经济适用房产权及交易法规汇总及简要分析

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小嘴嘴

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经济适用房产权及交易法规汇总及简要分析

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HLG 小嘴嘴 V20071017

一、经济适用房的定义

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》
国发[1994]43号

《建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部关于印发城镇经济适用住房建设管理办法的通知》
建房[1994]761号
http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/fdcy/200611/t20061101_18201.htm

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
国发〔2003〕18号
http://www.cin.gov.cn/gcwzcfg/gwywj/200611/t20061101_4436.htm
第四款规定“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施。”

分析：在早期，福利分房的时代，经济适用房的产权没有做过明确规定，经济适用房的定义也没有规范过。直到这个问题成为突出矛盾，2003年国务院文件给经济适用房做了明确定义。然而政策性商品房就是是什么概念，是怎样的产权，仍然没有答案。

二、经济适用房的土地使用权的问题

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
国发[1998]23号
http://www.cin.gov.cn/zcfg/gwwj/200611/t20061101_4309.htm
14款规定“经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”

《关于大力发展经济适用住房的若干意见》
建房(1998)154号
第七款规定“经济适用住房的建设用地实行行政划拨方式供应，依法办理用地手续。”

《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》
京政办发[1998]54号 
http://govfile.beijing.gov.cn/Govfile/front/content/21998054_0.html

《中华人民共和国土地管理法》
第二条规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”
分析：经济适用房的土地是划拨的，也就是已经取得土地使用权。

三、经济适用房上市交易

《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
国办发[1999]39号
http://www.cin.gov.cn/gcwzcfg/gwywj/200611/t20061101_4321.htm
第五条规定“已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的，必须将其中的土地收益依法上缴国家。”

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 1999.5.1 建设部
建设部（1999） 69号
http://www.fc-map.com/info-index-view.htm/id/130/
第四条经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：
（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；
（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；
（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，
第十一条鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。
第十八条已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地收益的具体办法另行规定。

《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》
财综字[1999]113号
http://house.sohu.com/news/1999-07-20/3959.html
二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。

《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》已废止
199940号令 http://house.focus.cn/news/2005-03-18/266.html
2003年118号令，废止。

第十条 本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10% 缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款，房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。
第十四条 已购公用住房和经济适用住房上市出售前后一年内该户家庭按照市场价格购买住房的，可以视同房屋所有权交换。
关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的补充通知
关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定
四、关于国有土地使用证问题
　　已购公有住房和经济适用住房所占土地已办理土地出让或转让手续后，权属登记部门只在《房屋所有权证》上注记土地使用年期。
关于调整《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》的通知

《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（９９）京房改办字１３０号〕

《北京市人民政府办公厅转发市建委关于进一步加强本市经济适用住房建设和管理意见的通知》2003.10
（十三）完善综合地价款缴纳方式。将经济适用住房上市补交3%综合地价款的规定，调整为由市国土房管行政主管部门按照当年同地段商品房应缴纳地价款的相应数额或比例进行公布并收取。

《经济适用住房管理办法》 2004.4.13 四部委联合发文
第九条经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
　　第二十六条经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。
第三十九条本办法自通知发布之日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。

《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》 2004.5.20
http://www.southcn.com/law/fzzt/jjsyzf/jjsyzfzcfg/200406110447.htm
二、已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。
三、已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。(包括二十一项税费减半和出让金)
五、...超过核定最高购房总价标准以外部分需补交10%的综合地价款并按经济适用住房产权管理。
六、已购经济适用住房以市场价格上市出售时，成交价格明显低于市场价格的，可参照北京市国土房管局发布的住房指导价格确定交易价格并作为收取综合地价款的基数。
七、经济适用住房再上市的家庭已为所售住房超标部分补交的综合地价款，在交易时可予以核减、退还，具体办法另行通知。

分析：1994年《城市房地产管理法》提出了土地出让金和土地收益。但是39条这两款却很难读懂。第一款，批准上市，就要办土地证，然后交土地出让金；第二款，不明说是不是批准，而是说国务院规定可以不办土地证的，就要交土地收益金。一个手续办或不办缴纳的费用不同，搞不清。二国务院的规定在哪里呢？没有找到。是该法颁布时已生效的，还是等待以后制定？而国务院如果规定可以不办土地证，那么办或不办的自由度是不是有地方政府确定？不得而知。只在一个已经作废的《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》发现这个内容。有时间大家也找一找相关规定。
到99年，各种规定一起构成了体系，经济适用房可以上市交易，补交10%土地出让金，而北京市特别规定，没有标定地价的按照成交价3%计算，如今这个规定已经作废。
2003年初，北京市作废了《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，5月下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》,调整了综合地价款。
2004年4月，四部委发布文件《经济适用住房管理办法》，规定上市需要一定年限，要缴纳土地收益。北京市的政策5月20日出台，这就是著名的520，明确规定了5年和10%。
一步步下来，政策在不断的限制我们的产权。可是我们的法律是否授权各级政府可以限制我们的产权？经济适用房已经拥有了土地使用权，然而各种政策都要分我们的财产一杯羹，他们到底有什么依据呢？法律上是否没有瑕疵呢？

备注：法律、国务院文件基本齐了。部门及北京市规定、补充规定等，还需要补充。很多连接不全，或者出自非官方网站。请大家多帮忙补充，除错，参谋。

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2007-10-17 15:14:00