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东亚上北新年购房送大礼包新闻发布会(组图)
http://bj.house.sina.com.cn 2008年01月19日18:20 新浪房产
图为东亚上北新年购房送大礼包新闻发布会现场
【主持人 张超】各位来宾，各位朋友，大家下午好！我们今天论坛可以分成两部分，第一部分是送礼，快过年开发商准备了大礼包，礼包是什么呢？我也不是很清楚，我们开发商会给大家讲的。第二部分是如何判断地产价值选择购房时机。每年到年底的时候，京城媒体都会总结楼市状况，同时预测一下明年的楼市状况。也是这个时候，媒体都会谈一个话题，就是楼市拐点，很多年了，每年一到这时候都会说现在出现拐点了，明年要改变了。而每年我们喊完后都没有多大变化。
【主持人 张超】今年也不例外，媒体也说拐点已经出现，一些专家也这样说。那么，到底有没有出现拐点呢？今天一些专家和媒体朋友也会给大家解读一下拐点到底是什么怎么回事。2007年股市经历波动后，现在又有了复苏迹象。所以想现在钱往哪投呢？楼市还是股市呢？这一段时间我参加了三次金融方面的论坛，有一位股民说，我06年投资股票，不到一年时间股本翻番了，现在好像不那么赚钱了，他问专家，我现在买哪个股票才能翻番呢？
【主持人 张超】专家说，不太现实。也就是说股市已经进入了理性操作的阶段，由此看来，房地产似乎是更值得投资的地方，那么房地产到底在现阶段，在很多媒体炒作说到了拐点阶段，是否值得投资呢？这是我们今天论坛的主旨。
【主持人 张超】下面我介绍一下到会的嘉宾，他们是中信证券地产研究部副总经理段海瑞，东亚新华营销副总监方强，北京晚报房地产部运营总监张向东，业主代表金女士，欢迎各位嘉宾的光临。
【主持人 张超】刚才我说了，我今天论坛有两个主题，第一个主题是送礼，到底是送什么礼呢？下面掌声有请东道主，也就是东亚·上北主人，东亚新华营销副总监方强先生给大家说说是什么大礼包，还有就是现在的房子是否可以出手。
东亚新华营销副总监方强
【方强】大礼包稍后给大家公布，今天来的客户都是对于我们东亚·上北很关注，有我们的业主，也有是我们的准业主，所以我先介绍一下东亚·上北项目所在的区域以及项目的具体情况，稍后再向大家公布新春大礼包细则。
【方强】大家关注东亚·上北项目，大家来的时候有没有感觉到，回龙观这个区域条件优势方面非常明显，回龙观区域连接着两条经济带，一条是中关村，一条是亚奥中心，中关村大家都知道，都是从事IT产业高收入的群体，今年也是奥运年，奥运会经济产业是第三产业为主，以服务行业、文化产业为支撑，它的下游产业就是一些会议公司、保险公司、活动公司等。回龙观区域紧挨着两个区域。对于中关村、奥运村，它未来的发展我不多说客户们也清楚，在中关村很难找到两万以下的房子，而在亚奥区域也是一样，没有低于两万的房子，而回龙观的区域均价在一万左右，所以这就是区位优势。
【方强】第二介绍一下回龙观的交通优势，大家来的时候，现场客户可能有自己开车的，也有人坐轻轨过来的，这里西面是八达岭高速，东面是即将开通的林萃路，是主干道。轻轨又通向东直门、西直门，连接着一二号线。
【方强】另外回龙观区域地铁8号线已经开工，另外也有明确规划的乘铁16号线，回龙观交通非常发达，在我们相关宣传资料中大家也能看到，回龙观有三种交通。另外关于东亚·上北项目，现场客户可能有一些刚接触，我们这个项目位于回龙观文化居住区 (论坛 像册 户型)的核心位置，在正南侧是5万平米的回龙观体育公园，我们边上是10万平米的时代广场，我们项目是13幢楼，建筑风格很简约，楼体里围着3万平米的中央园林。我们项目从东到西，最大视野空间350米，从南到北最大视野空间200米。
