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经济适用房产权及交易法规回顾-word版无法上传，凑合看吧
经济适用房产权及交易法规回顾
HLG 小嘴嘴 V20071022
多了解法规，少走弯路，希望通过大家的力量，完善这些知识，揭示更多更细的问题。
一、经济适用房的定义
在早期，福利分房的时代，经济适用房就已经被提出，但是产权没有做过明确规定，经济适用房的定义也没有规范过。当年政府没有产权意识，民众更是没有。
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》国发[1994]43号第二十五条描述了经济适用房的特征，“中低收入”、“划拨”、“扶持”成为关键字。
《建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部关于印发城镇经济适用住房建设管理办法的通知》建房[1994]761号，第一条、第三条中，提到了“中低收入”、“社会保障性质”，并且定义为“普通住宅”。
《国家计委、建设部、国土资源部、中国人民银行关于进一步加快经济适用住房(安居工程)建设有关问题的通知》计投资[1998]1474号，又称为“安居工程”。
谁也想不到，产权问题会让我们北京几十万经济适用房业主成了刁民。我们没想到，政府也没想到。到2003年产权问题已经不能回避，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发[2003]18号第二条第四款,给经济适用房做了明确定义----“保障性质的政策性商品住房”。然而政策性商品房就是是什么概念，是怎样的产权，仍然没有答案。私下以为，政策性商品房应属于商品房范畴，是在通常理解的商品房上附加了政策优惠。然而其中是否附加了政策限制呢？
2004年4月13日， 四部委联合下发文件《经济适用住房管理办法》，在第二条中延续了“保障性质的政策性商品住房”的定义。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号，提法又有变化，关键词有“政策性住房”、“有限产权”，回避了商品房的提法，但是并没有否定商品房属性。
全国性或部门规章对于经济适用房的定义，直接影响着各地经济适用房政策。虽然都是冠以经济适用房名称，然而不同城市、不同时期成本构成和产权构成是有很大不同。本文目前仅从北京市政策入手，希望以后能不断扩充。
二、经济适用房的土地使用权的问题
经济适用房的土地是行政划拨取得，从早期（1994年）文件到2007年，全部都是统一口径，下面摘取1998年从国务院到部委再到北京市发布的3级文件为例。
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998]23号，14款规定“经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”
《建设部、国家发展计划委员会、国土资源部关于印发〈关于大力发展经济适用住房的若干意见〉的通知》建房(1998)154号，第七款规定“经济适用住房的建设用地实行行政划拨方式供应，依法办理用地手续。”
《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》京政办发[1998]54号 第八条规定、经济适用住房建设用地在全市建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，土地的使用只有有偿使用和划拨两种方式。经济适用房的土地是划拨的，也就是开发商取得了土地使用权后，开发建设，在出售给合格购买者。土地使用权随房产交易转移。按《土地法》第十二条规定，购买或转让经济适用房与商品房同样应依法办理土地证。同样在根据《土地法》制定的《中华人民共和国土地管理法实施条例》也有相关内容。
2004年4月13日， 四部委联合下发文件《经济适用住房管理办法》第二十六条规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后...”，也表明了土地使用权的归属，并且土地证的办理不应该有障碍。不过经济适用房同商品房一样全部省略这个土地手续，这样的省略是否依法，是否合法？《物权法》出台了，不动产需要登记，这个被简化手续今后怎么办？
经济适用房拥有房屋产权和土地使用权，根据购买的时间不同，政策对其附加限制条款也不同。某一时期对经济适用房产权的限制条款的总和，应该是当时的经济适用房产权最具体的形态。
本文仅就上市交易部分的限制条款作为重点记述，希望以后可以丰富内容。
三、北京经济适用房上市交易限制规定
1、2004年之前
2007年国务院24号文“土地收益”一词，震动了所有经济适用房业主。其实早在1994年《城市房地产管理法》第三十九条第二款、1999年的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发[1999]39号第五条、1999年《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》建设部[1999] 69号令第十八条和2004年四部委联合下发的《经济适用住房管理办法》第二十六条就已经提到了土地收益。
浙江律师王斌的文章，提醒我们注意到但是《城市房地产管理法》第三十九条的两个条款很难读懂。第一款，批准上市，就要办土地证，然后交土地出让金；第二款，不明说是不是批准，而是说国务院规定可以不办土地证的，就要交土地收益金。一个手续办或不办缴纳的费用不同，令人费解。然而可以不办理土地证的规定是否和《土地法》冲突呢？请大家帮忙分析分析。两部法律同样是人大常委会通过，但《土地法》修订时间晚于《城市房地产管理法》，冲突部分应以《土地法》为准。而《城市房地产管理法》以及根据该法制定的《拆迁条例》因部分条款与《物权法》有冲突，目前已经在修订中。
另一方面，《城市房地产管理法》第三十九条第二款所引用国务院的规定在哪里呢？没有找到。是该法颁布时已生效的，还是等待以后制定？而国务院如果规定可以不办土地证，那么办或不办的自由度是不是有地方政府确定？不得而知。
从逻辑关系看，2007年国务院24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，应该是与1994年的《城市房地产管理法》39条第二款最为搭配的国务院文件。国务院文件在《城市房地产管理法》中为土地收益找到了依据。只不过，当年这个法制定的时候还没有经济适用房，它所指的应该是房改房。如今呢，土地收益扣到了经济适用房头上，房改房逃过一劫。法律的制定者也许没有想到，日后会出现一种经济适用房，土地也是划拨的，集各种“优惠”于一身，销售价格却与周边商品房不相上下。再经过几年变迁，价格稳定不动的经济适用房与周边商品房价格拉开了距离，而这一部分差价被定义成了缴纳土地收益的客体。
