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北京上半年累计退房2144次 退房潮让开发商不安
http://www.crei.cn 2008年8月11日 来源:第一财经周刊
北京退房潮？
据统计，今年上半年北京预售、现售商品房累计退房2144次，这座房价坚挺的城市也开始让开发商们坐卧不安了。
文｜CBN记者 王娜
宋晓栋没有想到，当初制定的降价和促销策略，竟然成了业主退房的罪魁祸首。
这位沿海集团华北区营销总监，最近常碰到客户向他咨询退房的事。
罗云就是其中之一，她已经无法忍受自己还未住过一天的房子就这样继续贬值下去，便找到宋晓栋要求退房。
这套位于北京朝阳区东四环美利山小区的80平方米两居室，是罗云在今年1月购买的，当时均价为13800元/平方米，这让罗云觉得很值，因为这个价格是沿海集团将楼盘由精装修改为毛坯房，每平方米降价近2000元后重新推向市场的，并且比周边同档次的楼盘便宜了一两千元。
但之后开发商又推出了买房送宝马车、12380元/平方米特价房等各种优惠活动，让罗云觉得自己“亏了”，她在缴纳了2万多元的违约金后，退房拿回了首付款。
“沿海赛洛城42套，美利山5套（同一小区不同期采用的两个案名，1月降价时赛洛城更名为美利山推出）”，宋晓栋数着今年退房的套数，他不断向《第一财经周刊》强调，这是个很小的数字，因为从今年1月到7月2日，他已经卖掉749套房子了。北京市房地产交易管理网（以下简称房交网）显示，去年赛洛城的退房率为0.95%，今年却达到了10.29%，美利山为0.31%。
美利山并不孤独。房地产网站搜房网的业主论坛里，北京的富力桃园、东亚上北中心、远洋一方、亦庄北岸、方恒国际中心等小区都有业主愤怒地发帖表示，因开发商降价销售，想要退房。
由万科在深圳发起的降价热潮，同样席卷着北京这座房价坚挺的城市，开发商们不再是一副无动于衷的架势，消费者持币待购的观望情绪以及低迷的成交量，让他们坐不住了。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队6月19日发布的数据显示，1至5月，北京商品房销售面积为360.3万平方米，比上年同期下降46.1%。虽然今年五·一假期由7天变为3天，但各地开发商仍推出打折优惠活动，试图抓住这难得的销售契机。然而，作为楼市“晴雨表”的五·一假日楼市表现未尽如人意。北京5月销售住宅7758套，为今年以来销售住宅套数最多的月份，但仍然比上年同期销售减少2123套。
于是，起初还遮遮掩掩暗中打折的北京楼市，现在正比拼着降价的速度。“北京四环的房子已经开始从最高峰时的17000元每平方米，向13000元每平方米调整。”明天地产副总经理陈云峰对《第一财经周刊》说，望京区域的星外星、朝青版块的罗马家园，精装修价格每平方米都在13000元左右。
上半年大规模的打折促销，引起了相关部门的重视。一位开发商透露，6月25日，北京建委下属主管部门北京城建研究中心组织了一个会议，万科、富力、珠江、中海地产等开发商被点名参加，针对目前市场上打折幅度比较大的开发商、项目，北京建委要求它们汇报为何大幅度打折销售等情况。
而这样的降价销售，无疑折射出了开发商资金链的紧张，为了迅速回笼资金维持公司运转，他们正在为2007年疯狂拿地付出代价。
富力地产2007年报显示，其现金仅为13亿元，负债总额已达415亿元，净负债比率高达139.5%，较2006年的71.5%大幅上升。截至2007年年底，富力地产共向银行举债199亿元，除要向政府支付的地价款外，今年富力地产需归还的贷款近74亿元。
这一切皆源于富力为回归A股而加速在全国的囤地和扩张。
2007年，富力地产的土地储备增加了46%，总建筑面积达到约2617.1万平方米。业内人士称，富力现有的土地储备足够其5年开发建设之需。
然而，回归A股一拖再拖，向银行贷款获取开发资金这条路又被强令堵死，这让富力在去年增加的土地储备成为一种负担。“若不能回归A股，富力地产将拼命卖楼，放缓拿地。” 4月2日，在上海召开的“2008中国房地产市场预测高峰论坛”上，富力地产董事长李思廉向记者透露。
李思廉的说法，在富力地产楼盘的销售过程中得到了印证。北京富力桃园的销售均价已从2月份前的14000元/平方米降至12500元/平方米。5月初该楼盘的销售广告显示，C29号楼1居、2居开盘均价为11500元/平方米；C16、C22号楼均价12600元/平方米（精装修价格），一次性付款享受9.8折，5天内签约并提供齐全按揭资料客户享受额外9.9折。
这引来了富力桃园前期业主的不满。从3月18日起，有业主连续发布3封公开信，要求开发企业差价补偿等。信中称：“富力桃园降价，已经造成我们当前的巨大经济损失，在同期交房、同样户型、面积等所有条件一致的情况下，我们比现在购买的业主多付了10万到30万元不等。”房交网显示，富力桃园今年共退房16套。
因为土地储备多同样承受着焦虑的，还有万科。
2008年5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，该公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的地王—东莞市南城水濂村地块(购地时楼面地价为3772.3元/平方米)。
北京一位地产中介项目经理透露，近期北京有>>意转让土地的开发商明显增多，转让的地块中，以住宅用地为主。曾经土地为王的房地产市场，开始向资金为王转变。在富力、万科这样的大开发商都觉得日子难挨之时，小开发商的命运可想而知。
