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石家庄上千套经适房遭弃购 相关部门承认定价偏高
申购者称开发利润超标致定价过高；相关部门称河北省审计厅正复核成本
- 关注焦点
近日，石家庄网友发帖称，因均价高出附近商品房和购房者无继承权，该市上千套经适房遭弃购。对此，该市相关部门回应称，定价偏高因建设时遇到建材涨价等因素，但这批房不可能降价。当地官员承认，因当地中等收入阶层住房问题基本解决，经适房可能退出舞台中心。
本报讯 近日，有申购者反映，石家庄市今年推出的首批经适房，上千套遭遇弃购。申购者指出，经适房利润超过国家规定的3%，导致定价超高。当地相关部门回应称，虽然开发企业为其下属企业，但该批经适房定价合理，也没有发现虚报现象，因此不可能降价。
今年首批经适房申购遇冷
石家庄今年推出的首批经适房，遭弃购危机。据申购者张先群(化名)介绍，该市首批经适房分为两个楼盘，分别为安苑二期和南岭小区，位于该市市区最边上。
张先群说，安苑二期和南岭小区，共3000多套住房，申购之初已露鸡肋迹象。两个小区均价定为2680元/平米，一部分楼盘甚至达到了2800元/平米，仅比附近普通商品房低200元到400元，以至于安苑二期公开供应2389套房，只有1070户申购，排号选房者又少了333户。南岭小区申购者反映也有弃购。
该批经适房利润被指超标
有申购者指出，按照石家庄市物价局《石价宅字(2009)经济适用住房价格批准书》，安苑二期容积率为2.5，地价按150万/亩，财务成本按6%年利率计算，政府收费部分按100元/平米算，其项目成本约为：
土地费用900元/平米，建安成本1000元/平米，加上前期设计、勘察等费用，项目全部成本约2280元/平米。而现在的售价为2680元/平米，项目利润率为17.5%。
而按照国家规定，开发商在开发经适房时，利润不得超过3%。除去去年建材价位较高因素，现利润仍然涉嫌超标。
而5月份，该市房产部门的数据显示，多层商品房均价3117元，经适房均价2116元。
对比上述价格，申购者认为，有关部门是在“打经适房的招牌，卖商品房的价。”
申购者透露，安苑二期开发企业———石家庄市安居房地产开发经营有限公司，是该市住房保障和房产管理局下属企业，这样的“父子关系”可能推高了房价。
申购者介绍，购房合同规定：买受人对本套经济适用房拥有有限产权，不得进行出租经营。
一位申购者感叹：“这样的经适房价格，对开发商太经济了。”
虽然，南岭小区开发商并非房管局下属企业，但因价格偏高，该小区申购者和安苑二期申购者均要求降价，并要求明确产权问题。
物价部门称价优商品房
然而，当地相关部门认为，上述经适房定价，比邻近商品房具有价格优势。
石家庄市物价局经营收费处处长孙客新提供的7月25日更新数据显示，距安苑二期约300米的楼盘价位分别为：丽日青城现房3700元/平米，凤凰城期房4200元/平米。
孙客新说，物价部门当初定价时，参照建房成本为准，而非周边的商品房价格。石家庄市物价局成本调查队出示的安苑二期建房成本审核报告显示，安苑小区B区住宅成本(不含税)为每平方米2348.59元，C区住宅成本(不含税)为每平方米2473.77元。
申购者认为，如果以此计算，B区和C区住宅利润也超过13%。
房管部门承认定价偏高
据当地媒体报道，6月份，该市商品房均价3300元，而记者尚未获得该月经适房均价。
对此，石家庄市住房保障和房产管理局副局长肖香宝承认，这次推出的经适房定价比以往高，“容积率低、建材成本上涨，是定价较高的主因”。
肖香宝承认，安苑二期开发企业确属局里下属企业，“但我可以负责任地说，该项目实行了公开招标，如有证据显示有人故意增大成本，我们将严厉追责。”
另外，对于有限产权说法，肖香宝解释说，石家庄市廉租住房和经济适用住房管理中心解释称，有限产权就是说，如获得房屋产权后可立即转让，但须经政府价格部门会同房管部门定价，出售给符合经适房购买条件的家庭。肖香宝介绍，2007年后，石家庄市严格执行这些规定，合同未注明房主拥有继承权，确实存在疏忽。
7月27日，石家庄市审计局驻建筑口特派办主任张肴波表示，河北省审计厅正在复核该批经适房建设成本，“结果还没出来”。