【方强】对于项目销售情况，我们项目9月15日开盘，均价8900，当时现场下着小雨，现场排了一千多客户，排了三天三夜，这种情况在相关的宣传资料中都有介绍。9月15日到目前为止，四个月时间我们已经销售了1600多套房屋，现在在售的是7号和10号楼的部分房屋。
【方强】工程情况，这个项目开工4月，现在大楼拔地而起，4个月前还是平地，所以这也是我为什么在公布新年大礼包前要介绍的情况。这次我们公司决定送新春大礼包，实际是和我们的新老客户一起来分享东亚·上北四个月的开发成果。现在应该来说东亚·上北是准现房在发售。
【方强】下面介绍新春大礼包，这个大礼包相当于业主购买房屋的二十年物业费、契税和公共维修基金，累加起来，最高金额可以达到8万元左右，折抵现金可以冲抵房款，这个活动也是为了迎接新春与奥运的到来，庆祝我们东亚·上北在短时间内取得非常好的销售业绩。
【方强】我们公司开发理念一直是秉承把更多的实惠，通过各种活动让利给我们的消费者，通过我们消费者跟我们开发商经常性的活动，能够给我们带来很多的忠实客户支撑公司的长远发展，这是我们公司的理念。
【方强】第三我要说的，刚才主持人也说了，我们是个新闻发布会，针对目前北京市场观望情况比较浓，出现了拐点这个问题，我们也请了地产方面的专家跟我们一起分享，如何判断地产价值，我们购房人在需要买房时怎么把握这个机会。在判断地产价值的时候我有两个建议，我相信今天来到我们现场的客户肯定不止看过一个项目，在看东亚·上北之前，你们可能在各种区域都看过其他的项目，我们怎么来判断项目所在区域的地产价值呢？我有两个明确建议，第一点，我们在判断地产价值的时候，一定要注意围绕着轨道交通来选择进行投资和自用。我曾经跟一个山西投资客做过交流，这个业主在我们公司另一个项目奥北中心买了几套房子，今年又投资上北中心买了十几套房子，他给我灌输的理念非常明显，因为地铁实际是政府在投资，而消费者在受益。大家知道地铁投资数额非常大，都是几十亿，而几十亿所产生的价值，消费者可以享受到地铁交通带来的商业繁荣以及物业升值。
【方强】为什么围绕地铁交通？在这一方面我还有一定的发言权，我曾经做过两个项目，一个是立水桥区域的一个项目，另外是东亚奥北中心，在立水桥区域的项目05年开盘的时候均价5200元，东亚奥北中心2006年9月开盘，均价5800元，当时价值是趋于市场认可的价值，而在短短一年时间，现在翻番了。另外立水桥区域两厅室租金在1500元。这样的市场主要是来自于地铁5号线，方便了在内城工作区域的客户。
【方强】同样分析我们东亚·上北这个项目，我也做一简单的分析，从工作区域来看，我们目前销售1600多套房屋，除了投资性占48%左右，自用客户在52%左右，来自于中关村区域的客户占了25%，第二部分客户来自于东直门、西直门工作区域的白领，第三部分来自于亚奥区域。我们做过详细的分析，他们为什么选择东亚??上北这个项目？从规律区域来看，从回龙观坐乘铁到东直门，应该在25分钟，到西直门30分钟，到上地15分钟，到中关村20分钟左右。我们项目步行到回龙观轻轨站在15分钟左右，我自己做过测算，如果赶时间的话应该在12分钟。大家如果有兴趣，现场客户可以自己做个尝试。
【方强】这是从时间成本考虑，从房价成本考虑的话，大家既然都很关注房子，一方面是投资，一方面是改善自身居住条件，从房价成本考虑的话，在中关村、东直门、西直门很难找到两万以下的房子，而东亚·上北中心均价是10100，均价相差了将近一倍，而时间成本也就花了半小时。
【方强】这是我介绍第一点，投资房地产一定要围绕地铁来投资，对于物业的升值，租金升值，都会带来很大的帮助。另外我要建议的是我们在判断一个地产价值的时候，一定要看这个房地产项目周边有没有稀缺的地理资源，最明显得就是公园，周围商圈配套怎么样，生活条件是否完善，以及出行是否方便，这是我们判断地产价值的一个要点。