当然1999年国办一纸通知----《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也提及土地收益，但是各地的具体办法却没有跟进，北京市的规定更是没有发现。几个月后北京市的《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》出台，仍是没有土地收益的影子。私下以为，如果99年市政府就把土地收益的问题说清楚，恐怕经济适用房的销售情况就不是当年的那个难以推销的局面，而是一套也卖不动了。名义上的诸多优惠，价格却不占优。买经济适用房恐怕是需要一点奉献精神的。
99年，建设部以及建设部会同财政部和国土资源部相继发布了规定。《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》建设部[1999]69号令第五条规定“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售...”和第十八条规定“已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地收益的具体办法另行规定”。《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》财综字[1999]113号第二条规定“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”
而北京市在《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》[1999]40号令第十条特别规定，经济适用房上市，有标定地价按照“标定地价10%”，没有标定地价按照“成交价格的3%”缴纳土地出让金。这是我们最为熟悉的规定。
同样在《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》（９９）京房改办字130号第二条，也有“标定地价的10%”的规定。
2003年初，北京市以118号令的形式废止了《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，11月下发了《北京市人民政府办公厅转发市建委关于进一步加强本市经济适用住房建设和管理意见的通知》京政办发[2003]62号第十三条 ,调整综合地价款为“当年同地段商品房应缴纳地价款的相应数额或比例进行公布并收取”。请大家仔细看----“当年”、“商品房”等关键词。2003年一年中，好像是个空白，按什么规定执行，没有查到。
2、2004年政策
2004年4月，四部委发布文件《经济适用住房管理办法》，第二十六条规定按市场价上市需要一定年限，要缴纳土地收益，但是在三十九条明确老房老办法。
北京市的实施细则《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》京国土房管住[2004]486号，5月20日出台，这就是著名的520，明确规定了5年和10%。这个520的确值得细细去读。
520的第一条适用范围，“本通知适用于政府批准集中建设对社会公开销售或定向销售并取得经济适用住房产权的房屋；住宅合作社向社员集资建设并取得经济适用住房产权的房屋。 ”好像明显比以往的提法缩小了范围，只包括了咱老百姓买的，单位团购和合作社项目。而在这些之外，我们参考前面引用过的京政办发[1998]54号文，第三条“现阶段经济适用住房的来源主要有三种；一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济运用住房。二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。同时，鼓励以其他方式开发建设经济适用住房。”这个范围的缩小，又有一批人侥幸过关。
第二条“已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。”实际执行起来，由《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》进一步模糊，5年之内如何出售不再提了，只是规定了满5年的情况，高于市场价如何处理，低于市场价如何处理。而5年之内的高于或低于市场价如何交易只字不提。并且，建委负责人接受北京日报采访明确表示“从取得房产证之日算起，经济适用房购买5年内不许出售。”5年期限也被界定为，“以交纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。 ”在此我们没有看到因为开发商原因延误办理如何处理，而这是尽人皆知的普遍现象。无论因为什么，产权或合理预期的产权遭受损害是既成事实。
第三条，综合地价款按照成交价的10%，实际上在第六条作一补充了----按照住房指导价格。这里不再是老文件中的标定地价了。标定地价是物价局公布，住房指导价格是国土房管局。此文件发布一个月后，房管部门与国土部门拆分，房管并入建委。此后住房指导价格由建委发布。再细心一些，早在2003年的市政府办公厅转发的建委文件（京政办发[2003]62号）已经做了改变了----“按照当年同地段商品房应缴纳地价款的相应数额或比例进行公布并收取”。这个价格指数由一个中立的机构发布，更为妥当，也可以减少权力寻租。
第五条，超标部分，已经缴纳综合地价款，但仍然按照经济适用房管理。“管理”一词颇有讲究。应该说，内部管理可以按照经济适用房，因为同一套房子按照《城市房地产管理法》和《北京市城市房地产转让管理办法》是不能分割处理的。但是对于产权如何界定，却向不利于房主的方向倾斜，以至于实际执行起来，已缴纳的土地价格成了押金，成了无息存款。满5年上市，转变为商品房产权，综合地价款退给卖方，然后向买方收取。一收一支，价格标准完全不同。文件规定可以退还或者核减，实际执行起来只剩下了退还。
最后，520文件作为四部委出台的《经济适用住房管理办法》地方性实施细则，取消了《经济适用住房管理办法》明确规定的老房老办法----“第三十九条 本办法自通知发布之日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。”这样的做法，实际上是对产权的限定，已经涉及了已经存在的产权。我也很想为该文件找到合理性、合法性的证据，但是难度太大。另一个问题就是连自己本位主义的规章制度，自己都不遵照执行。就不好多说了。