- 表态
“产权和价格不能轻易变”
该市官员称可将弃购房出售，利润补贴给申购者
“如果不是为了打击经适房被炒，也不会有有限产权一说，房子会卖得更好。”石家庄市住房保障和房产管理局副局长肖香宝说，经适房被弃，说明老百姓不满意，但价格和产权方面，“市政府不能轻易变更”。
肖香宝说，如果把这弃购房作为商品房出售，然后将利润补贴给申购者，也符合政策。
“这不是闹一下就降的问题，毕竟属于国有资产。”石家庄市政府副秘书长董玉辉明确表示：没有降价空间。
- 备忘
弃购事件(部分)
● 2007年7月14日
济南204套经适房过半被弃购
● 2008年8月
杭州第一期经适房两成遭弃购
● 2008年12月
广州首批经适房1170套被弃购
● 2008年
该年度深圳市388套经济适用房遭弃购
- 探因
“经适房要退出舞台中心”
石家庄市房管部门称下一步将对廉租房倾斜
记者调查发现，石家庄市经适房遭遇弃购，还有深层次原因。
经适房开发资金筹集是难点
按照国家规定，政府只给予经适房建设政策支持，但资金必须由地方政府筹集，这让经适房建设，首先面临资金难题。
采访中，石家庄市住房保障和房产管理局副局长肖香宝介绍，在经适房建设中，政府只提供政策及土地优惠，而建房资金由房地产公司负责。开发企业一般先行垫付或者政府出面寻求银行资助，然后出售经适房回收资金。
而房产公司的资金又从何而来？肖香宝透露，安苑二期的开发商资金，源于国家开发银行给予的4亿元贷款资助，而这笔资金是副市长王大虎到任后争取来的。
相关专家称，开发企业垫付资金，数目巨大，且利润不如商品房，资金确实是个难题。而安苑二期的建设资金获取，只是个案。
房市低迷时5%利润可吸引开发企业
肖香宝说，开发经适房，房产企业只被允许3%利润，政府还可以减免2%管理费，也就是说利润大致为5%。加之，经适房售卖有保障，在房产市场低迷的情况下，企业愿意开发经适房，“有事做总比没事做好”。
石家庄房市经历年初的调整后，进入五六月份，均价大涨，这样的情况下，开发商是否愿意介入经适房开发，肖香宝未予回应。
经适房户型位置等不利因素遭诟病
经适房建成后，出现弃购的原因，不外乎价格、户型、位置等。
肖香宝介绍，当初建设这批经适房时，他就怀疑其可能会成为鸡肋。
“建造时正好遇到建材价格上涨，好不容易买到了吧，以石家庄现在的家庭结构，一家三代，就60多平米，又不够住。”肖香宝说，还有低收入者去银行贷款都有较大困难。
而申购者张先群介绍，二环处于石家庄市区边缘地带，这样的地理位置也为申购者所诟病。
申购者认为体内循环太过苛刻
另外，石家庄对转卖经适房行为实行“体内循环”，有限产权是指，购买上述两套经适房者，可以随时上市，但必须经过当地物价部门定价，然后购买者只能是后面排号的经适房申购者。申购者认为限制条件过于苛刻。
肖香宝坦承，如果不是为了避免打击经适房落入炒房者手中，也不会出现“体内循环”，便不会导致申购者误读，更不会出现大面积弃购。
中等收入阶层住房解决 经适房必将退出
虽然如此，但肖香宝指出，经适房投入巨大，回报也很明显。他说，经适房和商品房一起，使石家庄人均居住面积，从90年代初的9平米涨到现在的28平米。
但随着中等收入阶层住房问题的逐步解决，肖香宝说，现在到了解决低收入阶层住房的时候，而廉租房比经适房的优势更加明显，所以经适房必须从舞台的中央退居到次要位置。
低收入家庭难购经适房可租廉租房
肖香宝说，解决低收入者住房问题，廉租房是更佳的选择。低收入者如果要买房，不管是经适房还是商品房，都面临严峻的银行信贷问题，廉租房就可以解决这个问题。
据肖香宝介绍，石家庄现在的主要工作就是解决低收入阶层的住房问题，“我只能说，廉租房更合适，这也是石家庄下一步的政策倾斜方向”。(吴伟)
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用好你手里现有的相机，器材上无止尽，浮云... *^__^*
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2009-08-03 11:55:43