【方强】公园资源是非常稀缺的，在北京最明显的是朝阳公园，朝阳公园没有规划前，区域地产价值很低，但是朝阳公园开发后，区域地产价值是成倍往上翻，这是事实。我们东亚·上北中心这个项目，我们旁边有回龙观体育公园，我们也在与公园洽谈长期的战略合作，正在洽谈中，按照公司设想，我们会把5万平米的主题公园变成东亚·上北中心的私家公园，再加上我们东亚·上北中心门前25000平米的城市绿化带和建筑内部3万平米的中央公园，加起来绿化达到11万平米，也就是工作、居住、生活在东亚·上北中心非常舒适。
【方强】第三是成熟的配套环境，大家也看到，在东亚·上北中心边上是10万平米的时代广场，旁边也有商业中心，商业配套非常完善，而我们东亚·上北中心自身地打造了一条接近2万平米的商业街，为什么定位成街呢？这也与我们客群定位相吻合。我们在策划、设计这个项目的时候，第一从建筑形态上，做成围合建筑形态，把更的绿化空间、交流空间给业主们享受。
【方强】从客群定位上，我们东亚??上北中心业主相对来说受教育的层面比较高，对于消费的需求也有一定的品位，我们在做商业时，与时代广场以及周边商业打出了差异化，我们商铺全部是框架结构，可以自由分割组合，而我们商业硬件配制都是按照最高的商业配制来设计。一般商铺只要是能够满足餐饮经营需求，基本就能满足所有的社区商业进入，所以我们商业硬件设施是按照餐饮商业设计的。
【方强】我们东亚??上北中心开盘的时候，我们3、4、5号楼在开盘当天一个小时，基本上就给抢购一空，并且业主在买商铺的时候，如果没有排队是肯定买不到的。我们正在推的西侧商铺，它的硬件设施都非常好，并且面积也适中，地面一层和地下一层，面积设置在150到250之间，对于选择经营业态都很好选择。
【方强】我介绍了东亚·上北中心以及新春大礼包就介绍到这里，谢谢大家！
【主持人 张超】谢谢方总，大家是否注意到，我们新春大礼包细节在旁边都悬挂着，新春大礼包最高可以送8万，也就是你买现房，20年物业税、契税等都可以折抵购房款。
【方强】对，但是我们活动时间很短，房源有限，我们活动主要是兼顾新老客户，我们客户有很多是外地的，我把活动时间相应延长到2月22日，但是房源很有限，大家会后可以与销售代表详细的咨询一下。
【主持人 张超】大礼包首先有时间的限制，其次也有房源的限制。刚才方总介绍，确定房地产价值有两个，第一个是房子是否在轨道交通周边，第二项目周边是否有稀缺的地理资源和物业配套。刚才也说与主题公园在协商，准备把主题公园变成项目的私家公园，如果这个设想得以实现，将是北京房地产项目中的一个创举，我觉得没有一个房地产项目能够弄出这么大的私家公园，这对于东亚·上北也来说也是一个大礼包。
【主持人 张超】中国有个老话，老王卖瓜，自卖自夸，方总是卖房子的，也分析了回龙观区位优势和项目的区位优势，他是否是老王卖瓜呢？下面请业主代表来谈一下。
东亚上北业主代表
【业主代表金女士】大家下午好！谢谢主办方给我这个机会，买这个房子，我也是从北京周边地区，出了通县以后向东，还有房山，都看了一圈，最后来到东亚·上北，刚才方总介绍的也确实是，对于周边我们也看了，像回龙观，那边批发市场一条街，基本可以满足居住的人群，东边过来，街道非常宽阔。还有旁边的时代广场，建筑包括外部装修，都很时尚。看到我们这个楼盘下面的商业，我想将来也是一条很时尚的商业。我们业主在这买房后，对于房屋的升值还是有一定的空间。
【业主代表金女士】对于出行，方总也介绍了轨道交通，上个星期我们家先生和家人特意从城铁走到这里，大概在15到16分钟，很方便。现在人都追求健康，出行走十几分钟也是很值得，也是一个锻炼。周边离中关村、亚奥，都能辐射到这里。对于户型，我们是投资，不是自住，对于租赁价钱我们调查过，觉得很合适。这样全盘考虑后我们就决定在这里买房，而且这里的销售人员很亲切。我觉得这个项目物有所值。
