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律易通案例说法—委托购房合同无效的风险
委托购房合同无效的风险
提起购房作为普通百姓乃一生大事，但老百姓对于购房过程中的风险却很难把握。而造成这一主要原因就是，老百姓对政府关于房屋买卖的政策规定以及签订相关合同所依据的法律、法规知之甚少。就此，我以案说法，希望对正在买房的或正要准备买房的朋友有所帮助。
2008年9月孙某经人介绍，认识一家房产公司的负责人付某，希望该房产公司能为自己购买一套位于北京市昌平区回龙观镇天露园小区的经济适用房，面积在95平米左右的两居室。对此房产公司完全答应。于是2008年9月13日双方签定了一份《购房协议书》，协议约定：
1、孙某（甲方）委托房产公司（乙方）购买位于北京市昌平区回龙观镇天露园小区的经济适用房，面积在95平米左右的两居室。
2、孙某在签定本协议时向房产公司交纳二万元购房定金。
3、房产公司在签定本协议15日内与孙某签定相关购房合同，确定付款、房屋交接日期及手续办理等事宜。
4、如果在此规定时间内房产公司不能为孙某签订购房合同以及相关购房手续，房产公司将退还孙某二万元购房定金，并再向孙某承担二万元违约金。
但在就在孙某按照约定支付二万元购房定金后，房产公司却未按照协议约定的期限履行自己的义务。在约定期限15天过后，孙某依据双方约定要求房产公司退还所收二万元购房定金，解除本协议，同时，不要求房产公司承担2万元违约金。但孙某所要定金一直遭到房产公司的拒绝，理由是，要求再给一定的宽限时间，同时给孙某写了两份书面保证，第一份保证房产公司承诺2008年10月15日一定能办好手续，结果没有办成。第二份保证房产公司又给孙某承诺2008年11月14日一定取到购房手续，如果没有取到，则愿意在2008年11月24日退还孙某二万元购房定金，并愿意按照此前协议约定再赔偿孙某违约金二万元。对此承诺孙某也只能被迫接受。在第二次房产公司承诺期限过后，孙某再次交涉， 但这时房产公司的态度很生硬，给孙某指了两条路，一条是：在家等，办好了我们会通知你；一条是：你现在要钱没有。
最终，孙某无耐找到我，希望通过法律途径能够挽回自己的损失，我听了孙某的叙述，看来孙某提供的《购房协议书》以及对方给孙某出具的收据、保证书等材料后，我问了孙某三个问题：
1、你有购买经济适用房的资格吗？
2、你觉得你签定的这份《购房协议书》有效吗？
3、你觉得2万元违约金对方能否承担？
对于我的第一个问题，孙某回答说：“我应该不符合购买经济适用房的资格”，我说：“为什么说应该不符合呢？”，孙某讲：“我原先办过一个经济适用房审批表，但现在过期作废了。因为当时是托关系办的，所以现在应该办不下来了”。对于我的第二、第三个问题，孙某回答的都很坚决，首先孙某认为所签《购房协议书》有效；其次孙某认为，房产公司应该按照约定双倍返还定金共计4万元。
现在我们对此案例进行分析：
首先，孙某与房产公司签订的《购房协议书》，其实是一份委托购房合同，就孙某委托房产公司为其购买某小区的经济适用房相关事宜做的一个约定。
其次，根据北京市《经济适用住房管理办法》之规定，孙某不具有购买该市经济适用房的条件。
通过以上两点，我们可以得出一个结论，也就是孙某在没有购买经济适用房资格的前提下与房产公司签订了一份委托购买经济适用房的协议。那么，首先孙某与房产公司，违反了购买经济适用房的有关规定。其次，按照《合同法》之规定，签的这份合同是一份无效合同。对于无效合同，不存在违约责任的承担，也就是孙某只能要回自己的2万元定金，房产公司不承担违约责任。
这下我们就明白了，房产公司为什么敢一再承诺愿意承担2万元违约金。因为他们明白：如果能为孙某买到经济适用房，那当然好。如果买不到，他们采取的办法一是拖时间再找机会尽量为孙某购买。实在买不到，他们就破罐子破摔，能不退定金就不退，打官司房产公司他们本就知道合同无效，自己不承担违约责任大不了退你2万元定金，最坏也就如此。
可见，在这个案例当中，对于房产公司来讲是没有什么风险的，而对于孙某来讲却是风险很大，孙某的结果可能是房子没买到，交了的定金也要不回，最终打官司要回的也只能是2万元定金，而造成的诉讼成本和其它损失也只能自己承担。
最终，这个案件经朝阳区南磨房法庭审理，确认孙某与房产公司签订的《购房协议书》无效。判决：房产公司在判决生效7日内返还孙某2万元购房定金，对原告孙某要求被告承担2万元违约金的诉讼请求不予支持，诉讼费400元由被告房产公司承担。
通过这个案例给大家作如下法律提示：
1、签定的这种委托合同，一定要知道自己是否具有签定合同的主体资格，签定的内容是否合法。从而确定合同的效力，以免发生纠纷得不到法律的保护。
2、不管房产公司签定合同前是怎么给你承诺的，切忌不能先给付定金，等对方为你办理好相关手续后你在兑现定金。如果房产公司不答应，你可以以书面承诺的方式给房产公司出具保证。如果房产公司对采取这种办法还不接受。对于这种房产公司你就应该谨防上当受骗。
联系方式： QQ:818565053
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2009-01-15 15:43:13
