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牛刀：潘石屹涨价失败直接引发北京楼市降价狂潮
甚至连潘石屹的售楼小姐都不愿意提涨价的事，可见潘先生这一次是玩砸了。SOHO中国旗下的楼盘，从提价以来，即使作假也没有多少成交量，而真正成交的基本都是折后成交，不具备涨价的一点效应。怪不得网友们说，潘石屹的涨价是一场闹剧。
如果仅仅只是一场闹剧倒也作罢，可偏偏还真有人傻学。重庆龙湖地产把这一招搬到了重庆，扬言涨价每平米300至1000元，尽管炒得沸沸扬扬，但同样遭到了网友的唾弃。在南京、武汉听说也有开发商逆势而动，扬言涨价，在潘石屹的闹剧还没有完全收场时，赶紧紧急刹车了。
前几天，我在接受一家电视台采访时，就潘石屹的涨价坦率的谈了我的看法，如果潘石屹涨价成功，北京楼市还将持续观望；如果潘石屹涨价失败，北京楼市将迎来又一轮狂跌。为什么呢？因为潘石屹找到了一个最好的时间节点，为北京楼市做了一次极好的风向标。
从个案来说，陈建明博客指出，北京将有50%以上楼盘被迫降价销售。从区域来说，我在今年五月就说过，东部将是北京房价下降的起锚地，然后就是顺风顺水，所向披靡。今年5月，河北燕郊的楼盘在推盘量极大的情况下，开始降价销售，个盘降价幅度超过40%，一般降价也有20%左右。
燕郊一降价，北京五一期间居然没有成交量，那么很显然，紧靠燕郊的通州肯定撑不住，我当时认为因政策和地域差异，通州还能撑六个月。没想到，四个月不到，通州房价已经下跌30%左右，那么，接下来就是东五环东四环东三环周边了，同样撑不住六个月。市场对高房价的抵制情绪，其实一目了然。
除了市场对北京高房价的抵制情绪外，还有投资客的撤离。今年五月，温州炒家开始撤出北京楼市，致使当月北京房价环比下降253元每平方米。今年七月，我得到最可靠的资料，山西煤老板商议奥运后分期分批开始售卖北京楼盘，提醒市场予以关注。昨天，中原地产李文杰撰写博客，北京二手房连续六月下降，其实，最大的降价潮还没到来。
潘石屹的涨价事件，很快将引爆北京二手房的降价狂潮。因为这么巨大的炒作，已经引发了市场的高度关注。严格来说，北京的商业地产的过剩局面，奥运一结束就显现出来；普通住宅市场因为房价过高，对刚性需求产生强大的挤出效应，本来想买楼的，一看这个房价二话不说调头就走；写字楼市场因为不涉及民生，应该有一个好的销售，但是，因为开发商们一股脑地扑向住宅市场，致使写字楼供应偏少；至于别墅等高端项目应该可以逆势走强的，因为只针对少数富豪阶层，无关刚性需求。
潘石屹的项目，原本受到市场下跌的因素极少。北京公馆项目主力户型面积在150~300平方米之间，均价42000元/平方米，精装修配全套家电。三里屯SOHO是北京朝阳区三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区，由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，整个项目总占地约51245万平方米。该项目公寓目前销售均价为每平方米38000~40000元。
这样两个项目，尽管售价过高，但你悄悄的做，悄悄的卖，应该也能找到目标客群，尽管不指望快速销售，但还是能卖得动的。无奈，潘先生不甘寂寞，来一个涨价，整个血淋淋的资本暴利，一下暴露在公众眼底，促使买家重估价值，因为没有谁愿意在这个时候被斩上一刀的。尽管其实并没有涨价，还照样可以打折，但你的涨价不足以说明你值得涨价，不值得的事，再有钱也不愿意干的。
于是，一个奇怪的现象就出现了，因为眼睁睁等着潘石屹涨价后，给市场一点信心的开发商们，得知这个结果，许多放弃了等待和观望，纷纷重新拟定降价方案。因为钱不等人，与其耗下去承担更大的成本，还不如主动降价多给买家一些实惠，这样，起码可以不影响公司的运作。北京现房存量已经到达146227套，期房167457套，均已是历史高位，依靠现在日均200左右的成交，无法维持楼市正常的运作，原本引而不拔的降价狂潮，终于被潘石屹的涨价失败而激发。相信大规模的降价之后，北京楼市尽快走向理性的回归。
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2008-09-05 17:15:06
