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看看这片文章--北青报讲到我们的文章，大家分析分析---政策仍未明确 导致目前二手经济适用房买卖萎缩
政策仍未明确 导致目前二手经济适用房买卖萎缩
焦点房地产网 house.focus.cn 2007年10月11日16:52 北京青年报 周宏
2007年9月29日，北京市建委网站（http：//www.bjjs.gov.cn）正式出台了北京市人民政府关于印发《北京市经济适用住房管理办法（试行）》（以下简称《办法》）的通知和《北京市城市廉租住房管理办法》的通知。而从此次“经适房管理办法”的相关内容来看，与2007年6月北京市建委公布的《北京市经济适用住房管理办法（试行）【征求意见稿】》（以下简称“征求意见稿”）存在着明显的差异，且有多处影响实际交易的政策仍未明确，导致目前二手经济适用房的买卖萎缩。
●盲区一：回购是否涉及已售经济适用房
根据此次《办法》规定，明确了经济适用房的购房人只拥有有限产权，同时对于经济适用房的上市管理进行了严格的界定。对于不满5年的，不得上市交易，确需转让的，可向所在区县住房保障管理部门申请回购，同时，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。
而在之前的“征求意见稿”中，回购经济适用房的范围没有明确的时间设定，而且对于回购的价格规定是按照届时同地段新建经济适用住房重置价格结合成新确定。因此，“链家地产”市场研发中心认为，此次《办法》对经济适用房的上市交易管理进行了一个相对明确的划分界定，无论是满5年还是未满5年，政府都有优先回购和回购的权利。
但是，对于回购政策是否涉及到已经出售的经济适用房在此次出台的《办法》中没有明确。这是影响二手经济适用房交易的关键性问题。目前能在市场上流通的二手经济适用房都是在回购政策出台之前已经出售并且拿到房产证的。张永魁律师认为，按照法律不涉及以往的原则。此次的回购规定应该不涉及以前购买的经济适用房。因为如果当时有回购的规定，可能有一部分人会放弃购买经济适用房转而购买商品房。而当时的商品房价格与今天的价格已是天壤之别。此次提出的回购政策如果涉及以往，对这一部分人来说则显失公平。
另外，北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。更为重要的是，节前国务院出台的24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条中明确规定，相关的回购规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。而以往签订的经济适用房购房合同中根本没有回购的相关条款。如果回购也不符合合同的规定。
经济适用房的购房人对于回购的担心，也是对政府违约的担心，导致了二手房经济适用房的购买者陷入了观望状态。但从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会秋后算账。从目前的二手经济适用房交易情况来看，回购政策没有涉及以往。记者从家经纪公司了解到，虽然二手经济适用房成交萎缩，但从近期的成交情况看，不管是满五年还是未满五年的经济适用房仍按原来的规定在办理。未满五年的只能按原价出售给有经济适用房购买资格的人，满五年的按市场价补交10%的综合地价款后可以按商品房上市交易。并没有受到回购政策的影响。
●盲区二：回购如何操作
此次出台的《办法》除了没有明确回购是否涉及以前出售的经济适用房外，也没有明确回购如何操作。
第一，交纳土地收益的比例确定问题？按照2004年出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》规定，已购经济适用住房住满5年后，可以按照市场价出售，但须按照市场价的10%上交综合地价款；而此次《办法》对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购，那么，这个一定比例是多少需要明确。
第二，同地段普通商品住房的价格衡量标准？对于满5年的，出售时按照同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益，那么同地段普通商品住房的价格衡量标准也需要进行一个明确。
第三，对于满5年的，政府优先回购的前提和具体操作方式是什么也需要事先明确。
政府相关部门人士表示，节后将出台配套的细则。这些问题应该在细则予以明确，否则将会严重阻碍二手房经济适用房的流通。对于二手房市场的健康发展也是不利的。
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2007-10-12 16:22:43
