿到钱后就有可能挪作他用以赚取更大利润，比如作为流动资金，甚至去开公司等等。维修金一旦被挪用，就会带来风险，万一开发商投资失败，维修金的缺口就出来了。”舒可心说。
对此，北京市光大银行一位负责人表示，尽管光大银行代理收维修资金，但是没有强制开发商上交代收的维修资金。
记者从市建委了解到，对于开发商截留维修资金的现象，政府相关部门也很重视。如有业主举报，市建委执法大队会前去查处，强行勒令开发商上交。
仅有少数小区使用过维修资金
“维修金收集上来之后，由于不少新建小区尚未到动用维修金的时候，其首要问题是安全，而不是升值。”舒可心表示。调查结果显示，56.13%的业主希望将维修金放在银行，这恰恰证实了舒可心的看法。
不过也有业主对此心存疑虑，珠江绿洲 (论坛 像册 户型 样板间) 业主小杜认为，目前，每年的通货膨胀率在3％到4％，“如果没法实现保值、增值，不用很长时间，3年时间就面临着10%以上的贬值。等我们的房子几年后需要维修时，这笔钱还能支付那时的开支吗？”“条件允许的情况下也可通过安全有效的方式实现维修金增值。比如，购买国债就是是一种相对安全和增值的办法。而购买股票或者将该资金委托出去进行期货、外汇、股票等买卖，则风险巨大，不宜采用。”舒可心说。
在北京推出的维修金理财改革试点中，今年4月19日，新天第 (论坛 像册 户型 样板间) 家园业主成为全国第一个“吃螃蟹”的小区。
最终新天第家园选择了民生银行。不过，因考虑到维修资金的安全性，新天第家园采用定期储蓄的方式进行维修资金理财。
成立业委会是小区使用维修资金合法渠道
按照业内“五年中修，十年大修”的惯例，在2001年之前入住的小区现已逐渐到了应该中修的时候。但结果却显示，使用过维修金的只占3.82%，45.86%的人称没使用过，另有50.32%应答者不清楚有没有使用。
对此，毕文强表示，维修资金使用难的一个主要原因是大多数小区都没有成立业主委员会，“北京现有商品房社区3721个左右，老式社区也有2000多个，社区总数量接近6000个，但成立业委会的只有约400个，不超过10％。业主自治机构的缺位使得维修资金在使用上面临重重困难。”据媒体报道，去年8月份，由于情况紧急影响业主安全，市建委小区办在维修资金使用细则没有出台的情况下，曾破例批准过三个小区使用维修资金，而这三个小区均没有成立业主委员会。
“动用维修金属于小区重大决策，根据规定重大决策需要小区业主大会决定。
作为业主大会的执行机构，如果不成立业委会，谁来挑头组织召开业主大会都是问题。“毕文强强调说，”除了政府部门的有效监管以及法律政策进一步完善外，小区成立业委会是维修金问题得以解决的当务之急。“
■重点提示
未成立业委会也可使用维修资金
需经三分之二以上业主通过
如果小区没有成立业委会，能否使用维修资金，对此北京市建委小区办主任赵春凯称，业委会成立前，维修资金原则上不得使用。确需使用的应当按照下列程序办理：首先物业管理企业应当将维修工程计划在业主的公共活动区域予以公告，需要对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定的，可委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用可计入本次维修工程成本。
然后，物业管理企业持费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权三分之二以上通过，物业管理企业应当依法确定施工单位，签订施工合同，物业管理企业持资金支用申请等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续。
在工程竣工验收合格后，物业管理企业持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金结算手续。
赵春凯表示，如果是一幢楼宇有两个或两个以上单元门的，专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该楼层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
调查一
开发商截留维修资金达5年
今年初，北京市崇文区某小区发生了一件足以震惊每位业主的事。才成立不久的小区一区业委会，在查询4年前由开发商代收代缴的70多万元住房公共维修资金时发现，账户显示额度竟然为零。加上该小区二区、三区业主已经缴纳的900多万元，该小区的上千万元房屋“养老金”没了踪影。
为了追回这笔钱，年过半百的业主王先生于今年4月29日就把开发商告到崇文区法院。王先生说，2001年7月14日，他买了该小区的危改回迁房，按照危改回迁房的算法，我总共交了5908元公共维修资金。住进去以后并没有留意对于这笔钱的使用情况，可到了2006年1月小区一区的业主委员会成立后，再去查询发现开发商竟然没有上交。
王先生的诉讼请求是要求开发商把他的5908元维修资金补交上去，开具专用维修资金收据，同时返还相应的利息，并要求开发商书面道歉。
崇文区法院于5月11日对此立了案，最终开发商补交了多年没上交的维修资金，而且开发商于5月22日向王先生交出了北京市居住小区办开出的“北京市住宅公共维修资金专用收据”。
政府回应
业主要建立维权意识
北京市建委小区办负责公共维修资金的一位负责人表示，像这种业主通过法律的途径来维护自己的合法权益是正确的，但是这在北京市住宅小区里并不多见。大多业主目前还没有这样的维权意识。业主首先要有维护自己财产的意识，要有意识地过问一下自己的维修资金的使用情况，现在维修资金全部上网，查询也方便，多问一下就能知道自己的维修资金的使用情况，同时也建议已经入住了小区的业主应积极成立业主委员会，以便维护业主利益。
调查二
有开发商独占维修资金利息
张女士2004年末在宣武某小区购置一套80多万元的房产。2005年1月份入住时开发商要求张女生一次性交齐了16000元的维修资金，当时开发商只给了一张收据，没有开具的正式发票。张女士是会计，她对只给收据的做法有点担心，直到2006年10月30日，张女士拿着自己的身份证前往北京市小区办维修资金办公室去查询自己所交纳的16000元维修资金。
事实果如张女士所料，账上一分钱没有，连张女士的名字都查不到。
对此市小区办的一位工作人员解释，如果开发商没有给业主张女士开具正式的北京市住宅公共维修资金专用发票，只是给了一个开发商的收据，那么，这种情况就只有一种解释：张女士的维修资金还在开发商手上，这位工作人员要求张女士向开发商询问具体的情况。
记者随同张女士致电开发商询问小区维修资金情况时，该开发商客服部一位工作人员也承认，维修资金确实没上交，还在开发商手上，原因就是开发商正在造册，正在建立和市维修资金办公室网络连接等事宜。张女士问小区里一共11栋楼，加起来已经入住三四年，业主交到开发商有上千万的维修资金产生的利息该怎么算，是不是要返回到业主身上。对此开发商的答复是否定的，答复是业主交维修资金是没有利息这一说。
政府回应
业主可积极举报维修资金滞留现象
市小区办负责维修资金的一位负责人表示，维修资金只要上交到北京市维修资金办公室的账户上，产生的利息都由联网的计算机直接计算出来，加到每位业主维修资金本金上。每年6月30日进行一次利息统计。开发商说没有利息是不对的。
这位负责人还说，在这种情况下，业主必须催开发商尽快上交。同时还可以积极向相关部门举报，政府相关部门也会给开发商下发催交通知单。
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2006-11-03 22:40:47
