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北京超高退房率引政府关注
2009年04月25日09:21 华夏时报
一季度北京部分楼盘退房量
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本报记者 王冰凝 北京报道
京城热销楼盘背后惊现高退房率，如同孔雀开屏风光之时却露出了难堪的屁股，不由得再次给一季度的楼市回暖打上个折扣。记者统计北京市房地产交易管理网上的交易信息发现，截至4月23日 ，北京一季度多家热销楼盘退房就超过60套。
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海指出，今年一季度的退房潮中，估计不少是因开发商的假按揭，这也进一步揭示了一季度楼市回暖的假象。而中国银监会相关负责人告诉《华夏时报》记者，假按揭一般出现在各银行内部，一旦发现有此类现象，银监会将责令银行进行调查。
多家楼盘一季度退房
超60套
一季度的北京楼市，可谓如火如荼。
4月22日，根据北京市统计局的统计，北京一季度商品房销售315.3万平方米，同比增长81.1%，增幅在全国遥遥领先。远洋一方 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、沿海赛洛城等楼盘甚至出现排队疯抢，保利百合花园、星河湾、中信城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)则宣称卖出了超过1亿元的销售回款。北京楼市真的开始回暖了？
根据记者统计，一季度星河湾成交住宅套数67套，但一季度退房套数15套；锦官苑一季度成交住宅44套，但一季度退房套数却达到86套；三里屯SOHO (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)中心一季度成交住宅套数11套，一季度退房套数为63套，其中一季度万科假日风景家园退房套数10套；中信锦园退房套数11套，远洋一方一季度以来退房套数达61套。
与此同时，截止到2009年4月23日，中堂 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)退房率为21.68%，2009年一季度以来共计退房48套，其中2009年1月14日一天，退房套数高达46套；沸城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、尚城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、瑞雪春堂 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)的退房率分别高达30.85%、11.64%和6.1%；武夷·城市左岸 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)的两个销售许可证的退房率分别为2.13%和4.35%；中信城的退房率为3.32%。
目前尚没有官方统计部门对北京楼市一季度的退房情况进行过统计，但记者仅统计了部分京城热销项目的退房数量，却也不难发现，不少在售热销项目背后都有着惊人的退房数字，为什么一季度让消费者排号抢购的项目，却惊现高退房率？
高退房率隐藏假按揭可能
“按照往常经验，退房率高一般是项目本身的问题或者政策的问题，比如房屋出现质量问题或者价格问题引发退房，但这属于个别楼盘，不具有典型性，还有之前政府提高二套房首付和利率，也曾出现过集中退房现象。而去年的退房潮则主要是因为房价下跌导致高价进入的购房者退房。”京展担保地产分析师戴晓光指出，“今年一季度楼市热销的背后，却出现较大数量的退房现象，在政策利好和项目本身没有问题的背景下，应该不全是购房者的正常退房现象，而不小的一部分可能是地产商的虚假成交，比如假按揭。”
针对部分楼盘某一天集中退房几十套，戴晓光指出，以往楼盘也出现过集中退房，政策规定开发商在拿到预售许可证后三天开盘，于是个别项目为了制造开盘的火爆现象，先自行买房再退房。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也认为，一个项目存在一定比例的“退房”是正常的现象，但是动辄20%多退房率的项目就不好自圆其说了。
华夏银行一内部人士向记者透露，目前各银行都注意到假按揭的存在，因为位置好、价格低等原因，一季度个别楼盘的热销是真实的，但个别楼盘确实存在假按揭，而且银监会相关部门也在紧密注意此问题。“不过因为很难找出证据，所以不好证明具体哪些楼盘确实存在假按揭。”他表示。
业内资深人士则指出，观察楼盘的成交变化，如果某楼盘签订过预售许可合同，但又被锁定，可能就是因为企业自行操作买了又退出现违规；今天出现已售的楼盘，过几天又变成可售的，也可能是假按揭。但目前尚没有一种办法可以立即界定假按揭。
政府开始关注假按揭
在曹建海看来，目前低利率的政策下，个人住房贷款的利率要比开发贷款低，通过虚假成交买了再退和假按揭，开发商不但没有什么资金损失，甚至还可以套现贷款，然后再在二手房市场低价卖出。开发商通过假按揭既套现了银行贷款，缓解了资金问题，又回避了降低房价售楼的尴尬，并推高了房价。而政府目前并未出台过相关的政策对开发商假按揭进行处罚。
“开发商控制好虚假成交的比例，一方面控制房源制造了假繁荣，一方面未影响正常的房屋销售，还能套现出低利率贷款，然后捂盘抬价再出售，又不用受到政策处罚，何乐而不为？”戴晓光说。
而目前政府相关部门已经注意到此问题的严重性。日前，最高人民法院副院长奚晓明在人民法院应对金融危机商事审判工作座谈会上表示，目前法院受理案件中出现了买卖合同主动违约比例增大、虚假按揭贷款案件开始明显增多等现象。
而在北京，对于不同档次的楼盘，房产交易部门都会设定不同的退房比例“红线”，一旦发现有楼盘因集中出现大量退房而涉嫌“假按揭”时，会主动介入调查。另外，上海银监局在日前下达的工作意见中表示，要特别重点防范假按揭案件。
中国银监会相关负责人称一旦发现假按揭，将责令银行内部进行调查，但该人士并未告诉记者对假按揭的相关处罚措施。“政策面不仅应该防范，更应该出台严厉的处罚措施。”曹建海认为。
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2009-04-26 00:26:01
