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房地产价格为什么要涨
房地产价格为什么要涨
本文就本人现在对房地产市场的理解，分析整理一下房地产为什么要涨的问题。
上涨因素分析：
一、购买需求。
最近的10年是中国历史上50、60年代生育高峰后代集中结婚成家的一段时期。需求是刚性的，这不用说
大家也都在媒体报道中看的太多了。2015年是中国年轻人口高峰，之后就恐怕难有房地产泡沫了，房地产商
为什么现在信心十足，很大程度上也是因为知道中国人口底牌的缘故。6年内需求肯定大于供给，这是定数，所以政府怎么引导都没用，除非敲打。。
同时，由于我国现在的城市化初期阶段特征，每年都大量的青年人涌入都市，但就租房需求一项也可以
隔山打牛推动新房市场很多。
以上是第一次购房需求，二次改善型需求就更多了，现在主力财富群体的40-50岁人群大部分都住着上世
纪修建的楼房、小区，相比之下居住环境肯定比新房要差很多。所以随便哪家都想有点钱就换个面积更大
居住更舒适的地方去住住，也要考虑颐养天年了。
二、流动性。
流动性是什么，就是钱太多了。但是钱太多了怎么老百姓越来越感觉买不到房呢，这说明钱很多的这群人并不是老百姓，或者这些钱根本就不是从正规渠道而来。有短期暴利群体，有海外资金、有利用关系从银
行企业里挪用出来的资金，甚至有官员的受贿赃款。
所以说流动性的问题根本上是潜在高可支配资金群体的流动性问题，不是普通人的流动性问题。本质上还是收入差距过大。
三、投资（投机）需求。
如果单从投资角度来分析房地产市场，那我们又可以找到若干冠冕堂皇的理由来支持上涨
1).人民币升值因素，一国本币如升值预期强烈，理论上该国的资产价格（房地产、股市）都会上涨。
2).收入增长因素，理论上国民的收入增长速度应该是高于至少接近GDP的增长速度的，那么也就是说
如果保持8%GDP增速10年复合收入应该增长至少2.15倍(不考虑通货膨胀的影响).那房价假设跟随GDP增速
来涨价，投资的本益比是12.5倍，也就是说不考虑旧房折旧，十年房价也应该翻个翻了。
而且事实上最近十五年来普通老百姓的收入也大概有10倍的增长，那从这个角度来看，是不是十倍的房价增长也挺正常呢。
但这里引出了一个问题，我们国家的GDP很大程度上是靠政府投资来支持的，而政府投资对于各行业的
收益程度是不均衡的，基建是受益最大，其他行业越传导利润越少。最后造成一个结果，就是GDP增长
富了包工头和地产商。这点大家看看每年福布斯排行版中哪个行业的富翁最多就一清二楚了。
3).成本因素。
随着房价高涨，土地价格自然也会水涨船高。由此，城市的拆迁成本提高也就为地产商鼓吹高房价合理论
提供了注脚。除此之外，政府在整个过程中征收的各种名目费用、各种税项其实也是助长了房地产价格走
高的行为。
四.定价机制。
房地产价格不算在CPI当中，猪肉不能随便涨价，房地产商却可以随便涨价，也不受物价指导部门的监管。此消彼长，
房地产价格定价权可不全部把握在地产商手中，政府和需求者都没有定价权。同样是消费，买菜就可以砍价买房子这么重要的东西为什么老百姓只能等待地产商发慈悲促销放几套特价房呢？政府在这个行业因为利益的捆绑，根本就没有有效的监管机制。
由此上原因综合导致了房价不该涨，但的确涨了，而且掉不下来的尴尬局面。
如果地产下跌会怎么样：
1). 银行大量坏账，银行业将经历中国式房地产贷款危机，很多企业都做房地产投资，资金链断裂必然导致很多企业的链式破产。
2). 地产行业倒下，钢铁、水泥、重型机械、家电、建材、化工都要受到影响，所谓唇亡齿寒啊。
3). 地方收入锐减，危害党政者的利益。
4). 之前高位接盘的购房者会集体抗议，引发社会矛盾。
现在的问题就是地产行业通过种种的利益链条，绑架了国民经济，反正我就耍流氓，我不行了大家都跟着死。另外，由于收入差距过大，形成了你不买总有人买的局面。
那如何解决呢
只有看以上若干个变量哪些能被削弱了？
1.弱化地产行业在宏观经济中的地位，那就需要一个新兴的，具有带动性效应的行业出现。（新能源？）目前还看不到。
2.增加供给，还是减少老百姓的需求(难道要打仗把老百姓杀了？）,理想的结果是只能等人口老龄化的出现了。
3.大幅增加老百姓的实际收入,增加暴利阶层赋税（高收入阶层加税，中低收入减税，加强社会福利和保障等) 可行.
4.控制建房成本 （可要政府大出血了）
5.政府改善定价机制 （房地产商要不干了吧)
6.破坏性的重新定价,比如来一场危机让所有人都变穷。（还是希望别有这种情况出现）
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2009-08-25 20:05:18
