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转发:于凌罡:房价再高越要冷静判断
房价再高越要冷静判断 2008-02-28 09:50:11
面对疯狂的房价，保持心平气和，坚持理性思考，是非常有难度的。即便是在房价有明显松动，甚至呈现回落趋势的今天，保持理性的心态，摆正自己的位置，好好算算这笔人生最大的开销，依旧是绝大多数家庭无法做到的。
对于普通的工薪家庭来说，有限的收入，与飞涨的房价，形成了巨大的反差，而普遍缺少理财知识的社会现实，更让人们很容易心理失衡，所以，我要用几个实际的例子，来帮助大家理性思考，并希望可以帮助大家做出正确的选择。
案例一：想住市区二手房，该买还是该租？
北京是个很大的城市，交通也非常拥堵，对于需要加班或下班后喜欢安排活动的年轻人来说，住在市区，太有必要了。而以目前北京东西北五环内的二手房价，随便买一套老两居，面积至少60平米，总价至少81万，均价不低于每平米13500元。而即便是在房租经过一年多快速上涨之后，如果选择租金年付，打算长期租住，知道理性付出的小两口，每月2500元，依旧很有把握租到同样的老两居。
对比“买”和“租”这两种选择，我们会发现，如果是买，首付三成，25万血汗钱立刻就得改姓，而且即便全额公积金贷款，月供也至少要3800元。按照25万本金理财可以得到10%的年收益计算，除了减少25万流动资金储备，选择“买”一年要付出的代价是：理财收益2.5万 + 3800元月供 x 12个月 ≈7.06万；
而选择“租”则只要付出：房租2500元 x 12个月 ≈ 3万；
就为这房子20年后，还有50年使用权是自己的，您至少要每年多付4万。
有这样两种“算法”，支持着那些坚持“买”房子的人们：
⒈ 毕竟20年后这房子是自己的了，为此宁可付出80万。
⒉ 房价总是要涨的，买了房子，资产就能快速增加啦。
其实，这样去想，是非常不明智的，道理很简单：
买房之前，您有至少25万本金（算装修恐怕要30万），租房住每年还能多投入4万，用于理财的话，20年下来，难道您能接受您的收益只是一套20年前的老房子？这完全是根本不会计算理财收益，也不知道理财只要您每月投入最多20小时，才会做出的错误决定。也就是说，买房子，在收益上完全划不来。
房地产的变现，是非常困难的，所以风险巨大，购买一套房价房租比324：1（总价81万÷每月2500元）的房子本身已经很可怕，很有风险，更可怕的，是您还要在20年里附加到这个已经很不合理房价里的收益预期，指望这样的房子具有很高的增值潜力，以抵消您所需要的收益预期，而且又要在需要时成功“解套”。试问，去年“五三○以后”，还没出股市的股民们，有几个赚钱的？试想，在○八以后，一套60平米的小房子，还可能达到您所需要的收益么？所以，买房子，在风险上完全靠不住。
人们都希望兼顾眼前利益和长期利益，在选择“买还是租”的问题上，租房子，无疑不仅有更现实的眼前利益，“每年省4万”，而且有更合理的长期利益，“可以把更多的资金投入理财，可以有更多的现金防范风险”。
所以，仅仅是一个“买的房子好歹是自己的”，这理由也太苍白了吧，难道，您存在银行的至少25万，还有每年可以省下来的4万元，就不是您自己的？
案例二：现在的房价，到郊区买新房还能升值么？
不可否认，这么多人明知道“房价高”，其实都是“想赢怕输”的心理在作祟，想的是如果房价一涨，自己买来的房子，就跟着增值；怕的是，如果自己不买，房子涨价，别人都赚了，自己似乎吃亏。
其实，这个问题，也非常简单，理财，当然是有多种渠道和方式的，买房子理财，在特殊情况下确实是可以赚钱的，什么叫特殊，现在这样两年就翻一翻，就叫特殊，但是，对于真想买房子自住的人来说，您把买来的房子卖了，将来住哪里？人是能上不能下的，没房子住，可以租，有了自己的房子，谁舍得卖？况且，就算您舍得卖，甚至就是想当炒房族，现在房价已经这样了，您还赶炒么？
炒房子，买进卖出，其实已经是在做买卖，做买卖，就要算帐。炒股，您每交易一次，不过付一个3‰的印花税，和2‰的交易成本，最后赚钱的其实还是人家交易所。而炒房子，宏观上看，您要付出的，是接近10%的交易税费，和超过成交房价30%的贷款利息，说白了，您炒房子发财不发财，没人敢说，可政府的房地产税费收入，银行的贷款利息收入，每年都是以千亿计算的净利润。对每个炒房者来说，或许存着自己没还那么多利息，税是对方出的迷糊账，可是，如果房子不再这么快速涨价，哪怕不跌，只是持平，您这么去炒房，还有意义么？
做事情，前人种树，后人乘凉；做买卖，可就是前人富贵，后人饥寒。
在房价已经有明显回落趋势，起码是不会象前两年那样猛涨的今天，我希望更多的人们理性起来，努力去学习理财知识，不要吊死在“炒房”这一条小路上。没错，您或许没学过理财，但只要您摆正心态，把心思用在该用的地方，每个月投入10个小时，您那有限的本金，就可以得到远比买房子更高的回报，而您的小日子，相信也会越过越好的。
提醒您一句：理财，不要凭感觉，要看计算，计算也好，算计也罢，总之是你不理财，财不理你，你若贪心，必得吃亏，做一辈子穷人不可怕，可怕的是摆不正心态，听不进劝，难道有谁会想世代都做穷人么？不想的话，您就抓紧学习理财，理性计算，摆正心态，好好算计这过日子，别再为了“想赢怕输”，为了所谓的“起码房子是我的”，而连“世界银行”的话都听不进去，去买什么房价房租比超过300，房价收入比超过10的房子，那本就是冤大头才干的傻事儿啊。
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2008-02-29 13:10:24