【业主代表金女士】我觉得选择这里购房，没有什么后悔的。大家现在都在观望，说房子以后会不会跌，我觉得确实要把握时机，你越观望，也许不会像你原来期望一样涨的很高，但是跌的可能性不会有，只要选择这里应该没有问题，希望大家不要再等待、观望，在你等待观望的时候，可能机会就把握不住了。今天大家既然来到这里，好好了解一下，通过今天这个会议，也非常难得。把机会把握住，把房子选择下来，希望在座的各位都能成为我们的邻居。
【主持人 张超】谢谢金女士！金女士说了，她买这个房子之前也看了很多地方，用她的话说，在周边踩了很多点。我觉得对于老百姓买房子，都去踩了很多点，因为花的不是小钱，买东西都货比三家，更何况买的是上百万的产品。我们进来时看到标语，建老百姓满意的房子，用金女士的话说，买这个房子觉得物有所值，如果房地产开发商建的房子都让客户觉得物有所值，那么回到这个主题，你买的这个房子是值得的，时机也是对的。像金女士说的，买房子你不能观望，买了可能机会就错过了，所以今天来的人也像金女士一样，在周边踩踩点，觉得不错就不要观望了。
【主持人 张超】刚才我说了，每年到年底，媒体都喜欢弄几个观点出来，每年都会说楼市进入拐点了，楼市现在是否进入拐点了呢？现在大家应该观望还是出手买房子呢？下面请房地产方面的老地产，也是专家，北京晚报房地产部运营总监张向东先生来谈一下自己的观点。
【张向东】刚才主持人说的话我觉得有一半是对的，有一半也不对，为什么呢？因为每年房地产拐点不是媒体炒作出来的，媒体做什么事呢？市场的事，市场里出什么东西，媒体只是把市场信息拿出来，在自己平台上向公众进一步放大。对于房地产拐点，每年说的这个拐点都是通过其他方面，比如专家或者政府官员，或者其他一些方面的人，他们对于房地产市场的判断。
【张向东】有一次我在网站上做一个节目，网站同行问我，你对明年房价有怎么样判断，我当时说了一句话，作为媒体人来说，我们不预测，我们只能客观报道。蓄念房地产拐点是各个媒体同行根据当前的形势做了客观报道，可能会有一些分析，但是这些分析的来源也是来源于专家或者政府的声音，我替我们媒体同行给大家做一个解释。
【张向东】今天我主要作为一个老的房地产记者，我想从三方面给大家说一下今天的主题，就是如何判断房地产价值。第一方面，从市场的角度解释一下当前的现象。第二方面从国家政策方面，说一下目前为什么会有那么多人觉得是拐点。第三方面，我想对在座的购房者提一些建议，从我这么多年来对购房人以及开发商，包括对一些项目的调查、采访所总结出来的，在买房中应该注意的几个问题。
【张向东】首先从第一方面来说，目前这种状况下，为什么大家都觉得房地产到了拐点，或者销售开始放缓了。到年底的时候，个别楼盘准备降价，各个楼盘可能会送出优惠措施。这种现象每年都有，但是今年这种现象为什么引起大家这么关注呢？第一，我先说说商品房的起源，北京市房地产从99年12月31日北京市最后一批福利分房后开始，也就是真正商品房从2000年开始，而南方早一些，从上个世纪九十年代初开始，北京稍微晚一点。
【张向东】从福利分房以后到到2007年年底这八年时间里，北京房地产市场一直是直线上升，包括各个区域的房价，在2000年的时候，当地北京市均价在3千到3500，其中还有2650。当时所谓商品房、高档房也就是四五千。像亚运村区域、东三环，包括东部地区，房价就是四五千块，超过五千大家觉得房价很贵，买不起。而实际当时买房的那部分人现在都已经赚大钱了，当时花五千买的现在差不多到了两万。
