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北京为什么没有烂尾楼？？
北京为什么没有烂尾楼？
2006-11-30 13:25:52
大中小
前几天，一位朋友打电话给我，说是中东有家颇具实力的公司，想在北京找个烂尾楼做高级酒店、写字楼，“如果位置不错，股权清楚，价钱不是问题。”
我想了整整一周，很抱歉地回复说，实在找不到他们需要的烂尾楼。金泉广场早已被保利收购，摩根中心据说也已悄然复工。剩下的北京地产圈里无人不知的两个烂尾项目：森豪公寓和昆明饭店北侧的“嘉利来大坑”，前者是有假按揭大案在身，后者是官司缠身，这样的项目没人敢碰。
为什么北京没有烂尾楼？这个问句，当然不无夸张，它的意思其实是问为什么北京的烂尾楼如此稀少。
归根到底，是因为北京的房子好卖。
有专家跟我说，如果在北京做房地产做到烂尾，那这个人可能不是傻子就是骗子。这十几年，北京什么样的房子卖不出去？我想他的话是有道理的。如果不管地产商建什么样的房子，都会有人来买，那么，地产商就绝不会把精力用在如何提高产品质量上（规划、设计、环境、景观等），这就是为什么北京房地产市场缺乏精品的重要原因。就在2006年，有的地产商居然还设计出一梯12户的房子来，而这样的房子居然还是被一抢而光。
所以，北京虽然没有烂尾楼，但也没有几栋建筑精品。写字楼数来数去还是80年代建的国贸好，2006年建的住宅甚至不知道30年后会不会被拆掉。
房子好卖的结果，除了不会出现烂尾楼，就是价格一直在上涨。这个道理很简单。供求关系决定价格，商品房供应满足不了市场需求，价格必然上涨。北京的住房需求是如此旺盛，以至于多位业内专家和地产商都跟我说：太深了，看不清楚。
很多人都忽视了橡树湾的象征意义。去年8月1日，华润置地以25.65亿元（高于起拍价8.65亿元）赢得清河地块。其楼面地价和建安成本加起来，超过6000元，也就是当时它所在区域的商品房平均售价。然而，建在这块土地上的橡树湾，今年11月1-3日，800多套房子被排着队的购房者们一抢而光，起价是每平方米8200元。据说橡树湾二期售价将超过9000元。9000元是什么意思？它意味着，北京五环附近的房价2007年将以9000元为参照物。也就是说，北五环和东五环的房价将从目前的七八千元迅速向9000元以上靠拢。
前不久，北京四惠地铁南侧一幅土地招标，金地夺标，楼面地价约每平方米7300元。有人测算，这幅地总成本约为每平方米12000元，明年开盘价保守估计为14000-15000元。15000元是什么意思？这意味着，东四环甚至北四环附近15000以下的房价将很快成为历史。
地产商敢于高价拿地，它绝不是基于拿地当时的市场价格来评估，而是预测未来一两年项目上市以后的市场价格。很显然，华润置地的预测是准确的，清河区域的房价一年内上涨了2000元以上（橡树湾是重要拉动者）。从现在的情况看，橡树湾和金地四惠地块对明年房价的预测也完全可能成为现实。
上文提到，市场供不应求是拉动房价的主要因素。在这种情况下，即使非经济学专业的人也会懂得，如果要稳定2006年房价，就必须加大商品房供应，但今年北京调控房地产市场的结果却是，商品房供应量并未多于往年，房价岂有不上涨之理？同样的道理，要稳定或者平抑2007年、2008年的房价，2006年就必须增加土地供应，以便保证2007年以后的商品房供应量，但是，今年北京调控房地产市场的结果却是，2006年年度土地供应计划铁定完成不了。而经济适用房实行定向销售以后，广大中低收入家庭望眼欲穿的限价商品房仍然唯见楼梯响。
商品房实际供应量、土地实际供应量，远远不能满足实际需求，是导致房价持续猛涨的主要因素，这个简单的事实难道北京有关政府部门没有发现吗？
我想许多善良的购房者是已经发现了，或者是感觉到了。因为害怕房价会涨得更快，所以他们才会提前消费、透支消费，哪怕力所不逮，也要购房。
在这种市场形势下，2007年北京不会出现烂尾楼，2008年也不会。想在北京收购烂尾楼的朋友恐怕要失望了。
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希望今天遇见你。。。
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2006-12-01 12:08:47