3、2007年政策
2007年8月7日，国务院24号文的下发，给经济适用房政策带来翻天覆地的改变。最为明显的是供应对象和交易管理，可以看出，这是与以往规定完全不同的一种经济适用房，产权方面也大不相同。
第九条，供应对象改变为“低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接”，彻底把人群最为庞大的中间阶层排除在外。并且规定“过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房”。这里也不再涉及达福利分房标不达标的问题，购买前一套经济适用房以什么方式转让的问题。规定“已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购”，这里也不区分购房时间。总的来看这一条的可执行性是比较弱的，规定与北京市的实际情况差距也比较大。
第十一条，经济适用房的定义不再是商品房，而成了有限产权的政策性住房。各种产权限制因为有限产权的提出而合理。北京市老办法是不满5年，不得按市场价交易，现在是不得上市交易，只能回购。满5年可以缴纳土地收益上市获取得完全产权。可以看出，这是与以往规定的经济适用房完全不同的定义和产权概念，只不过沿用了经济适用房的名称。文件注意到了这个问题，所以补充“上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确”，那么未在合同中明确的，应不适用上述规定。这句话理解为老房老办法比较合理，不同的产权适用不同管理办法，否则这句话将没有任何意义。
第十二条，重新把北京市剔除的单位集资合作建房加进来，并且明令禁止国家机关集资合作建房。看来中央政府显然知道这个问题，并且比我们更了解。
2007年9月25日，赶在10月1日《物权法》生效之前，北京市根据国务院24号文发布了《北京市经济适用住房管理办法(试行)》并同时生效。其中除按照国务院文件规定细化之外，还有一些“亮点”。
第十三条“小区外基础设施建设费用由政府负担”，这在以往是没有的。以回龙观为例，销售价格是2600，建安成本坊间传说是550~700，有据可查的批准文件上是800多。土地整理是多少没有查到。剩下的钱用于市政设施，批准文件上明确表示由企业自筹。这，可以部分的解释为什么当年经济适用房2600的价格相对于周边商品房没有任何优势，甚至高于部分商品房。而此后新政策下的经济适用房的价格如何确定，如何自圆其说，则是政府给自己出的一道难题。
第二十一条，基本按照国务院文件十一条转述，但是去掉了“上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确”。我们回想，2004年的时候，北京市也是去掉了四部委文件中的老房老办法。我们不好说这个是不是我们理解有误。那么对比杭州，广州的管理办法。广州的征求意见稿第三十一条“本办法施行前已售出和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原规定执行。”杭州则同北京一样取消了这部分内容。
对于价格中含或不含市政设施的经济适用房怎样管理，对于国务院文件“上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确”如何理解，期待市政府能有更周全的方案。
另外一方面，浙江律师王斌撰文，分析了土地收益的是否具有正当性和合法性。大意是经济适用房是含有土地使用权的产权，政府与个人之间非共有关系。政府划拨土地免收土地出让金是债权关系而非资本投入。所以土地收益作为资本收入不合理。另外根据《土地法》第十二条、2004年四部委文件《经济适用住房管理办法》第二十六条和《北京市城市房地产转让管理办法》第九条，经济适用房是应当办理土地证或者二合唯一的房地产权证的。根据《城市房地产管理法》第三十九条，办理土地证就只能缴纳土地出让金；根据国务院规定可以不办理土地证的，才可以交土地收益。至今我们没有见到任何国务院规定可以不办理土地证，那么也就是《城市房地产管理法》第三十九条，第二款无法启动。即便此款启动，不办理土地证，又与《物权法》不动产登记有冲突。结果就会出现收取土地收益，要么违反《城市房地产管理法》，要么违反《物权法》和《土地法》。不知个人理解是否正确。更重要的一方面，我们期待高法的《物权法》司法解释对于效力的解释，为《物权法》从已公布到生效这一时段内的产权损害提供直接保护。
四、寻租与炒房
如果分析经济适用房的优惠为什么没有实惠到百姓，这个题目太大。个人也无力将审批和开发建设直到销售和上市转让都说的清楚。现在只说其中一点，就是寻租和炒房。
从主管部门到社会舆论，一边倒的病垢经济适用房。经济适用房没有给群众真正实惠，群众买不到，都被投资客买去炒房。然而实际呢？我们把寻租者和投资客分开考虑。
以回龙观为例，1999至2000年，销售经济适用房一期销售，价格不占优，销售不理想，购买也没有准入门槛，也没有套数限制。这造成一部分投资资金的进入。而这原因我们不好深究。此时进入投资资金是否还会长期持有经济适用房呢？
2001年二期销售，排队即有号。
2002年开始，三期销售，经济适用房开始受到追捧。此时一个号价格达到了5000。新开发小区二手房价升至3200左右。此时投资客最优的方法是买号，然后迅速转让。买号数千元，卖房则在几个月之内获利数万，占用资金少。
2004年，五期、六期销售，网上排号超出供应量数倍，已经不可能买到。房号暴涨至3万，新开发小区二手房升至3700元左右，投资客为利益最大化仍选择快速周转。
2005年，三元、百佳城销售，房号3万，而在经济适用房面向拆迁户定向销售后，房号暴涨至10万，甚至15万。新开发小区二手房价暴涨至4800元左右，投资客已经利润微薄，基本无法操作，逐渐退出市场。并且因经济适用房全局供应问题，导致在此后2年内，北京整体房价大幅上扬。反过来带动了经济适用房二手房价格上涨。
2007年，新政策出台之前，七期销售，房号再次暴涨至25万左右，新开发小区二手经济适用房6000左右。
2007年，新政出台之后，又出现10万元帮助违规转商的广告。
经过简单计算，我们可以看出，房号的价格基本是二手房与一手房总价的差价略微下浮。随着政策对于准入门槛的提高，寻租空间加大，从房号价格明显的反映出这种效应。从简单计算我们可以得知，寻租和炒房，谁是主导力量，谁又在市场化价格构成中分了多少肥。
在投资客大部分早已退出市场后2年，政策究竟要打击谁，会打击谁？
参考文献：
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 国发[1994]43号
