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房价开始跌了吗？
◇房地产行业是先有需求空缺，然后有资金短缺，因此，单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。
◇目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。
◇房地产市场
正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向中期公开下跌的转折点。
今年房地产业资金缺口将达6730亿元，一改去年负资金缺口的态势。由北京师范大学金融研究中心钟伟、魏伟、王静组成的课题组作出的房地产行业资金供求缺口分析报告显示，房价面临在中期内公开下跌的转折点，房地产行业陷入中期调整的可能性较大。
资金供给仍会进一步收紧
该课题组估计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，较2007年负的资金缺口有明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但报告同时认为，资金供求存在缺口，并不意味着进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。
报告显示，目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快，银行开发贷款增速略有收紧，但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例，贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行，而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降。“需求萎缩和资金绷紧预示着房地产业开始进入了调整期，这个过程可能比预想的更漫长”。
报告认为，房地产行业是先有需求空缺，然后有资金短缺，因此，单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。增加行业资金供给无法扭转宏观经济颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期，因此房地产资金供给仍会进一步收紧。
房价将转为公开下跌
房地产销售面积和销售金额的双双下降，给了房地产行业以沉重压力。报告认为，调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓，“目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式”。
“供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转”，报告认为，需求面的打击是房价增速减缓的主要原因。到2008年上半年为止，全国范围的房价还没有出现大幅度下跌的情况。然而，随着需求的继续减弱，房地产市场观望情绪会进一步加剧，同时中国经济的增长也相对趋缓，房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向中期公开下跌的转折点。
调整过程或会长达几年
对于2009年的房地产市场，课题组认为有两种可能的调整轨迹：其一是中期调整，房地产市场进一步走向萧条，进入一个长期的深度调整期；其二是短期调整，在经历一年多的调整后，到2009年底出现较为明显的复苏势头，房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。“而房地产行业陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性”。
课题组表示，决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年底有望走出低谷。
报告估算，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元；如果是短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。“如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。” （李婧）
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2008-09-23 10:13:25