【张向东】有一个案例，在东四环有个别墅项目，名字我不说了，别墅开盘1万8、2万，业内很不看好，但是三四年后，这个别墅项目目前二手房价格已经涨到4万、5万，它的价值，当时出来2万的均价已经长高了，别墅大家知道总价高，但是现在已经涨到4万多，将近5万。97年金融风暴时，房价才有可能缩水，只不过目前降价的楼盘，从我们统计的数据来看，北京房地产价格只是增幅放缓，我觉得增幅放缓应该是值得理解的。任何一个行业，房地产作为全国22个大型行业中的一个行业，它的增长率和它的价格增幅都应该有个波浪型的峰期，增长可能到了一个波谷，这不是价格下降。大家要对于这个认识清楚。如果一个项目要做出降价的话，可能在产品本生上做一些调整。
【张向东】比如一个项目以前做精装，然后做了毛坯房，这均价可能会降一些，这是降价的原因。第二我说今年价格波动宏观方面的原因。在这一段时间，为什么大家说房地产大势已去，已经出现拐点，就像主持人说的一样，每年都会有这样的声音出来，每年到年底大家都会预测明年是不是到拐点，北京市这一段时间出台了双限房、经济适用房的规划，而且面积很大，这是前几年没有过的。这些特殊的房屋所涉及到的人群，应该是特殊人群，而今年政府推出大批量这样的房屋，对于市场价格出现了冲击。另外覆盖面大，给周边项目冲击非常大。比如像南城，特别南四环周边的项目，冲击非常大。以前为什么当大家说拐点的时候大家不屑一顾呢？因为以前也推出这样类似的楼盘，但是量比较小，可能影响的仅仅是一个小点。比如双限房推出后可能会影响周边几个项目，而且因为量比较小，很难成气侯。但是今年不是，今年双限房的力度非常大，这是一点。
【张向东】第二点，其实每年到年底的时候，房地产开发商推出一些优惠措施，比如打折、送礼，这都很频繁。每年我们也采访过开发商，开发商说是什么原因呢？第一，我们这个项目到春节的时候，刚才方总也说了一下，到春节很多人放假回家，很多企业为了在春节前冲一下业绩，想把二月份做成旺季，就给一些优惠。第二，有的上市公司可能到年底业绩还没有完成，到每年年末做出一些让利，有一个好的年报，这也可以理解。每年都有，今年这种情况比较明显，当房屋一直在上涨的同时，忽然遇到送礼等优惠措施出来，再加上我们连续几年都在说房地产的拐点，包括各个专家，包括一些开发商甚至说，房价上涨开发商有责任的，以前电视上有一位也说过。通过这些方面，大家突然发现，今年是否与拐点有关系。这是个巧合在里面，今年房价上涨给大家造成的心理预期也比往年大了多，比往年心理压力也大得多。
【张向东】第二从宏观层面来说，为什么今年价格大家特别关注，为什么从十一月过后，十二月、一月房地产交易下滑这么厉害，其实很多购房人，已经买房的人应该知道，一个最大的影响，就是前一段时间的金融政策，金融政策影响为什么这么大呢？就是它把购房的门槛一下提高了三到五倍。2000年的时候政府支持大家购房时，当时最低是九成三十年贷款，这样100万你只要付10万就可以贷款，贷30年。而现在呢？如果你是第二套房子贷款，至少要付四成，这样金融政策收紧，这对于国家对于房地产贷款热与刹不住车有关系。从银行来说，银行贷款应该针对22个行业，每个行业的贷款不能超过银行10%，而房地产最少都超过10%。这样比较危险，消费者在承受大量房屋贷款的同时肯定要消减在其他方面的消费，这与国家的政策有关，国家为了经济增长，促进内需，这与国家大趋势相悖的。我每个月赚5千，3500还贷款，而1500只能维持你的正常生活水平，这样就没有办法进行其他的日常消费，包括旅游、教育和其他的消费。国家内需靠什么？靠我们所有人的平时消费才能把内需撑起来，这对于宏观经济来说是很不健康的。
【张向东】提高金融贷款，把一部分暂时还没有购房能力的人，或者说还没有认清自己，对于购房有没有做好准备的人，让他们缓一缓，这个政策应该是通过国家整体经济考虑的。所以今年交易量呈现下滑，很大一部分原因是因为很多高端物业，均价比较高，首付款提高后，首付款压力很大，甚至交了定金后也找关系退房，前一段时间较明显。这也是为什么前一段时间北京房地产交易量普遍下滑，很大程度是这个原因。但是也有很多房屋的交易上涨，交易得很好。
