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《物权法》实施后 业主私搭房屋引起纠纷案增多
2008年01月10日 08:03:44 来源：北京日报
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图为在楼顶上私自加盖房屋违法
北京市朝阳区法院法官 凌巍
最近，我的案头上又多了一本案卷，经过一次证据交换、两次开庭审理，这个案件的事实基本清楚:王某是某小区业主，在购房前去现场看房时，发现房屋存在漏水问题。开发商表示，这套房屋就是因为这点小小的漏水问题，打了大大的折扣，绝对划算，省下的钱自己再做一遍防水，或者加盖一些防漏设施，反正是顶层，也不会影响到其他住户。王某觉得价格确实便宜很多，便买下。接下来开始装修，为彻底解决漏水，王某干脆在漏水部位上加盖了一间房。结果物业公司找上门来，说王某无故扩大面积，又不多交物业费，还影响小区美观，就将王某告上法庭。这又是一起因私自搭建引起的物业纠纷案件。
物业纠纷案件数量一直在上升中，除了常见的拖欠物业费、供暖费纠纷外，比较突出的还有因业主私自搭建引发的物业纠纷，主持人李湘私改别墅被诉就是典型案例。《物权法》实施后，业主利用空地在自家门前搭建花园、阳光房，或在楼顶搭建房屋等，引起的纠纷案件陆续多起来。
移动栅栏加高护栏扩大面积被判恢复原状房屋所有权人为了扩大房屋的实际使用面积，而进行搭建改造的情况较多，部分业主在花费巨资购买房屋后，认为自己拥有了房屋的所有权，而所有权包括了占有、使用、收益、处分的权益，因此在自己的所有物上进行改造搭建，是所有权的具体体现，别人无权干涉。于是，为了扩大房屋的实际使用面积而搭建阳光房、封闭露台、改建庭院、搭建花房等行为，比比皆是。
案例:朱某、赵某购买的是一个独栋别墅，别墅四周有栅栏围成的花园，为了扩大自己的使用面积，他们将栅栏移动，挖出水池，并将护栏加高。他们的行为违反了《住宅室内装修管理办法》、以及与物业公司签订的《临时公约》及《装修管理规定》中的规定:“严禁业主改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌，包括阳台、露台的颜色、形状和结构，不得在露台上搭建建筑物、构筑物”。因此朱某、赵某被物业公司告上法庭。
法院最终支持了原告物业公司的诉讼请求，要求被告恢复原状。
拆承重墙违章搭商棚威胁楼房整体安全为了经营目的进行搭建改造的，大多是房屋的承租人，出于经营目的，将房屋的结构进行改造，比如在承重墙上开个门、将门口绿地铲平延伸经营场地、将房间隔断打通等。
案例:房屋的产权人郎某将此房出租给他人，承租人王某对该房进行了装修改造，将房屋南侧阳台栏板拆除，将南侧卧室和起居室窗户下面的承重墙拆除，并占用公共部位违章搭建商用棚一间，还在窗外垒了多层台阶，拆除公共围栏。这种行为对楼房整体结构形成威胁，影响周边的环境美观。物业公司起诉要求郎某、王某承担连带责任，将房屋恢复原状。
法院最终认定，王某的拆改行为，违反了《入住合约》的约定和关于物业管理的相关法律文件的规定，应承担拆除责任。郎某作为房主和物业服务合同的相对方，明知承租人要将该房屋改成商业门面房，亦应承担连带责任。
封闭首层花园扩大空间影响其他业主及整体景观房屋所有权人因房屋有质量问题、使用安全问题，对房屋改造搭建。比如顶层房屋漏水漏雨，业主就在房顶私自加盖房屋；底层房屋的业主，为了防止楼上住户乱扔杂物而将院落封闭；或者为了安全起见，将阳台封闭。这种考虑可以理解，但由于涉及其他业主和整体环境的利益，一般会被要求恢复原状。
案例:某物业公司起诉:赵某在其房屋的首层花园内，自行搭建封闭设施，扩大自己的使用空间，要求判其立即拆除。被告赵某辩称，之所以搭建开放式的阳光棚，是因为楼上业主长期往下扔杂物，为了保护自己两个年幼的孩子，才搭建了该设施。
法院审理后认为，被告赵某并没有拿出证据，证明楼上业主乱扔杂物，根据原被告双方签订的《物业管理公约》，判定赵某拆除自行搭建的设施并恢复原状。
提醒业主三点避免矛盾和败诉
正确行使物权
《物权法》让公民的财产权有了直接的法律保障。物权是权利人对其所有物可以全面行使占有、使用、收益、处分的权利，具有支配性、排他性。但不少业主理解《物权法》存在片面性，认为既然拥有房屋所有权，理所当然可以根据自己的意愿改造房屋、添附材料。但法律同时规定，权利的行使不应当危害到他人利益。如果房屋的改建、添附，对整栋楼房的安全构成威胁，对邻居的利益构成侵犯，则可能构成违法行为。
《物权法》第83条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”
如果房屋存在漏水或其他质量问题，应通过适当的程序解决，寻求相关赔偿或要求维修，不能自行通过违约违法方式解决，否则损失只能由业主自己承担。
仔细阅读合同业主在购房后入住前，一般要和物业公司签订《物业管理公约》等文件，物业公司起诉业主私自搭建最直接的依据，就是这份《公约》。《合同法》规定，当事人双方意思表达一致的，合同就成立；而合同生效后，当事人双方应当受其约束，履行各自的权利义务。因此，业主签署《公约》后，就应遵守相关内容，配合物业公司合法有据的管理服务。
实践中，很多业主并没仔细阅读这些文件，在被起诉后才发现有自己签名的文件中有此规定。所以，业主办理入住手续时，应仔细阅读每份文件，对自己的权利和义务心中有数。
把握行为界限实践中，对于破坏房屋结构，危害建筑物安全的做法，肯定构成了违约违法，这没有异议，但对一些有损房屋外观如搭建阳光房、封闭露台的做法，则存在争议。在有些小区，合理搭建防护栏、封闭露台，可能是被允许的合法行为，但在另外的小区，对建筑物整体外观要求较高，如奥运场馆附近的小区(实践中也有这样的案例)，就不允许此种情况发生。
业主最好事先征得物业公司的书面同意，再决定改造自己的房屋，避免产生纠纷。
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http://www.pceggs.cn/pgComDefault.aspx?ID=6683929 |
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2008-01-10 09:15:06
