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万科“亿元罚款” 戳中房价死穴的终极"绝招" （估计王石捐款门惹的祸！）
焦点房地产网 house.focus.cn 2008年07月31日11:34 焦点博客 杨少锋 (个人主页)
早上看到《上海证券报》一条消息，万科南京项目“光明城市”因涉嫌价格违规面临近亿元罚款。消息内容如下：
2003年8月，国内地产龙头企业万科在南京以4.5亿元的价格拿下近200亩的河西光明城市地块，楼面价2200元/平方米。到去年4月，万科开始销售光明城市第3期(即最后一期)的8栋物业，借助一路上涨的房地产大势，彼时的8楼住宅最高销售价格摸至万元以上。而根据部分业主的说法，销售人员当时的介绍是，最后两栋位置最好的“楼王”价格一定继续上涨。
但此后，所谓的两栋楼王却迟迟没有开盘。有传言称，万科可能将两栋楼以7000元至8000元/平方米的价格通过“团购”方式卖给某企业。但该说法遭到万科的否认。
根据目前市场情况，明明可以卖到万元以上的楼盘为何迟迟不开盘，或以低价促销？根据多方证实，万科此举源于南京“一房一价”的核价制。
去年5月，南京市物价局出台“一房一价”政策。根据规定，经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过核定基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。尚未销售面积部分实行“一套一价”制，最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。
按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。
根据上述规定，南京市物价局于去年4月9日便给万科光明城市三期发了“商品房价格的批复”，按照批复，该项目10幢楼的住宅商品房基准价格为7360元/平方米。算上5％的上浮幅度，10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米。批复文件中明确表示：“若成本发生较大变化，价格需作调整时，必须重新申报。”根据这一规定，以南京市物价部门审批，万科光明城市（三期）住宅商品房基准价格为每平方米7360元，销售价格可在基准价格基础上最高上浮5%。因为已经几乎售罄的前8栋物业均价高达8450元/平方米，若继续按照物价局指导价定价，最后两栋楼王价格须低至3900元/平方米左右。
如果物价局不改变政策，那么万科试图通过“楼王”牟取巨额利润的想法将彻底破灭，同时还将面临前期业主的巨大压力，消息称“前8幢近千名业主认为自己被欺骗，联名要求南京万科需要向近千名业主公开道歉，并双倍退还房价的15％，共计1.7亿元。”
5月份，突然有传闻称三期最好的2幢景观“楼王”，可能正在与一家企业密谈低价团购。坊间称团购价格大约在8000元/平方米左右。
通过关联企业的团购，然后再将现有房源变成二手房，由于物价局的规定并不涉及二手房，此举当然能够规避相关规定。如果物价局坚持原则，这恐怕也是万科唯一的出路。
据说，万科试图通过重新核定地价价值和成本的方式提高价格，但提出的理由通通被物价局所否定。
万科“光明城市”最终结局如何，我们还将拭目以待，但是南京物价局的“一房一价”政策，毫无疑问是戳中房价死穴的终极绝招。
“商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。”这个规定有其合理性，也有其浓厚的行政色彩，早在政策出台当初，笔者就密切关注。
市场经济发展到今天，在一个几乎完全市场化的行业进行政府定价，自然是违反了相关的原则，在法律角度上是找不到依据的。关键的问题，在于两点，一是“普通商品房利润不超过基数8％；二是规定自政策出台后尚未销售面积部分实行“一套一价”制，最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格”。直接由政府来规定一个行业的利润率显然是靠不住的，这点，也导致了政策出台之后的巨大争议，可以预见，有着良好的高层关系的万科决不会束手待擒，最终很可能交一些罚款了事。
但是，从这个政策对“光明城市”项目的杀伤力可以看出，“价格管制”对抑制房价来说是绝对的一个杀手锏。
回想起07年任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)同广州市市长关于“房价是由市场说了算还是市长说了算”的争论，笔者当时曾经做过评论：
“——我承认，作为商品，房价首先是由市场决定的，然而，如果这个商品成为一种暴利，或者存在囤积房源、哄抬物价行为的时候，政府是有权利进行干预的，正如方便面涨价一样。如果大米一斤卖一百元，政府应该不应该管？市场允许一个行业拥有一定的利润，但是这种利润是有一个合理的范围的，所以政府才设立了物价局。需要强调的是，美国之所以出台《反垄断法》，其根本目的是保证一个行业合理的竞争性，以确保消费者能够有着一定的选择权，市场化是有前提的，这个前提就是市场必须是在规则内健康的运行，超过规则就必须挨板子。所以当房价在房地产市场正常运行的时候，是应该市场说了算，但如果出轨太多的时候，市长是可以作为一个职务代表政府（请记住，市长不一定代表个人），是有权利对房价说了算的。”
问题只在于，合理的利润该是多少？我想，如果只是8％，恐怕现在的开发商不用调控，三分之二都将逃离房地产行业。除非国家宣布将房地产行业列为限制性行业，并出台法规规定细则。如果是100％，这个行业恐怕也会完蛋。
如果南京物价局把相关规定改一改，规定房价在核定价格基础上，每一次价格浮动都需要报备，浮动比例不得超过同期物价上涨幅度，每年不得超过一定次数，也许规定会合理很多。当然，核定的底价，也许调整到15％－20％左右会比较合理。而制订政策之前，在人大举行听政会，然后以立法形势给予确认法律地位，或者，实际操作上会更合理一些。
实际上，执行价格报备制度，笔者一直认为是抑制房价暴涨的一个非常有力手段，除了南京之外，福州也在执行相关的政策，这两个地方的物价局，敢为天下先，勇气实在值得嘉奖，但是，作为政府市场监管部门，如果制订政策的时候，更多考虑市场实际，以市场的准则而不是行政的准则来指导政策制订，也许更容易执行。
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2008-07-31 23:40:12