【张向东】第三点我从我自己做这么多年的工作中，给购房者提一些建议，就是我们如何判断我们的地产价值，我觉得哪个地产价值是高了，哪个地产价值是低了，怎么判断，我觉得大家要找到这个区域的基准价格，如果高出这个区域的基准价格很高，你考虑是否要出手，如果项目低于基准价就赶紧出手。另外买房首先你要考虑自己的财务状况，你要把你每年的收入，甚至包括几年以后的财务状况，要有个打算，你是否要牺牲你的生活品质来给银行还贷。国外流行的是三分之一财务留出来作为住房消费。
【张向东】另外是成本状况，刚才金女士说了，为什么他看了燕郊、通州、房山的房子然后选择这个区域，这跟她对于自己的成本状况有个判断，成本状况包括什么呢？一个是时间成本，我在这个地方生活，跟我到一个单位工作之间的距离，这是你的时间成本。第二个是你的生活成本，就是周边的生活配套是否完善。第三是你的交谊成本，你的朋友是否也住在这个区域。第四是你的购房成本。这四个成本应该予以考虑。
【张向东】第三点是有个升值的预期，也逃不过三个方面，第一是你物业的价值，你对物业价值要有个预期，它是否能够升值，比如户型或者周边的环境。第二是有区域的升值价值，你选择哪个地方住房，对于这个区域是否有信心。第三个是它的未来价值，这要看政府的规划。我觉得你选择购房时机，一定要注意自己的财务状况，第二是成本，第三是这个区域的升值预期。大致说这么多，谢谢大家！
【主持人 张超】张向东不太认可房地产拐点这个说法，他说很多房地产商每年到这个时候都会打折、送礼的。而今年为什么这么多呢？是因为很多政策合在一块了，他也用了一些数据，我们现在的房价并没有降，还是在增长着，只不过现在的增幅放缓了，原来可能10%，现在可能8%、5%甚至更少。另外也说，媒体每年都说出现拐点，这话不是我们说的，我们只是客观的报道这个声音，这话谁说的呢？是专家、官员说的，那么专家是否有这样的观点呢？下面请一个观点来谈谈他的观点，下面掌声有请中信证券地产研究部副总经理段海瑞先生演讲。
中信证券地产研究部副总经理段海瑞
【段海瑞】感谢大家，有这样机会与大家交流房地产价值。我首先声明，拐点这个说法我是没有说过。我以下讲的观点都是有报告为基础的，我把我们研究报告的观点与大家做一下交流。
【段海瑞】我今天的观点主要有这么几个。第一，从目前来看，房价没有下跌或者大幅下跌的基础。第二，当前成交量虽然出现一点萎缩，但是不会长期萎缩。第三个观点，我认为目前房地产市场是存在着自住需求，投资性需求也不会一落千丈。目前不仅是买房子的最佳时机，也是投资的最佳时机。
【段海瑞】第一，房价为什么没有下跌的基础呢？我们研究部对于各国房地产市场进行了分析，房价大幅下跌，各国的出现，像日本的泡沫、香港、韩国，出现房价大幅下跌有什么条件呢？第一个条件是宏观经济出现大回落，第二是政府大量供地。97年香港回归前期，回归前期房价下降很厉害，主要两个因素，第一是东南亚金融危机，第二是说要新建八万套房屋。从目前分析来讲，我们国家房价有没有下跌的基础呢？看一下几个数据。
【段海瑞】根据土地来讲，房地产是房子的价格加上土地的价格才构成房地产的价格。从房子来说，随着工业化的生产，房子是关键，为什么房地产有增值、保值的功能呢？是因为土地的价值不断上涨，土地价值有什么决定的呢？第一是绝对地价，大家网上搜索一下农产品价格，现在上涨非常快，另外我们国家耕地非常少，政府一再强调18亿亩耕地必须要保证，这样农产品价格增长，土地供应量减少，这样地价是上涨的。农产品价格每年上涨多少呢？平均每年上涨速度是4.7%，从这个角度来说，整个社会的地价在上涨，也不是建设耕地，而是所有土地都在涨。
