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买使用权住房小心房财两空
从“物美价廉”到“房财两空”
在一个网站的BBS上，张先生看到了“出售东城区14平方米住宅，8000元/平方米”的广告，一直想把孩子的户口放到东城以便将来能上知名小学的他，觉得价格合适，便按网站提供的电话与卖房人田小姐进行了联系。原来，田小姐手里的是一处只有使用权而没有产权的房子，这个房子以前是一家国有企业给职工的公房，国企倒闭后房屋产权被移交给当地房管所。开始，张先生还有些犹豫，但是听田小姐讲，这个房子要比有产权的房子便宜很多，而且将来如果拆迁，拆迁款也会给居住者，那样反而能赚一笔。
听田小姐这么一说，张先生不由动了心，于是花了3000元，从网上找了关系办了证明。但当他和田小姐去房管所进行使用权转让登记时，房管局却说因为这个房子马上就要拆迁，不同意转让，几经商量也没能如愿。最后，张先生只能接受花3000块钱，却“房财两空”的结局。
●使用权房成交易“特区”
让张先生白花了3000块钱办的证明叫做“公有住房合法承租人证明”，这是想对只有使用权而无产权的住房进行使用权转让的买卖双方都一定得具有的必须证件。而就记者的多方了解，现在市场上对使用权房的交易，往往转让双方中至少有一方都是花钱买的证明。
中大恒基过户部经理雷鹏轶告诉记者，房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。从上述可知，房屋使用权仅为产权（所有权）中的一部分，他并不能享受占有、收益、和处分的权利。上世纪80年代中期前后，很多国有企业将产权归自己所有的住房分给或者以很低的价钱租给员工居住。而一般情况下，这个房屋的使用人（或承租人）是固定的，不得随意转租给他人使用。例外情况是，两个同样拥有此类住房合法使用权的使用人，在单位即产权所有人的同意下，可以进行这两套房子使用权的互换，也就是很多年前人们常说的“换房”。雷鹏轶说，由于房改的进行，这类房子在90年代之后就慢慢被人们忽略，特别是在不少当初分房的国有企业倒闭或者名存实亡之后，这种使用权房多被委托给房管局（所）管理，但一般不收物业费，对产权的掌控已经十分薄弱。
●购买使用权房小心自设陷阱
链家地产市场研究中心指出，简单地讲，这类使用权房产就相当于尚未被购买的公房，如果想将产权变更到个人，则需要在每年的年初或年中，凭单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改，当然，需按建房成本支付费用。而如遇拆迁，房管所或产权单位也有权在拆迁费里扣掉这部分钱。
雷鹏轶告诉记者，房屋使用者如想获得产权，所交钱数的计算公式为：房屋使用面积乘以系数1.33后折合成房屋建筑面积，再乘以每平方米1560元。而按这个公式计算，一个使用面积30平方米的使用权房如遇拆迁，所需交给产权单位的钱仅为62244元。再加上折工龄及折旧，每套房合下来的一般只需要交纳两万元左右。
雷鹏轶介绍到，使用权的价格在2004年之前是相当低的，当时的价格是普通二手房价格的六成左右，比如一套六里桥使用面积在45平方米的使用权房子，它的价格是20万元左右一套，而同样户型的产权房子价格则在30万元。但随着北京市的供需比例越来越大，使用权房子价格也一路飙升，目前价格已经上升到了产权房的八成。还以六里桥为例，当地使用权房屋价格在2006年底已经达到了30万元，单价7000元/平方米，比2004年上涨了50%，而产权房价格相比2004年上涨了
43%，可以看出，使用权房子价格的上涨幅度是和公房没有差别的，甚至更多。而就整体情况来看，目前北京市使用权房子的价格依然要比同地区已购公房的交易价格低1500-2500元/平方米左右。更为吸引人的是税费，使用权的转换不涉及任何交易税费只需要交纳过户费用，这个费用按照套计算，每个城区的房管所收取的费用不等，大概范围是8000元-15000元/套。
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2007-01-18 20:41:13
