央企欲化身楼市终结者

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独钓寒江雪

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央企欲化身楼市终结者

　经历多年的成长，国内房地产开发企业已经很有些规模。特别是在近几年，随着楼市的不断趋热和房价的快速上涨，房地产开发企业在资产规模、开发收入等方面都取得了迅猛增长，房地产几乎成了国内最好赚钱的行业。以“地王”为标志，这种从外到内的快速膨胀在2007年前后达到了它的第一个顶峰。
　　与2007年的群雄逐鹿不同，2009年的“地王”争夺战中多出了更多国企甚至央企的身影，两个月的时间里，北京已有6块土地被央企拿走。这一波发生在楼市上的“国进民退” 使北京出让溢价率超过100%的地块比重在短短一个月之间由17%蹿升至56%。虽然这些央企成员普遍在房地产行业涉足未深，但并不影响他们决策的果断性和大手笔。曾经创造过“地王”辉煌的民营资本，这一回显然是小巫见到了大巫。
　　央企的豪迈出手不仅被业内视为“十余年罕见”，也让力图借势再创辉煌的民营资本牢骚满腹。毫无疑问的是，国有资本在与民营资本竞争的过程中存在着天然的优势，比如说资金后盾，比如说信贷环境，虽然这些央企未必直接出手，但通过下属的某些子公司来完成操作实际上是一回事。因此，任志强大呼“不公平”应该说是有充分理由的。
　　2009年的这一轮拿地热潮有着2008年土地成交大幅缩水的背景，开发企业在土地储备上都有不同程度的“断顿”。眼下成交火热、开发企业钱包再次充盈起来，土地饥渴也变得更为急迫。但应该注意的是，不少央企扮演着“行业新兵”角色，对他们来说，参加“土地争夺战”很大程度上并不是为了业务延续，而是开拓。这种开拓行为至少能反映出两方面的问题：首先，房地产领域依旧是很赚钱的，至少要比这些央企目前主营业务要更赚钱；另外，也折射出目前实体经济环境仍不容乐观，至少2~3年内实体经济的预期收益比不上房地产。所以，即使从来就没有搞过房地产，国有资本也乐于并敢于向房地产领域流动。国有资本如此，灵活机动的民营资本同样也会存在类似的流转，虽然在形式上未必都是搞开发，但炒房也是一种参与。
　　从根上来追究，国有资本是属于全民的。也就是说，央企的钱是全民的，国有银行的钱是全民的；类推下去，城市土地也是全民的。用全民的钱，买全民的地，央企买地多少带有点幽默色彩。若从单纯的企业角色上还能说的过去，但从宏观角度上看，一边是地方，一边是中央，这样一个“左手换右手”的成分就比较明显了。这种情况下的土地报价完全可以朝着脱离市场价值的方向狂奔，增加GDP之外，还能够在当前“标杆定价”体系下带来明显的托市效果。
　　“标杆定价”在早期楼市中是不明显的，比如汤臣一品早期报出天价并没有什么人买账，一方面是由于价格落差过大，另一方面还在于当时的市场氛围并不是特别火热，市场情绪还没有调动起来。经历“地王”热潮之后，市场情绪开始发生明显变化，特别是在09年多个城市表现“供不应求”的时时候，项目“跳价”频频发生，以区域最高价项目为标尺的“标杆定价”氛围逐渐成熟起来，涨价变得没有理由。这种市场环境下，新地王的诞生对周边房价的拉高效用越来越明显。这种脱离实际价值的价格虚涨无疑蕴含着巨大的泡沫成分，央企“不计成本、只管举牌”扫荡式土地采购无疑在为这种泡沫推波助澜，真正是“炒房的笑，买房的哭”。
　　央企在土地市场的纵横驰骋因“保八”任务而被纵容，激发出的楼市泡沫目前有着持续的政策及资金等要素支撑。但泡沫越大，未来需要的支撑也就越大。一旦政策效能消退，楼市将被迫进入自我调整，不仅会杀伤金融系统，更会给整个国民经济带来严重冲击，其破坏程度取决于泡沫大小。央企作为国内经济实体的终极形式，所蕴含的能量为其他企业难以匹及。如果缺少有效的管控，恣意释放的后果往往是灾难性的。

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~~等待和希望
——人类全部的智慧就包含在这两个字里

2009-07-29 11:36:05