【段海瑞】第二，所谓的城市化不断集中，城市集聚效应不断加快，这也是使房价上涨的一个因素。城市聚集速度是多少呢？按照历年统计来说是10.45%的速度，大家聚集到城市里使地价上涨。还有一个，前面几位专家说的就是基础设施的投入，每年速度也是20%来递增。所有这些因素就维持了地价上涨。
【段海瑞】从土地供应来说，2005年9月开始，连续17个月土地供应量是在减少的，这样宏观经济维持高速增长，地的供应量没有放开，这样房价下跌的基础没有具备。因为上涨幅度太高太快，长期来讲，房价、地价下跌的基础没有。
【段海瑞】第二，成交量会不会大幅度萎缩，观望会不会延续呢？我们认为也不会。首先调控的本意绝不是使房价大幅度下跌。2007年政府在经过多年的调控无效以后，采取了一些比较综合和多元化的调控措施，包括信贷、土地、税收政策，基本是多管齐下，我们认为政府调控的目的是维持房价稳定上涨，或者说不涨，绝不是让房价下跌，因为房价下跌带来的后果比房价上涨带来的后果要更严重。目前房地产市场行业非常重要，大家知道是国民经济的支柱产业，如果一旦成交量萎缩和房价下跌，中央政府失去的税收和GDP增长。
【段海瑞】目前房地产每年增长速度都在20%多，这相当于带动GDP增长的速度2个百分点，如果失去这个，GDP增长会有一个大幅度回落，这是中央政府不愿意看到的。另外房价下跌，对于地方政府有什么坏处呢？地方政府失去了政绩，地方政府对GDP指标非常看重。另外地方政府对于财政收入和就业也很看重。房地产行业本生不是一个劳动密集型行业，但是它的上游建筑行业是劳动密集型行业，如果房地产行业没有成交量，企业不开工，那么就业问题和财政收入减少也是政府不能容忍的。
【段海瑞】从银行来说，按揭贷款是优质贷款，如果这方面没有成交量，银行进行到一半的改革，2007年银行通过上市，银行改革取得阶段性成果，如果房价衰退，成交量萎缩，经过这样的打击，银行改革的成果就付之东流。
【段海瑞】从上下游企业，包括建筑、建材、家电、钢铁、水泥等所有行业，房地产成交量萎缩都会受到严重冲击，这是政策和监管层都不愿意看到的。对于购房者来说，如果成交量萎缩，房价大幅度下降是损害了所有人的利益，这是政府不愿意看到，也是不会容忍出现的结果。
【段海瑞】成交量是靠什么因素来促动呢？一个是坚实的自住需求，按照我们研究部房地产需求预测来看，2005年旧城改造将带来2.82亿老百姓住房的刚性需求。另外居民居住水平的改善将需要5.17亿平米的住房面积，另外农村人口进城市将会出现3.7亿平米的住房需求，有这么大坚实自住需求，房地产市场是不会出现成交量大幅度萎缩的。
【段海瑞】2007年国家出台了一系列政策，这些政策的基调和自住需求是鼓励的，对于投资需求，普遍认为是打压和抑制的，那么投资性需求会不会一落千丈呢？我们判断也不会的，会受到一定萎缩，但不会受到抑制，更不会一落千丈。主要原因是什么呢？第一个原因，按照12月份CPI来算，增长幅度12.7%，意味着你手中持有人民币，每年是以6%贬值。每年存款利率是4，而物价上涨6，这样资金需求投资的渠道，这样房地产需求不会一落千丈。另外人民币升值速度比较快，今年以来，随着美国经济大幅度下滑，次级信贷问题的影响，美国经济衰退比较明显，美元贬值的趋势是非常明显的。另外美元贬值相对人民币就不断升值。到2008年，人民币升值已经连续四次创新高。这样不管通过什么渠道热钱进来，会使境外资金进来投资房地产市场，这也是支撑房地产市场主要的因素。
【段海瑞】从目前来讲，随着各项法律出台，房地产投资的吸引力也不断的增强，物权法规定，住宅使用70年后，土地可以自动续签，电梯公用设施，业主享有共同管理权，还有地上车位是属于业主所有。另外业主可以自行管理建筑物和物业服务机构，这些政策出台增加了房地产政策的稳定性，使房地产投资价值更得到提高。
