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公婆之争 发表者: 任志强
盛洪说：“交易先于产权”，是指历史上是先有的交易的实践才产生了产权范畴的理论。毫无疑问肯定是先有人类的实践活动才有人们通过对实践的认识和提高总结出认识形成的理论，并用于再实践的过程。
林毅夫说，市场经济应现有“在产品、生产要素和思想方面清楚的界定并良好执行的产权系统”，是指在人类已有实践并产生产权的理论之后，中国的经济改革要打破原来公有制一统天下。“没有政府一心一意的支持社会上不会存在这样的制度安排”。
两者的说法看似先是有鸡还是先有蛋的一种对立的争论，实际是分别在两种前提和两个范畴中讨论不同的问题，两者之间没有丝毫的矛盾。
发展商与国土部门之间一直在争论着是“高地价推动了房价”还是“高房价拉动了地价”的问题，这就与“交易先于产权”还是“有了产权制度的安排才能进行交易”一样，建立在不同的前提上。
如果土地是自由买卖的，或说是充分市场化的，就像养猪的饲料随便买，那么就一定是房价的产出决定地价的高低。当土地供给量充足并自由交易时，产出决定地价。
如果土地是垄断拍卖的，或说是非市场化的，就像私人不能随便开银行，那么就一定是地价决定着房价。当土地的供给量稀缺，无法满足市场需求且具有垄断性，那么这种稀缺与垄断性就会被购买土地者继承。这种垄断形成的高地价就遗传到房屋的价格上来了。许多地方与城市不断爆出的天价土地，大多土地楼面价与当时的房价不相上下，是因为同类的土地垄断性与稀缺性的上升不断推动原有房价的上升，使这种垄断与稀缺获得了市场的证明与依托变成了恶性循环。
争论着房价与地价之间的关系是先有鸡还是先有蛋，可以说是没任何意义的。先有鸡是指后来的蛋只能在先有鸡的情况下讨论，而先有蛋则是指生后来蛋的这只鸡是蛋孵出来的。
讨论地价与房价的关系也同样，要先设定一个前提，那就是讨论土地实行严格的“招拍挂”制度的垄断性供给之前，还是讨论关紧土地的闸门之后的关系与相互的影响作用。
很显然，当断绝了土地自由交易的后路之后，被垄断性、稀缺性并存而逼上置于死地而后生的开发商不得不在多次举牌的天价中挣扎；不得不忍受这种高地价的现实；不得不将多次举牌所失败的全部费用与损失都累计的计入这块中标的土地成本之中并通过高房价弥补多次失败的损失与机会成本。
北京今年上半年供给了33宗土地，而北京按注册登记计算约有800家开发企业，平均中标率为4.1%。20多家企业抢一个项目，自然让许多企业吃不饱肚子像恶狼扑食一样不断的拼土地的高价。同时不透明的中标制度又让大多数最高标也无法中标，不得不在下一次报出一个更高价以争一口残羹剩饭。
去年我们公司投了十个项目的标，存在国土部门的保证金累计近20亿元，平均约二十多天的周期。银行中的保证性支付款约十倍于保证金（包括重复使用），累计利息损失约4000多万元，加上各种投标费用、设计方案费用、分析及工作费用成本上千万。北京仅广渠门一项目的投标成本就8000多万元，只有一家企业中标，那么其他的成本都要进入另外的项目房价之中。科思的诺贝尔奖重要的贡献在于对交易成本的分析及交易成本对市场经济的影响。但土地部门只算土地的成交价。假如将这些为土地投标的交易成本都加在成交价中，那么土地价格的涨幅大约就要成倍的增长了。
没有一个国土部门会公布投标保证金的利息收入，也没有一个国土部门计算过土地投标所增加的各种成本，因此民众也仅仅认为中标价之外不再有其他的交易成本了。又有哪位经济学家计算过这一制度造成了多少无效资金的占用和增加了多少社会的交易成本吗？将这些成本与损失列入企业的经营成本之中时，不从各个项目分摊又放在哪儿呢？
我曾多次提案要求用银行保函代替现金保证金方式，但国土部门不愿损失白来的利息收入，因此拒绝改变这种霸王条款，根本不管市场中是否因制度缺陷而大大提高了市场交易的成本。也许政府并不想从交易制度上降低房价的成本，而只想让市场在交易成本增加时，在政府各种土地收益水平更高时硬压房价。
目前的投标中许多公司已将现有的周边房价作为土地投标的土地价格，正是因为已经发生过的历史证明：在垄断性土地稀缺供给的条件下，所有的天价都实现了未来的房价增长。以当时房价为土地投标价的房屋都实现了预期的利润，于是土地制度缺陷之下的价格跳跃演奏着房价飞涨的“不败神曲”。
房价拉动地价还是地价推动房价，要看清楚这两者之间的关系，先要了解现行土地供给制度的前提。否则就一定会在鸡生蛋蛋生鸡的纠缠中最终将聪明人也变成了糊涂蛋！
现有制度下不能用增加供给的方式打破资源垄断与稀缺性，那么就很难平衡地价的增长趋势，仍将推动房价上涨的预期。
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2007-07-27 12:51:24
