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房价是涨是跌，俺来告诉你真相！
这几天看网上很多人为买房而苦恼，却不知道房价接下去是涨还是跌，房价的高使老百姓很迷茫。其实在2006年2月的时候我就说房价要跌了，当时上海的楼盘至少有30%控制在抄家手里，按照上海每年楼盘投放市场量1700—2000万平米，几年内至少有1500万平米的量囤积，如果发生楼市下跌的情况，会引起连锁反应，造成楼市崩盘。事实到了2006年5月开始中央的政策就出台了，楼价开始有所抑制，但为什么楼盘没有象我预料的那样发生崩盘呢？这是和中央的政策有关，我们看从2006年6月起中央的有关控制楼盘价格的政策
2006年6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税
2006年8月起国家税务总局发出关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
2006年12月1日开征土地增值税
等等以上措施无一不是冲着二手房交易市场去的，政府的解释是为了防止抄房，减少将来的投资抄房行为，大家一看收了这么多税，算了不买了，房子不抄了。事实上这样的做法是违背一般意义上的市场规律的，我们想如果要控制物价的上涨，一般做法我们会怎么做？是抑制消费，提高生产。我们可以减少将来的投资抄房行为，用实名登记买房或辅助其他方法就可以了。但实际上每一个城市房地产开发是受控开发，每年的市场投放是在政府的控制下进行的，这也就是为什么每个楼盘有个容积率的概念在里面，你顶多只能开发这么点，多了不行。那么新楼盘的开发生产量没提高，从提高生产的角度看是不是应该鼓励二手房交易呢？让二手房去冲击市场，房价很快就可以下来，为什么又要抑制二手房交易呢？
这里面有个阴谋。
政府要说的更深层次的话，只是他不敢说，就是已经高价买进的，算你倒霉，别再吐出来了，将来房价不会跌。
为什么不会跌？这里面充满了政府的无奈，这有以下几个无奈：
1． 近几年中国GDP高速增长，很大一块的功劳是房地产开发商的，２００５年中国房地产开发投资达到１５７５９亿元，占固定资产投资总额的１７．７８％，占ＧＤＰ的８．６％。而房地产业与５７个产业存在直接与间接的联系，２００１年对ＧＤＰ增长的贡献率在１．９个至２．５个百分点之间。正因为他的高价抬高了GDP增长。如果楼盘价格暴跌，不符合目前中国快速增长的需要，和国际形象，你不能想象去年10%的增长，今年是8%或者更低吧！
2． 就是大家都熟知的房地产开发最大利益拥有者是房地产开发商，最大风险拥有者是国家银行。按照国家规定房地产开发允许的贷款比例在总投资额的70%，就是如果你要开发一个1亿的楼盘，你自有资金要3000万，其他的可以银行贷款，而且要求你的3000万是要先期投入使用的。这么一来，好象对房地产开发商还是有一点资金要求的，其实你错了，你被耍了，对一个楼盘的投入资金是要核查的，但只要你搞得定，开发资金虚报个几千万不难，如果实际你需要1个亿，我把他上浮到1亿五千万，就说是装修房，楼板价高，你自备资金要4500万，没关系，土地不是在么？土地价格往上多报个5000万，就说前两年买的，现在升值了。得，你没花一分钱，把1个亿拿到手了，而土地鬼知道你是让持有者参建的还是怎么来的，更有厉害的，可以让建造方就是土建公司带资建造，你就更不要花钱了，土地的钱用他的，你连最后分利都不需要了。好了房地产开发的钱国家给垫了，买房的钱呢？老百姓买房一般不会全付了，都会有点贷款，原来最高贷款率是80%，我们暂时按中间平均值50%的贷款率来算，也就是如果1亿的房子造好以2亿的价格卖出去，房地产商赚了1个亿，老百姓支付了1个亿，银行贷款了1个亿。好其实简单点说就是房地产商用银行的钱忽悠了老百姓和银行，自己空麻袋背米赚了个饱。现在我们来看看，如果楼价下跌会有什么后果，例如你以100万买了套房子，贷款80万，如果房价跌了20%，则你的首付蒸发了，银行的钱你还是要还的，再如果房价跌了30%，你的房子才值70万，但你要还80万的款，你愿意么？好，你不肯付款，把房子给银行了，你想大不了老子花70万再买一套，银行拍卖可能只能回笼资金60万，因为还有手续费。结果房价每下降10%银行损失了25%，而２００５年底房地产贷款达到３．０７万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的１４．８４％，商业性个人住房贷款余额为１．８４万亿元，占金融机构人民币贷款余额的８．９％，银行在房地产贷款市场上已经近5万亿每下降25%就是1万亿，你敢么？
所以房价跌最大的受害者是银行，2005年6月当政府第一个政策出来的时候我就和我家里的说房价会短期震荡，但不会下浮超过20%，这是临界点，震荡过后还是会上浮，但幅度很小，不知道你注意没有目前房价下浮的速度并不快，目前已经探底。
前一阶段股市猛涨，其实是热钱从楼市中撤退的信号，千万别以为股市真的是健康的在上涨，一旦股市上涨停滞，哪个时候大家小心楼市就要复苏了。今天就说这些，祝大家好运，没房子的早日实现买房梦。
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2007-04-01 21:52:35