【段海瑞】另外从房地产投资因素来说，技术门槛比较低，炒股炒基金都需要一定的专业性，而投资房地产技术门槛比较低。长期来讲，房地产没有贬职的，基本都是升值的，你把资金放在房地产上比较放心，对于普通民众来说，没有专业知识和技术的人投资房地产是比较好的选择。这也是房地产市场不会下滑的一个原因。
【段海瑞】另外股票市场的财富效应还在刺激着投资者购房置业，从06到07年，股票指数翻了五倍，从牛市延续时间也比较长，两年时间，从这么长牛市时间，使很多人致富，很多人具有了购房条件，这样一部分人会投资房地产。有这样财富效应的支持，房地产投资需求也不会大幅度下降。
【段海瑞】所以我们的观点是，自住需求是刚性的，另外房地产投资需求在人均GDP好的地区达到3千美元以上，它是必然的规律，房地产投资规律不会一落千丈，我们认为成交量的萎缩，再过一段时间，到明年三月份，随着开发商开盘力度的增加，成交量会放出来，开发商资金没有问题，房价没有大幅度下跌的基础。目前来说，我们不仅看好整个房地产行业，而且对于股市中的地产股也非常有信心，这是我们主要观点，谢谢大家！
【主持人 张超】谢谢！我们原本希望专家出来唱个反调，但是专家出来，开诚布公说楼市没有拐点，为什么楼市没有拐点？基于三方面因素，第一房价没有下降的可能，第二成交量萎缩的现状不会长久，第三是住房有足够的需求，最后也给我们说了，也许今年二三月份，当开发商房子开始放量，房价和成交量会同时上升。下面有请东道主方强先生结合今天的两位专家和一位业主的意见，结合该项目的现状陈述一下自己的观点。
【方强】我非常赞同刚才张总和专家的意见，我建议客户正确的来判断当前的房价、市场的涨跌，要有一个正确的判断。我也有一个数据，对于购房需求的客户有个建议，我们从2007年，全国各地都在报出地王的消息，拿出的地价非常高，从11月在大兴，南六环外，23万平米地吸引了20多个开发公司竞标，最后花了12.5亿拿到这一块地，这是在南六环外，对于交通和市政设施非常差的情况下已经达到这个价格。12月份成交了一块地，在通州那里，整个面积13万多平米，成交价7个多亿，地价成本达到5500。房地产三方面成本，水泥、土地、人力成本，这样测算的话，水泥建材成本上涨了10%，CPI增幅上涨6.7%，随着各项消费的上涨，人力成本也在增加，再加上房地产开发最基本的税费。从这数据来看，对于通州那个项目，我们想均价不会低于一万，如果低于一万那么肯定亏本。而目前通州目前价格在七千。
【方强】我算这个帐主要给大家一个建议，怎么来正确判断当前所谓的拐点以及房价的涨跌。我的建议是选择最佳的机会，有购房需求的人及时出手，给自己带来更多的实惠。刚才张总发言时，现场客户不断听到的炮火，我们工地有一幢楼在封顶，也是我们今天新春大礼折现新闻发布会的理由。我建议大家，大家比较认可的，认为自己比较喜欢的项目，并且项目举行送礼活动，在这个时候，及时出手应该是非常合适的。
【主持人 张超】大家过一会儿可以看看新封顶的楼，虽然成交量萎缩，但是房价仍然在上涨，对于观望的消费者来说这也是很犹豫的问题，但是房子还是要买的，因为我们还要住。我们之所以在观望是因为我们在等待一个机会，也许对于购房者来说，这个拐点给了我们一双观望的眼睛，我们应该用这个眼睛来发现一个机会，就像金女士说的那样，也许在我们踩了足够的点之后，我们就应该出手了，该出手时咱们还得出手。只不过这个机会在什么时候呢？得需要你用自己的眼睛，用自己的心态去把握。我们今天的论坛到此结束，谢谢大家！
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2008-01-19 19:42:49