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《建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部关于印发城镇经济适用住房建设管理办法的通知》 建房[1994]761号
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《国家计委、建设部、国土资源部、中国人民银行关于进一步加快经济适用住房(安居工程)建设有关问题的通知》 计投资[1998]1474号
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《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 国发[2003]18号
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《经济适用住房管理办法》 2004.4.13 四部委联合发文
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《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国发[2007]24号
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《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 国发[1998]23号
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《建设部、国家发展计划委员会、国土资源部关于印发〈关于大力发展经济适用住房的若干意见〉的通知》 建房(1998)154号
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《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》 京政办发[1998]54号
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《中华人民共和国土地管理法》
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《中华人民共和国土地管理法实施条例》
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《中华人民共和国城市房地产管理法》
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《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国办发[1999]39号
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《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 建设部（1999） 69号令
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《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》 财综字[1999]113号
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《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》[1999]40号令 已废止
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《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》[９９]京房改办字130号
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《北京市人民政府办公厅转发市建委关于进一步加强本市经济适用住房建设和管理意见的通知》 京政办发[2003]62号
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《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》 京国土房管住[2004]486号
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《北京市城市房地产转让管理办法》 [2003]135号令
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《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》 京国土房管市一〔2004〕501号
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购买经适房五年内不许出售 -北京日报2006年12月27日
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《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国发[2007]24号
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《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知》 京政发[2007]27号
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《经济适用房政策给了《物权法》一记耳光》 浙江律师王斌文章
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《经济适用房上市交易后未必变成商品房》 浙江律师王斌文章
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备注：各个文件是否有效没有考证，相互间关系仍未理清，相互有冲突的地方不知如何解释。
数据未经确认，还缺少一些数据。
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2007-10-22 13:58:43
我认识的房主都是过来就买了啊~
(空)