“因促销降价而诱发的退房，占了退房情况的大部分。”陈云峰说。北京共有2144位购房者和罗云一样，在今年退掉了所购买的房子。《第一财经周刊》通过对房交网上4509个预售商品房项目信息和2858个现售商品房项目信息进行整理后，统计出今年上半年，北京预售商品房退房1672次，现售商品房退房472次，共计2144次，统计时间截至7月5日。退房次数较多的项目有：万象新天211次、韦伯国际中心53次、远洋一方50次、赛洛家园（赛洛城+美利山）47次、天鹅湾39次、世嘉博苑39次。
价格的变化也反映在了二手房市场。
21世纪不动产的销售人员称，位于东三环美景东方的二手房，去年售价在15000元/平方米，今年每平方米能便宜2000元，并且可选的房源比去年多不少。这个楼盘的开发商曾经将项目拿到温州去销售，而如今，善于投资的温州人正在见势抛盘，一家中介公司的内部网站上，美景东方有400多套房子等待出手。投资客抛盘的情况，同样出现在了国美第一城、富力城、珠江帝景等楼盘。
这使得二手房市场的房源明显增多。“去年是客户抢房子，今年是客户选房子。” 链家地产副总经理金育松对《第一财经周刊》说。但即使是这样，销售情况也并不乐观。“今年购房者一直在观望，二手房的刚性需求虽然存在，但需求不那么迫切了。”
在以土地储备衡量地产公司实力的年代，强烈的上市融资欲望和发展壮大的决心，使得开发商们在2007年拿地拿到亢奋，地王记录不断被刷新。高昂的地价刺激房价直线上涨，国家统计局发布的《2007年国民经济和社会发展统计公报》显示，去年70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。高房价使得购房者纷纷持币观望，楼盘销量尽显颓势。在银根紧缩的情况下，销售的遇冷使开发商们感受到了前所未有的资金压力，他们只得打折卖房子，以获取资金维持公司正常运转。而这样的降价销售，无疑给了购房者一个指向—房价开始向下，退房现象随之爆发。
当然，除去降价因素外，项目本身的硬伤也是造成同一楼盘退房率畸高的原因。
位于朝阳门外小庄的韦伯国际发展中心，就是一个极端的案例。在房交网上，该项目的退房信息自2005年取得销售许可证至今达916条，居各楼盘之首。退房数字如此之高，是因为资金方面出现问题，更换开发商所致。而退房数排名第二的美邦国际中心，正是北京著名的烂尾项目嘉利来大坑，当初开发商资金链断裂，使项目整整搁浅8年。其2007年的退房信息达217条。
而国家对第二套房贷首付比例的提高以及不断加息，也是诱发今年退房量高于往年的原因。一楼盘的销售总监表示，现在很多退房人的理由是，股市的萎靡压了大部分资金，对后面的支付没有信心。
“今年上半年北京住宅退房楼盘数量高于前3年同期。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉《第一财经周刊》。他在去年走访各个楼盘时发现，9月份二套房贷新政将首付比例提升至40%后，一些售楼人员为提升业绩，销售时有意淡化了这个政策将给购房者带来的影响，一些投资者购买了第二套甚至第三套房产，但随后却因银行按揭压力问题，导致了退房现象的发生。
虽然退房现象在北京房地产市场弥漫开来，但北京中原地产总经理李文杰坦言，很多开发商并不在意退房情况，往往还自行退房达到“销控”的目的。这在房产界已不是什么秘密。
为了制造楼盘热销的假象，开发商会先以员工或朋友的名义购买一部分房源，进行签约备案，抬高销售业绩，制造出虚假的销售繁荣。等到交房时间临近，集中退房现象便出现了。由于交房时按揭银行要将原先的开发商担保转为产权证担保，必须要办理产权证，使得虚假合同无法继续存留。开发商以退房形式取消备案，这部分房源又可以再次进行销售，实际上达到了暗中捂盘的作用。
除了捂盘惜售外，在资金紧张的情况下，有个别开发商会以假签约假按揭的方式来骗贷。
“市场中出现一定的退房比例是正常的。”SOHO中国董事长潘石屹说。尽管开发商们都表示，一定数量的退房对楼盘的销售不会造成影响，但在楼盘销量无回暖迹象的情况下，继续降价销售可能导致退房数量持续上升。
“如果还在大规模演变，那退房潮将来临。”美国格林证券首席经济学家孙飞对《第一财经周刊》说。因此，获取周转资金以维持楼盘价格的稳定成了开发商当前最重要的工作。
6月19日国泰君安证券研究所发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。
如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，7至9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目较少的公司，将面临生死大限。
因此，一些房地产商开始不惜代价进行融资。
恒大地产向新世界发展董事总经理郑家纯募资1.5亿美元，该笔借款年利率高达40%，目前恒大已成功融资6亿美元。而宁波大红鹰公司早前公告，公司以18%的贷款年利率借款给广源房地产，这一利率远远高于7.47%的一年期贷款基准年利率。房地产业融资成本年利率高达20%-30%的融资案例也有很多。除此之外，邵逸夫借35亿希望帮助碧桂园董事局主席杨国强入主TVB开展多元化经营，一些房地产商则以项目股权质押、典当方式进行融资。
一位开发商在解释不愿降价的原因时称，首先是开发商受到贷款银行的压力；更关键的是，如果降价，市场将进入观望期，回款速度会出问题。所以，开发商们宁可拿股权融资挺过去，也不愿意主动降价。
“杨国强意图收购TVB只是房企多元化潮即将开始的序幕，在这一轮宏观调控之后，熬过资金困境的房企将开始一轮多元化的浪潮。”杨少峰说。
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2008-08-25 17:34:42
