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易宪容：房价过高 让所有人租房是推卸责任
上海证券报 易宪容
民众该租房还是买房？在一个正常的房地产市场中，这是一个十分容易回答的问题。但是，如果房地产市场是一个完全投资炒作的市场，房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这个问题就要判断了。
目前中国的房地产市场，一手房市场、二手房市场及租房市场都不太成熟。一般民众无法根据市场信息作出正确判断，再加上一些非市场的文化因素的影响，不少居民对于是租屋还是购房没有一个明确清楚的概念或判断。特别是当各种误导性的概念泛滥时，不少居民不能清楚判断而轻易购房，这也是目前国内房价不断上涨的原因之一。
近几年来，北京、上海、深圳等一线城市房租上涨约15%，而同期房价却涨了两三倍，房屋售价和租价差距明显拉大。看到不断上涨的房价，不少居民以为，房价过去在快速上涨，房价未来同样也会快速上涨，因此，如果个人购房时间越向后，那么进入房地产市场所承担的房价就会越高。因此，个人购房就越要早进入。
其实，在这里有几个问题。
一是房租上涨幅度小而房价上涨快，说明房地产市场炒作严重，房价不是由自住型购买者决定的，而是由投资者的需求决定的。由于投资者的住房需求是不确定的(房价上涨时，投资需求会无限放大，房价下跌时，投资需求又会无限缩小)，因此，在一个住房投资者为主导的市场，投资风险极高。
二是对自住型购房者来说，由于政府对房地产市场的隐性担保，房价不断飚升，自然迫使这些消费者提早进入房地产市场，但这是不是一定降低了购买负担？这就要看各个消费者本身的条件，看他们在购买住房时对各种风险的考量。如果一次性付款，那么只是没有计算购买住房时所使用资金的机会成本，风险不高。但是，如果购房时通过银行按揭贷款及使用父母钱，那么面临的风险在加大，比如利率风险、父母养老保险风险、个人未来职业变化风险等，这就是目前国内不少住房消费者成为“房奴”的原因所在。特别是，如果购房者是在房价较高时期进入，那么当市场逆转时，面临的风险就更高。
对租房者来说，如果房价很高，即使个人有能力进入房地产市场，购房资金的机会成本也要考虑。因为，购买住房后就少去了资金进入其他市场投资的机会。还有，许多人租房，最为重要的是资金实力不足，只能通过银行信贷及家人帮助才能勉强进入。在这种情况下，租房者若把这些因素及风险考虑进去，看起来租房的风险会更低些。
其实，个人是购房还是租房，重要的是根据自己及市场的情况，根据这些约束条件及风险作出一个好的判断与决策，而不是人云亦云。因此，对于每一个人来说，租房还是买房都不可一概而论，而应根据不同的情况来决定。有政府官员说，房价过高，中等收入者都可以租房，这种说法信息量不大，只不过是想推掉自己做事的责任而已。
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用好你手里现有的相机，器材上无止尽，浮云... *^__^*
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2007-09-14 11:20:44
